Doch bleiben Mängel erst einmal aus oder unentdeckt, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit. „Auf die Fristen sollte man unbedingt achten“, rät der Bamberger VPB-Experte Michael Fritsche, „denn häufig werden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in der Regel auf eigene Kosten reparieren lassen.“

Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Algenbildung und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind.

Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner auch erst nach Längerem und oft durch Zufall, wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immer schon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommen ebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.

Hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen

Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen – verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung – werden erst im Laufe der Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuen Immobilie über den Erwartungen liegt.

Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt der Hausbesitzer auf seinen Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren.

Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren – fünf Jahre nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. Zwei Dinge sollte der Bauherr dabei beachten: Er muss den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, und er muss den Mangel bei der richtigen Firma rügen.

Fordert er nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil er nicht erkennt, woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma dem Hausherrn ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeit in Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.

Selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage

Tipp: 
Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern eine "Mangelerscheinung" festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht, hat der VPB in seinem Ratgeber "Gutachter hilft bei Mängeln!" zusammengestellt. Klicken Sie hier zum PDF.

Viele Hausbesitzer denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldet wurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durch die Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. „Für den normalen Bauherrn kann die Zeit knapp werden“, erläutert Bauherrenberater Fritsche. „Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dann muss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage.“

Meldet sich der Unternehmer und vereinbart einen Besichtigungstermin, dann deuten Juristen dies als Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danach wieder ein, läuft die Frist weiter.

„Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren“, betont Fritsche. „Das tun sie am besten, indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenen Bausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schäden nach sich ziehen.“

Quelle: www.vpb.de

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Große Freude in Wien, große Freude in Barcelona. Das Wohnprojekt Gleis21 im Wiener Sonnwendviertel schaffte es auf die Shortlist des EU Mies-van-der- Rohe-Awards 2022, aus einer Auswahl von Projekten aus 41 Ländern. Das kooperative Wohnprojekt La Borda vom katalanischen Architekturkollektiv Lacol erhielt sogar den Preis für „Emerging Architecture“. Anzeichen dafür, dass sich gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte von einem Nischendasein in die Mitte der Wohnbauarchitektur geschoben haben. Bei österreichischen Pionierprojekten wie dem Wohnprojekt Wien im Nordbahnhofviertel von einszueins Architekten geben sich internationale Besucher die Klinke in die Hand, und in jedem größeren Stadtentwicklungsgebiet sind inzwischen Bauplätze für Baugruppen reserviert – wenn auch nicht in jeder Stadt und in jedem Bundesland.

Eine Bewegung, die jedoch nicht aus dem Nichts kommt. Blickt man etwas weiter in die Vergangenheit zurück, zeichnen sich Wellenbewegungen ab: Die Siedlerbewegung in den frühen 1920er-Jahren, die Ökodörfer der 68er-Generation und kooperative städtische Projekte wie die Grazer Terrassenhaussiedlung. Danach folgte ein Dornröschenschlaf, der durch die Sargfabrik in Wien-Penzing in den späten 1980er-Jahren langsam endete, bis es im neuen Jahrtausend zur richtig großen Welle kam.

Aktuelle Publikationen wie das „Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft“ von Wohnprojekt-Pionier Heinz Feldmann und „Gemeinschaftliches Wohnen und selbstorganisiertes Bauen“ von Christoph Laimer und Andrej Holm zeigen den reichen Fundus an Forschungsergebnissen; ein inzwischen etablierter Berufszweig an Prozessbegleitern, die Professionalisierung der Selbstorganisation.

Nische oder Mainstream?

Doch sind Projekte, die von künftigen Bewohnern ein hohes Maß an Ausdauer und Risiko verlangen, wirklich mehrheitsfähig? „Wege aus der Nische in den Mainstream“ war auch das Thema des Baugemeinschaftsforums im Juni 2022, organisiert von der Initiative Gemeinsam Bauen und Wohnen (Ini- GBW). „Baugemeinschaften haben ihren Platz in einer pluralistischen Gesellschaft“, resümieren Johanna Leutgöb von der IniGBW und Vorstandskollege Arnold Brückner.

