Ein bis zwei Heizlüfter pro Etage sind nötig

Funktioniert die Heizung im Haus noch nicht, sollten Bauherren Trocknungsgeräte einsetzen. VPB-Bauherrenberater Ellinger empfiehlt dazu Elektroheizer, keine Gasheizer. „Wichtig ist das gleichmäßige Heizen in allen Stockwerken, auch im Dachgeschoss. Ein bis zwei Heizlüfter pro Etage sind nötig. Geheizt werden muss rund um die Uhr, 24 Stunden am Tag, sieben Tage die Woche. Dabei sollte die Innenraumtemperatur bei mindestens 10 Grad Celsius liegen.

Im Idealfall sorgen Ventilatoren neben den Heizern für die gleichmäßige Verteilung der Wärme auf der Etage.“ Damit die nasse Luft auch aus dem Bau entweichen kann, muss regelmäßig gelüftet werden. Marc Ellinger empfiehlt: „Stoßlüften als Querlüften je nach Außentemperatur fünf bis 15 Minuten und das zwei- bis dreimal am Tag.“ Je kälter es ist, umso schneller funktioniert der Luftaustausch.

Wer bezahlt das Trocknen der Baustelle?

Die Frage, wer das Trocknen der Baustelle bezahlt, führt erfahrungsgemäß immer wieder zu Streitigkeiten zwischen Baufirma und Bauherren. Da sich die Baufirma vertraglich verpflichtet hat, einen mängelfreien Bau zu übergeben, sollte es in ihrem Interesse liegen, Feuchteschäden zu verhindern und entsprechend Heizgeräte aufzustellen.

Allerdings sehen das nicht alle Firmen so. „Rechtlich gesehen kann mangelnde Trocknung, die zu Schäden an Nachgewerken und anderen Nachteilen bis hin zur Unbenutzbarkeit des Hauses zum vertraglichen Zweck führt, zu Verzugsschadensersatzansprüchen, Abnahmeverweigerungen oder Abnahme mit Vorbehalt vieler Mängelrechte und entsprechender Zahlungseinbehalte führen“, erläutert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag.

Damit die Situation nicht ausgerechnet in der Phase eskaliert, in der die Bauherren mitten in den Umzugsvorbereitungen stecken, rät der Jurist, ein eventuell nötiges Trocknungsmanagement und die Zahlung der entsprechenden Kosten stets vorab im Bauvertrag ausdrücklich zu regeln. „Dabei sollte auch die Dauer der Trocknungsphase realistisch in die Bauzeit eingeplant werden.“

„Bauherren, die das Thema nicht im Bauvertrag geregelt haben, müssen unter Umständen selbst aktiv werden und entsprechende Geräte mieten“, empfiehlt Marc Ellinger. „Aber allein mit dem Aufstellen von Heizgeräten ist es noch nicht getan, die Geräte müssen von Experten eingerichtet, überwacht und die Heizleistung gegebenenfalls angepasst werden, sonst drohen Trocknungsschäden. Das sind zum Beispiel Risse oder Verformungen, die entstehen, wenn die Oberfläche zu schnell austrocknet.“ Wichtig ist immer auch die Klärung der Frage, wer sich am Wochenende um das Lüftungsmanagement auf der Baustelle kümmert, wenn sie nicht besetzt ist.

Die offene Luke zum Dachboden – ein Klassiker, der den Schimmel einlädt

„Ein Klassiker, der immer wieder falsch gemacht wird und oft zu massiven Schimmelschäden führt, ist die offene Luke zum Dachboden hin“, erinnert Marc Ellinger. Immer wieder stoßen VPB-Berater auf das Problem: Im Winter wird im Erdgeschoss und im ersten Stock verputzt und geheizt, während die Luke zum noch nicht ausgebauten und ungedämmten Dachgeschoss weit offen steht…

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Während sich der GÜ lediglich als Koordinator versteht und Dritte mit den eigentlichen Bauleistungen beauftragt, übernimmt der GU meist mindestens den Rohbau selbst. Beide erbringen ihre Leistungen auf dem Grundstück der Bauherren. Der Bauträger baut dagegen stets auf seinem eigenen Grund! Was im Einzelnen gebaut wird und wie, welche Abschlagszahlungen wann fällig werden, das regeln Bauherren und Schlüsselfertiganbieter vorab in einem Bauvertrag oder Bauträgervertrag entsprechend dem seit 2018 geltenden Bauvertragsrecht.

Es liegt auf der Hand: GU und GÜ müssen während der Bauzeit Zutritt zum Grundstück der Bauherren haben, damit sie dort arbeiten und ihre vertraglichen Verpflichtungen gegenüber ihren Auftraggebern, den Bauherren, erfüllen können. Der Bauunternehmer hat außerdem ein Interesse daran, seine Leistung vor Vandalismus, Diebstahl und anderen Gefahren zu schützen. Dazu braucht er ein eingeschränktes Hausrecht.

Begehung durch AGB verhindert

Nach Beobachtungen der bundesweit im VPB-Netzwerk tätigen Sachverständigen schießen in jüngster Zeit einige Baufirmen über das Ziel hinaus: Sie hindern nicht nur ungebetene Gäste am Betreten der Baustelle, sondern auch die Bauherren selbst. „Wir kennen inzwischen Fälle, in denen sich die Baufirma über die AGB im Vertrag das Hausrecht auf dem Grundstück der Bauherren für die Dauer der Bauzeit einräumen lässt“ konstatiert Dipl.-Ing. (FH) Marc Ellinger, Leiter des VPB-Regionalbüros Freiburg-Südbaden. „Bauherren sollen so keine Möglichkeit haben, den Baufortschritt an ihrem eigenen Haus zu prüfen und ihre Baustelle regelmäßig zu besichtigen.“

„So eine AGB ist regelmäßig unwirksam, jedenfalls wenn Abschlagszahlungen vereinbart sind“, konstatiert VPB-Vertrauensanwalt Holger Freitag, „denn damit entfällt die Chance, den Baufortschritt regelmäßig vom unabhängigen Sachverständigen begutachten zu lassen – und bei festgestellten Mängeln entsprechende Beträge zurückzubehalten. Die Baufirma kontrolliert sich sonst in diesen Fällen ausschließlich selbst.“

„Selbstkontrolle funktioniert aber nicht“, konstatiert Bauherrenberater Ellinger, „das wissen wie aus jahrzehntelanger Erfahrung.“ Wenn nicht kontrolliert wird, bleiben bauliche Mängel unentdeckt. Sie verschwinden zunächst unter Putz und Estrich. Bis sie zu Tage treten ist meist die Gewährleistungsfrist verstrichen, und die Bauherren bleiben auf den Schäden sitzen…

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