Bundesbauministerin Klara Geywitz, Prof. Dr. Eckart Würzner, Erster Stellvertreter des Präsidenten des Deutschen Städtetages und Oberbürgermeister von Heidelberg, und Dr. Markus Eltges, Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), stellten die Ergebnisse der Studie in der Bundespressekonferenz vor:

• Die Studie beziffert die baureifen, potentiell bebaubaren Flächen in den Städten und Gemeinden auf mindestens 99.000 Hektar.
• Zwei Drittel sind durch die kommunale Planung für das Wohnen vorgesehen.
• Darauf lassen zwischen 900.000 und rund zwei Millionen Wohnungen realisieren, bei dichterer Bebauung bis zu vier Millionen.
• Sowohl in den Ballungsräumen als auch in ländlichen Gebieten gibt es erhebliche Flächenpotenziale für den Wohnungsbau.
• Immer mehr Kommunen erfassen systematisch ihre potentiell bebaubaren Flächen wie Brachflächen und Baulücken – eine wichtige Informationsgrundlage für die kommunale Baulandpolitik.

„Es gibt ausreichend Bauland in Deutschland. So viel wie die Größe Berlins oder 140.000 Fußballfelder“, so Bundesbauministerin Klara Geywitz. „Das ist das Potenzial, das wir brauchen, um 400.000 Wohnungen jährlich, davon 100.000 Sozialwohnungen, zu bauen. Über die Hälfte dieses enormen Flächenpotenzials ist kurzfristig bebaubar. Um Versiegelung und Flächenfraß zu vermeiden, ist die Innenentwicklung und das kluge Nutzen von Brachflächen und Baulücken wichtig. Land zum Bauen ist da. Jetzt kommt es auf den gemeinsamen Willen an, so viel bezahlbares Wohnen wie möglich zügig auf den Wohnungsmarkt zu bringen. Mit dem Bündnis für bezahlbares Wohnen auf Bundesebene setzen wir dafür am 27. April den Auftakt“, so Geywitz…

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Das geht aus dem Immobilienmarktbericht Deutschland 2021 hervor, den der Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse, Zentralen Geschäftsstellen und Gutachterausschüsse gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) veröffentlicht hat. Der Bericht basiert auf den rund eine Million notariellen Kaufverträgen, die 2020 in der Bundesrepublik Deutschland abgeschlossen wurden. Der Markt für Wohnimmobilien zeigte sich unbeeindruckt von der Corona-Krise.

Etwa drei Viertel aller Immobilienverkäufe entfielen im Jahr 2020 auf Wohnimmobilien. Im Jahr 2015 hatte dieser Anteil noch bei knapp zwei Dritteln gelegen. Insgesamt veräußerten Verkäuferinnen und Verkäufer in 2020 etwa 752.000 Wohnimmobilien. Dabei setzten sie rund 217 Milliarden Euro um – doppelt so viel wie im Jahr 2012. Gegenüber dem Vorjahr stiegen die Investitionen in den Erwerb von Wohnimmobilien um 7 Prozent.

Für gebrauchte Ein- und Zweifamilienhäuser zahlten Käuferinnen und Käufer im Landkreis München am meisten: durchschnittlich 11.220 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Es folgen die Stadt München (11.000 Euro), der Landkreis Bad Tölz-Wolfratshausen (7.500 Euro) und der Landkreis Miesbach (7.000 Euro). Im Kyffhäuserkreis in Thüringen und im Kreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt betrug der Preis dagegen durchschnittlich 500 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Der bundesweite Durchschnitt lag im Jahr 2020 bei 2.140 Euro pro Quadratmeter – 80 Prozent mehr als 2010 (1.190 Euro).

Ähnlich ist die Situation bei den gebrauchten Eigentumswohnungen: Der mittlere Wohnflächenpreis bezifferte sich im Jahr 2020 in München auf 8.150 Euro pro Quadratmeter. Es folgen der Landkreis München (6.200 Euro) und der Landkreis Starnberg (6.100 Euro). Am Ende der Liste stehen die Landkreise Greiz in Thüringen (495 Euro pro Quadratmeter), Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt (535 Euro) und Vorpommern- Greifswald in Mecklenburg-Vorpommern (545 Euro). Im bundesweiten Schnitt lag der Kaufpreis bei 1.940 Euro pro Quadratmeter – und betrug damit 85 Prozent mehr als 2010 (1.050 Euro). In Regionen mit bereits zuvor hohen Preisen stiegen die Durchschnittswerte besonders stark.