Brückner, selbst Architekt und Bewohner der Baugruppe Grätzelmixer im Sonnwendviertel, ergänzt: „Man muss vielleicht den Begriff Mainstream infrage stellen. In Wien gibt es freifinanzierte Wohnungen im Bestand und Neubau sowie die sozialdemokratische Tradition von Gemeindebau und gefördertem Wohnbau. Es gibt also nicht den Mainstream im klassischen Sinne. Es gibt unterschiedliche Lösungen für verschiedene Fragen, es gibt ein reichhaltiges Angebot für viele Bedürfnisse. Das heißt auch, dass gemeinschaftliche Wohnformen ein förderungswürdiger Ansatz sind, weil sie keine vorentwickelten Modelle bieten, sondern auf ein konkretes Bedürfnis von konkreten Menschen an einem konkreten Ort reagieren. Gerade das macht sie flexibel und adaptierbar.“

Auf reichlich Erfahrung in der Begleitung von Wohnprojekten kann man auch bei realitylab zurückgreifen, und dessen Gründer Gernot Tscherteu bringt die Antwort auf den Punkt: Baugruppen werden nie zum Mainstream werden, aber sie beeinflussen den „normalen“ geförderten Wohnbau nachhaltig. „Wir begleiten viele Projekte im Bereich soziale Nachhaltigkeit, und viele Erkenntnisse und Methoden von Baugruppenprojekten können wir dort auch anwenden. Die Gemeinschaftsräume bleiben bei uns fast nie leer. Es sind Elemente in den Mainstream übergegangen, aber nicht die Wohnform selbst. Dafür bräuchte es natürlich auch eine eigene Förderung und eine Anerkennung, dass Baugruppen einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten.“

Gemeinschaftsräume im Dialog

Ein konkretes Beispiel dieses Wissenstransfers ist der von realitylab moderierte „Wiesendialog“ im Quartier In der Wiesen Süd. Hier wurde schon im Bauträgerwettbewerb das Ziel verfolgt, alle Bauplätze durch gemeinsamen Freiraum und geteilte Gemeinschaftsräume zu verknüpfen. „Wir starten immer mit den Bewohnern gemeinsam, und mit einem extra dafür reservierten Budget“, erklärt Gernot Tscherteu. „Dafür machen wir Workshops, die wie Baugruppentreffen organisiert werden…

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Der Bauträger Schwarzatal realisiert außergewöhnlich viele Projekte mit Baugruppen. Geschäftsführerin Martina Drescher gilt als Vorreiterin. 2013 startete sie mit dem Wohnprojekt Wien am Nordbahnhof. Ein Haus für eine Baugruppe, mit Bibliothek und Sauna auf dem Dach, geplant von einszueins architektur mit der gemeinnützigen Schwarzatal als Partner.

Seitdem hat sich der Bauträger zum Baugruppenspezialisten entwickelt: Insgesamt acht Projekte dieser Art sind fertiggestellt, darunter das preisgekrönte Gleis21 im Sonnwendviertel, vier weitere in Arbeit. Und ja, es ist mehr Aufwand, räumt auch Ilse Kutil, Rechtsanwältin, ein: „Ein Gruppenprojekt zu betreuen, ist sicher mehr Aufwand, gewohnte hierarchische Entscheidungen gibt es bei Baugruppen nicht. Alles findet auf Augenhöhe statt und es reden wirklich alle mit.“ Ilse Kutil ist die Nachfolgerin von dem juristischen Doyen der Baugruppen, Markus Distelberger.

Martina Drescher erklärt, warum sich der Mehraufwand aber trotz Risikos lohnt: „Riskant ist im Grunde jedes Bauvorhaben. Wenn man sich auf die Zusammenarbeit mit einer Gruppe einlässt, bedarf das einer bestimmten Wertekultur. Wir wollten Starthelfer für neue Wohnformen sein. Die Wohngruppe kam damals auf uns zu, und wir haben schnell gesehen, dass diese Wohnform eine reizvolle Innovation im geförderten Wohnbau darstellt. Für die Wohnbauförderung und den Wohnfonds Wien war das damals Neuland.“

Viele Fragen

Das Wichtigste ist, dass ein Rechtsanwalt frühzeitig eingebunden wird, so Kutil: „Denn als Allererstes muss die Rechtsform (Verein, Genossenschaft, Mit- bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft etc.) geklärt werden, also bevor die Baugruppe gegründet werden soll. Dem voran steht die Frage, wer überhaupt Liegenschaftseigentümer sein soll, z. B. ein Verein, der dann an seine Mitglieder vermietet oder sind die Bewohner selbst Miteigentümer etc.? Es muss auch Einigkeit darüber herrschen, welche Rolle ein etwaig eingebundener Bauträger hat – soll dieser „nur“ bauen oder später auch die Funktion des Vermieters übernehmen etc.?“

Als Herausforderung betrachtet Kutil auch die rechtliche Umsetzung von Baugruppenprojekten im Rahmen der geltenden Rechtslage: „Sobald ich mich als Baugruppe z. B. für Wohnungseigentum entscheide, gelangt zwingend das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Anwendung, das aber schlichtweg nicht auf die Bedürfnisse von Baugruppen zugeschnitten ist.

So gibt es im WEG etwa Bereiche, in denen Individualrechte als besonders schützenwert geregelt sind, was jedoch der Grundhaltung von Baugruppen, das Gemeinschaftsinteresse in den Mittelpunkt zu stellen, zuwiderläuft. Manche rechtlichen Themen sind in diesem Licht nicht befriedigend aufzulösen. Eine eigene gesetzliche Grundlage für Baugruppenprojekte wäre da schon wichtig. Der Gesetzgeber ist aber offensichtlich der Meinung, dass Individualeigentum das höchste ist“, so Kutil.

Auch das Thema Förderungen muss frühzeitig geklärt werden. Drescher betont, dass eine Baugruppe ein sensibles Konstrukt ist: „Das Wichtigste ist, dass die erträumte Form des Zusammenlebens nicht durch Rechtsvorschriften zerstört wird – etwa, wenn eine Wohnung schnell verkauft werden muss und der neue Eigentümer kein Interesse an einer kollektiven Wohnform hat. Das Wohnprojekt Wien hat sich als Verein konstituiert, der mit uns einen Generalmietvertrag abgeschlossen hat. Das hat sich als sehr tragfähig erwiesen. Die Wohnheimförderung hat den Vorteil, dass sie nicht nur die Wohnfläche, sondern auch die Gemeinschaftsflächen bedient – was bei den meisten Baugruppen gut ein Viertel der Fläche ausmacht.“

Noch Neuland

Baugruppen sind längst noch nicht „Alltag“ – wie ein Rundruf bei verschiedenen Bauträgern zeigt. Antworten wie „Bitte lassen Sie mich mit dem Thema in Ruhe“ bis „Das ist sicher nichts für uns“ zeugen davon, dass nicht jeder Bauträger von Baugruppen begeistert ist. Kutil schmunzelt: „Das kann ich auch verstehen! Es ist wirklich kein einfaches Unterfangen – aber wie die Baugruppen- Projekte zeigen, einfach toll, wenn es rund läuft und alles klappt.“

Aber klar, so auch Drescher: „Jede Gruppe ist anders. Am Anfang sind die Träume groß, und bei der Umsetzung ist das Aufwachen oft hart, weil man immer Abstriche machen muss. Da muss die Gruppe stark sein, und es hilft, wenn sich ihre Mitglieder mit der Realität des Bauens ein bisschen auskennen. Die Kunst ist, deren Vorstellungen mit den Gesetzen und Vorgaben in finanzierbaren Einklang zu bringen.“

Aber auch bezüglich Finanzierung gibt es unzählig viele Varianten. Bauen mit einer Genossenschaft hat den Vorteil, dass die Finanzierung leichter abzuwickeln ist – dafür ist die Gründung einer Genossenschaft teuer und aufwendig, ein Verein ist hingegen rasch gegründet, in puncto Finanzierung hat diese Rechtsform jedoch das Nachsehen. Zudem werden diverse Verträge benötigt, wie etwa Miet-/Eigentümerverträge, Verträge mit Baufirmen, mit Generalunternehmern, Vereinbarungen über eventuelle Veräußerungsverbote etc…

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„Mein Ziel war und ist es nicht, möglichst viele Menschen für das Leben in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt zu begeistern, weil ich weiß, dass das nicht für jedermensch in jeder Lebensphase das Richtige ist“, schreibt der Mitbegründer des Wohnprojekts Wien und der Wohnprojekte-Genossenschaft Die WoGen, Heinz Feldmann, in seinem „Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft“ (siehe Infokasten).

Dennoch sind derzeit viele davon begeistert und Feldmanns Buch liefert allen, die das Wagnis Gemeinschaftswohnprojekt eingehen wollen oder bereits eingegangen sind, eine praxisnahe Handreichung. Das Buch hilft, sich über die Vorteile klar zu werden, bewahrt aber auch vor allzu naiven Vorstellungen. Nicht einfach nehmen zu müssen, was der Markt hergebe, sondern selbstbestimmt sein Wohnumfeld mitzugestalten, sei eine wesentliche Motivation, an einem Wohnprojekt teilzunehmen. Ist man einmal dabei, ist es harte Arbeit, daran lässt das Buch keinen Zweifel.

Derzeit bilden sich so viele Baugruppen wir nie zuvor, bestätigt der Soziologe Manuel Hanke von wohnbund: consult, der seine Jugend selbst in einem Gemeinschaftswohnprojekt verbrachte. Die vermutlich so gut wie vollständige Datenbank der Initiative für gemeinsames Bauen und Wohnen listet 132 gemeinschaftliche Wohnprojekte – manche noch in der Gründungsphase – in ganz Österreich auf. Mehr als die Hälfte davon entstanden seit 2016, die meisten in Wien, gefolgt von Niederösterreich. Die beiden in Tirol sind noch auf der Suche nach geeigneten Immobilien.

Gemischte Stadt

Die für die Wiener Stadtentwicklungsgebiete verfolgten Ideen einer gemischten Stadt, die von allein nicht funktioniert, sind mittlerweile ohne den positiv stimulierenden Einfluss von Baugruppen kaum noch denkbar. „Solidarität entsteht daraus, dass man sich kennt“, stellt Constance Weiser fest. Es falle zum Bespiel leichter, jemandem das Auto zu borgen, mit dem man vertraut ist. Daher sei es in Gemeinschaftswohnprojekten einfacher als anderswo, ein Carsharing zu etablieren. „In Wien haben die Bauträger verstanden, dass die Baugruppen zur sozialen Nachhaltigkeit im Quartier viel beitragen können“, so Constance Weiser, Sprecherin der Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen.

„Der Boom passt auch in die neoliberale Vorstellung, dass der Staat sich zurückziehen und private Akteure Verantwortung übernehmen sollen“, spricht Hanke eine andere Seite der Medaille an. Im Zuge der Konzeptwettbewerbe für Baugruppen würde viel versprochen, und es stelle sich die Frage, ob dies auch alles gehalten werden kann. „Baugruppen sind nicht die einzige Lösung“, betont Hanke, der Beteiligungs- und Gemeinschaftsbildungsprozesse auch im geförderten Wohnungsbau begleitet. „In jeder Wohnhausanlage gibt es einen gewissen Anteil an Menschen, die etwas tun wollen und es gibt welche, die das nicht möchten.

Es gäbe auch die Anlagen, wo die Bewohnerschaft von Harmonie weit entfernt ist. Bis zu einem gewissen Grad könne man mit einer Belegungspolitik und einem gewissen organisatorischen Rahmen solchen Situationen vorbeugen. In letzter Instanz bleibe den Hausverwaltungen nichts anderes übrig, als damit umzugehen.“

Ost-West-Gefälle

Während in Wien seit nunmehr einem Jahrdutzend ein deutlicher politischer Wille erkennbar ist, Baugruppen zu fördern, ist dieser im benachbarten Niederösterreich nicht in Sicht. Dennoch gedeihen auch hier – noch Chance auf Wohnbauförderung – die Gemeinschaftsprojekte wie die sprichwörtlichen Schwammerln. Hanke sieht neben den weitaus günstigeren Baulandpreisen den Grund dafür in einer Bewegung aus der Stadt hinaus, und oft gehe es dabei auch darum, über das gemeinschaftliche Wohnen hinaus nachhaltige Projekte zu verfolgen, zum Beispiel in Form einer solidarischen Landwirtschaft.

In Salzburg gibt es Wohnbauförderung für Baugruppen und auch großes Interesse für diese Lebensform, die Anzahl konkreter Projekte ist aber noch sehr gering. Ähnlich in Kärnten, wo seit heuer gemeinschaftlichen Wohnformen und Baugruppen in der Entstehungsphase Zuschüsse aus der Wohnbauförderung erhalten. Das größte Hindernis ist zumeist die Akquise von Grundstücken oder Liegenschaften.

Je weiter westlich, umso schwerer tun sich Baugruppen, an geeignete Grundstücke zu kommen. Das liegt zum einen an den Grundstückspreisen, aber, so Constance Weiser, auch daran, dass man zum Beispiel in Vorarlberg „fast nur im Eigentum denkt“. Aber auch im Ländle ist das Thema auf Landesebene angekommen. Zur Wissensvermittlung über Chancen, die gemeinschaftlich organisiertes Wohnen für den ländlichen Raum bieten, trug das im Sommer abgeschlossene Leader- Projekt „Neue Nachbarschaft“ bei. Eine Umfrage ergab, dass besonders in den ländlichen Regionen noch hoher Informationsbedarf besteht.

Immerhin 42 Prozent der Befragten wünschten sich, dass ein gemeinschaftliches Wohnprojekt in ihrer Gemeinde entsteht. Bei den erhofften Mehrwerten stand die Schaffung von bedarfsgerechtem, leistbarem Wohnraum an vorderster Stelle, gefolgt von Impulsen für die Dorfgemeinschaft. Potenzial für mehr zivilgesellschaftliches Engagement wurde vor allem in den urban geprägten Gemeinden gesehen. Als Hilfestellung für die Gemeinden wurde ein Leitfaden erarbeitet, der Möglichkeiten darlegt, wie die Kommunen eine aktivere Rolle bei der Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte einnehmen können.

Gesellschaftliche Teilhabe

Ebenso wie die Ideologien in den Baugruppen unterschiedlich sind, sind es auch die Motivationen. In der nachberuflichen Phase ist oft der Wunsch, nicht allein altern zu wollen und seinen individuellen Wohnraum zu verkleinern. Die Kinder in einer guten Umgebung und Nachbarschaft aufwachsen zu lassen, sei ein wichtiges Motiv für junge Familien, die sich davon auch Vorteile bei der Kinderbetreuung erhoffen.

„Wenn eine Gemeinschaft groß genug ist, funktioniert das auch“, so Weiser. Eher schwierig sei der Umstieg in ein Wohnprojekt mit größeren Kindern, weil diese eher im gewohnten Umfeld bleiben möchten. Studierende oder junge Menschen in Ausbildung seien kaum eine Klientel. In dieser intensiven Lebensphase sei es schwierig, sich länger zu verpflichten…

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Frau Reményi, Sie betreuen bei Art- Phalanx mehrere Wohnprojekte im Bereich soziale Nachhaltigkeit. Welche sind das konkret?

Das Eurogate Stadtregal (Gerner Gerner Plus), das Neues Landgut B.R.I.O. (Dietrich Untertrifaller Architekten) und zwei aktuelle Wettbewerbs- Projekte in der Kurbadstraße.

Katharina Reményi

Der Begriff Nachhaltigkeit ist heutzutage sehr strapaziert. Was bedeutet dieses Wort für Sie persönlich?

Nachhaltigkeit bedeutet für mich, dass ich mein Leben so führe, dass die mir Nachkommenden auch noch ein gutes Leben haben können. Und zwar in den unterschiedlichsten Bereichen. Mir ist das wichtig, weil ich auch Kinder habe und wir eine große Familie sind.

Katharina Reményi

Und was ist unter „sozialer Nachhaltigkeit“ im Wohnbau zu verstehen?

Menschen, die in neue Wohnprojekte einziehen, sollen in einem guten Miteinander leben können. Es soll eine gute Nachbarschaft geben. Das sind alles Begriffe, die zwar wie Schlagworte klingen – aber trotzdem richtig sind. Zusätzlich geht es natürlich immer auch um ein gutes Umfeld betreffend sozialer Infrastrukturen.

Katharina Reményi

Wie soll oder kann das in einem Wohnbauprojekt passieren?

Es ist auf jeden Fall eine Herausforderung, weil es ja nichts „Gewachsenes“ in diesen Projekten gibt. Es gibt keine Struktur, welche die Menschen vorfinden, es gibt keine Nachbarn, die schon Beziehungen miteinander haben und wo sie sich eingliedern können. Die Herausforderung ist nun, es zu erreichen, dass, sobald die Menschen einziehen, sie bereits irgendeine Art von Beziehung zueinander haben. Das ist die große Aufgabe, die wir verfolgen.

Katharina Reményi

Aber gibt es diese Spielart sozialer Nachhaltigkeit nicht bereits seit Hunderten von Jahren, zum Beispiel das „Auszugshäuschen“ der Eltern am Bauernhof oder die Flexibilität der Gründerzeitgrundrisse in den Städten?

Ja, es gibt alles schon, man muss es aber immer wieder neu erfinden, recyceln und einen neuen Begriff dafür finden, um es moderner, zeitgemäßer darzustellen.

Katharina Reményi

Wie gehen Sie da vor, wie und wo passiert das?

Es gibt vier Säulen, die bei jedem Bauträger-Wettbewerb mittlerweile abgedeckt werden müssen: Architektur, Ökonomie, Ökologie und das jüngste Mitglied ist die soziale Nachhaltigkeit. Wir sind ein Teil des Teams bei Wettbewerben und Projekten und decken eben den Bereich soziale Nachhaltigkeit ab. Wir schauen, welche Gemeinschaftsräume notwendig sind und wo diese zu verorten sind, wir sorgen uns um die Sockelzonen, die ja in vielen neuen Stadtentwicklungsgebieten leer stehen.

Uns ist es wichtig, nicht nur Konzepte mit viel Gedankenspielraum zu schaffen, sondern sogenannte „Kümmerer- Strukturen“. Das heißt, Partner zu finden, die sich entweder auf gewerblicher Ebene oder privat in den Flächen der Gemeinschaftsräume verantwortlich fühlen.

Katharina Reményi

Welche Partner können das sein? …

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Alfred Petritz
„Reich wird man mit dieser Kundengruppe nicht.“

W-Lan ist wichtiger als die Küche

Wir müssen ein breites Angebot für die Jugendlichen anbieten, am privaten Wohnungsmarkt finden junge Menschen kaum leistbaren Wohnraum. Doch da wird’s auch schon knifflig – denn reich wird man mit dieser Kundengruppe nicht. Wir gemeinnützigen Bauträger tragen jedoch der Gesellschaft gegenüber Verantwortung. Wir schaffen in der Ausbildungsphase eine Möglichkeit für temporäres günstiges Wohnen. Später bleiben wir im Idealfall dann der bevorzugte Partner in allen Wohnbelangen.

Vor allem in Wien ist der Bedarf an günstigem Wohnraum für junge Menschen gewaltig, hier gibt es die jüngste Bevölkerungsstruktur Österreichs, da müssen wir den Anforderungen entsprechend bauen – auch wenn wir mit einer höheren Fluktuation wie auch Abnützung der Apartments rechnen müssen. Als Übergangslösung sind Apartments, auch über das Wienticket, sicher eine gute Lösung. Aber der Druck auf die GBV nimmt zu – und die Marktpreise für Junge sind mittlerweile gewaltig.

Wir bieten den Jungen Apartments ab 420 Euro im Monat – als All-inklusiv-Miete. Wobei, das Wichtigste ist das W-Lan – fast wichtiger als die Küche. Die Ansprüche haben sich stark verändert, die eigenen vier Wände sind wichtig. Bad und Küche mit anderen teilen, das will kaum mehr jemand. Deshalb werden die Apartments immer kleiner und kompakter, und führen so weg von der klassischen WG. Einstiegshürden sind sicher der Finanzierungsbeitrag und die Kaution.

Im Smart-Wohnbauprogramm gibt’s das nicht mehr. Innerhalb einer gemischt bewohnten Apartmentsanlage ist eine Begleitung in den ersten zwei bis drei Jahren unabdinglich, also wieder eine Investition, die sich aber lohnt, denn nur so entsteht ein harmonisches Zusammenleben zwischen den einzelnen Bewohnergruppen. Von der Politik wünsche ich mir ein wenig mehr Tempo bei den Widmungen für die großen Stadtentwicklungsgebiete – denn der aktuelle Verzug reduziert das leistbare Segment. Das geht dann vor allem auf Kosten der Jungen.

Helga Mayer
„Wir bewegen uns mit unseren All-inclusive-Pauschalmieten im unteren Kostenfeld.“

Nachfrage bestätigt Kurs

Als gemeinnütziger Bauträger haben wir den Auftrag, möglichst vielen Menschen leistbaren Wohnraum in hoher Qualität zur Verfügung zu stellen. Wir versuchen, gerade jungen Menschen, die am Anfang ihres Weges stehen, eine Chance zu bieten. Neben der Umsetzung von (super-)geförderten Smart-Appartements hat die ÖSW-Gruppe speziell für jüngere oder sehr mobile Menschen drei Wohnformen entwickelt, die allesamt auf die sich häufig ändernden Lebensbedingungen und demografischen Verschiebungen eingehen.

Citycom2, als erstes „Wohngemeinschaftshaus“ Österreichs errichtet und auf Community-Bildung fokussiert. Wohngemeinschaften waren früher hauptsächlich im Altbau zu finden. Dort war der Grundriss oft nicht ideal für WG und es wurde der Mietvertrag auch immer nur auf eine Person ausgestellt. Oftmals war der Ärger vorprogrammiert. Mit Citycom2 haben wir diese Probleme gelöst…

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Triester Straße – das klingt verheißungsvoll nach dem Weg ans Meer. Der Wiener Abschnitt der ehemaligen Bundesstraße B17 zählt allerdings nicht zu den Sehnsuchtsorten, man kennt ihn hauptsächlich vom Durchfahren.

Um die 55.000 Kraftfahrzeuge bewegen oder stauen sich täglich zwischen Matzleinsdorfer Platz und der südlichen Stadtgrenze. Die gotische Bildsäule der Spinnerin am Kreuz und Karl Schwanzers kühnes Philipps-Hochhaus waren lang die einzigen erfreulichen Anblicke entlang einer Hauptverkehrsader, die man nicht zu den Top-Adressen zählt.

Doch längst macht sich ein Umbruch bemerkbar, der eine neue Ära der Straße in den Süden einläutet. Seit zwei Jahren begleitet den Straßenzug vor der Kreuzung mit der Kundratstraße auf einer Länge von 150 Metern ein Gebäude mit einer vorgeblendeten gewellten Streckmetallfassade. Was sich dahinter verbirgt, erschließt sich schwer.

Das liegt auch daran, dass die Stadtgestaltung es untersagte, einen zwölf Meter hohen Pylon zu errichten, der die entsprechenden Informationen liefern hätte können. Aber das ist nur eine kleine Fußnote in der langwierigen, komplexen und ereignisreichen Entwicklungsgeschichte.

Kompetenzen bündeln

Ihren Anfang nahm sie 1991 mit einem Städtebaulichen Gutachterverfahren, dem weitere Studien folgten. 2012 erwarben BWS-Gruppe, Neues Leben und WBV-GPA das Grundstück und beauftragten die Architekten, deren Vorschlag Jahre zuvor zur Weiterbearbeitung empfohlen wurde – Otto Häuselmayer sowie Europroject – mit der konkreten Planung.

„Jeder der drei Bauträger hätte die Kapazitäten gehabt, das Grundstück zu kaufen und zu bebauen“, betont WBV-GPA-Chef Michael Gehbauer. Da aber die die WBV-GPA auf dem Nachbargrundstück bereits das Hochhaus K6 errichtet hatte, die BWS-Gruppe nicht weit entfernt eine große Anlage besitzt und zudem damals am Margaretengürtel residierte, kam es in einer Mischung aus emotionaler Nähe zum Ort und dem Bestreben, Kompetenzen zu bündeln, zur Kooperation der drei Partner.

Diese schildern sie heute als äußerst harmonisch, wenngleich es in der Planungs- und Bauphase etliche Imponderabilien zu meistern galt, die eine eigene Geschichte wert wären.

Schwierige Mieterfindung

Heute sind ein Drogeriemarkt und ein Lebensmitteldiscounter im Erdgeschoß eingemietet, die Zentrale der BWS-Gruppe nimmt drei Geschosse ein, weiters liegt straßenseitig auf vier Etagen ein Stuwo- Studentenheim, dazu Wohnen in verschiedenen Formen und ein Kindergarten.

Siegfried Igler, Prokurist bei Neues Leben, berichtet von tage- und nächtelangen Beratungen über sinnvolle Nutzungen: „Am Anfang wollten wir die Gewerbeflächen verkaufen, damit wir dann nicht mehr damit zu tun haben.“ Prompt fand sich ein großer österreichischer Hypermarkt-Betreiber, der darauf einstieg.

Einen Tag vor dem Spatenstich ist er abgesprungen und man musste – nachdem schon viel Zeit verbraucht wurde, um eine Umweltverträglichkeitsprüfung zu vermeiden – wieder bei potenziellen Mietern, denen man zuvor schon abgesagt hat, Klinkenputzen gehen. Auch die Frage, wie die straßenseitigen Obergeschoße sinnvoll bespielt werden, bereitete Kopfzerbrechen.

Wohnen an der Triester Straße war nicht gestattet, „gewerbliches Wohnen“ – also zum Beispiel ein Studentenheim – hingegen schon. Als Geschäftsmieter fanden sich ein großer Drogeriemarkt und ein deutscher Discounter. Immer wieder änderten sich Anforderungen. Auch ein Fitnesscenter war im Gespräch, kam dann doch nicht, also nahm die BWS-Gruppe Flächen dazu und vermietet nun eine ihrer Büroetagen an die Gewerkschaft Vida.

Anstatt des ursprünglich für vier Gruppen geplanten Kindergartens musste ein doppelt so großer her, nachdem ein neuer Betreiber auf den Plan trat. „Das Schlimmste war die Verortung und Entflechtung der verschiedenen Funktionen“, erinnert sich Siegfried Igler. Und das Schönste?

„Dass es drei Gemeinnützige waren, die den anderen gegenübersaßen.“ Igler will gar nicht daran denken, wie es mit privaten Wohnbauträgern gelaufen wäre, mit denen die Abstimmung weniger leichtgefallen wäre.

Freundliche Stimmung

Auch die Planer waren gefordert, umso mehr, als Europroject-Chef Anton Müller während der Bauphase verstorben ist. Die gewellte Streckmetallfassade ist ein Kompromiss zwischen der im Wettbewerb vorgeschlagenen Schallschutz- und Klimafassade aus Glas und einem preiswerten „Hasenstallgitter“, wie Alexander Trippel von Europroject berichtet.

Eine Begrünung war wegen der Brandschutzvorschriften nicht möglich. Die gibt es dafür in üppiger Form im Inneren in der von Gerner Gerner plus geplanten BWSG-Zentrale. „Wir sind kein Wohnungshändler, sondern eine bestandhaltende Genossenschaft“, daher sei der Ort des Firmensitzes für das Unternehmen identitätsstiftend, so BWS-Vorstand Jürgen Dumpelnik…

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Daheim, wo andere Urlaub machen. GSDG, Lenzing – Mit 5.700 Einwohnern „überschaubar“, infrastrukturell alles Notwendige vorhanden, die Lage so, dass hier jährlich Tausende gerne ihre Ferien verbringen: Seewalchen am Attersee ist ein Top-Standort und wer bleiben und „Daueraufenthalt“ nehmen möchte, für den hat die GSDG ein hochwertiges Angebot parat. Auf den zentrumsnahen Schreinergründen, mit direktem Blick auf den See und Schloss Kammer, entstehen nach Plänen von Eva und Peter Gilhofer zwei Doppelhäuser und zehn Wohnungen in fünf sägezahnartig versetzten Reihenhäusern.

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