Wohnbaulandpreise steigen weiter

Die Zahl der Transaktionen von Wohnbauland stagnierte im Jahr 2020 gegenüber dem Vorjahr. Trotzdem stieg der Umsatz mit Baugrundstücken für Eigenheime um 8 Prozent auf 15,7 Milliarden Euro. Dies ist ein Hinweis auf die weiter stark gestiegenen Preise in diesem Segment…

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Reform des Baurechts

Der Anteil neuer Gebäude in hochgefährdeten Überschwemmungsgebieten ist im Vergleich zum Gebäudebestand nicht gesunken. Das geht aus Berechnungen vom Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft (GDV) hervor. Obwohl Wetterextreme, wie Überschwemmungen, Starkregen oder Hagel in Deutschland zunehmen, bleiben diese Folgen des Klimawandels bei der Raumordnung und der Bauplanung weitgehend unberücksichtigt.

„Die Krisen von heute sind Folgen der Entscheidungen von gestern. Wir müssen den Schäden durch extreme Wetterereignisse auch im Bausektor vorbeugen“, fordert GDV-Hauptgeschäftsführer Jörg Asmussen. „Eine Anpassung des Baurechts an die Folgen des Klimawandels ist unabdingbar.“ Nur so könnten die volkswirtschaftlichen Schäden der Zukunft durch Klimaänderungen und Extremwetterereignisse verringert werden.

Der überwiegende Teil der Bebauungspläne wurde zu einer Zeit beschlossen, als viele wissenschaftliche Erkenntnisse zu Extremwetterlagen und Klimawandel noch nicht vorlagen. Anpassungen des Bauordnungs- und Bauplanungsrechts stehen mit Blick auf die Annahmen und Planungsergebnisse aus der Klimaforschung noch aus. „Das Baurecht muss auf den Klimawandel und seine Folgen ausgerichtet und ein Managementsystem für klimawandelbedingte Risiken eingeführt werden“, sagt Asmussen. Die Strategien von Bund- und Ländern zur Anpassung an den Klimawandel, beispielsweise zur Verbesserung der Energieeffizienz von Gebäuden, greifen bislang zu kurz.

„Das Baurecht muss auf den Klimawandel und seine Folgen ausgerichtet und ein Managementsystem für klimawandelbedingte Risiken eingeführt werden.“

In ihrem „Positionspapier für eine nachhaltige Baugesetzgebung: Modernisierung des Bauordnungs- und Bauplanungsrecht“ fordert der GDV unter anderem in die Baugesetzgebung das Schutzziel „Klimaangepasstes Bauen“ aufzunehmen. „Klimaangepasstes Bauen kann jedoch nur dann sinnvoll umgesetzt werden, wenn bei allen Bauvorhaben eine verpflichtende Gefährdungsbeurteilung der Naturgefahren und Extremwetterereignisse durchgeführt wird“, so Asmussen…

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Die Regelung soll dabei in 162 bayerischen Kommunen gelten, die laut einer Verordnung der Staatsregierung von Wohnungsmangel betroffen sind. Dazu zählen neben Großstädten wie München und Nürnberg auch Orte in Landkreisen wie Landshut oder Forchheim.

Wie geht es jetzt weiter:

In dieser Woche werden die Unterschriften beglaubig und dann zur Prüfung dem Innenministerium übergeben. Wenn über 25.000 Unterschriften gültig sind, könnte es im Frühsommer zur Abstimmung kommen.

Dazu Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW:

„Ob Mietendeckel, Mietenstopp, Verschnauf- oder Atempause – all das sind gut klingende Begriffe für politische Initiativen, die den Menschen in den deutschen Ballungsräumen langfristige Hilfe auf den Wohnungsmärkten vorgaukeln. Am Ende bewirken sie aber – wie viele internationale Beispiele bestens belegen – genau das Gegenteil.

Klimaziele im Gebäudebereich werden nicht erreicht

Solche Ideen treffen ausgerechnet die sozial orientierten Vermieter am heftigsten. Ihnen wird der ohnehin bewusst nur tröpfelnde Geldhahn für ihr Engagement beim Klimaschutz, Wohnungsneubau, altersgerechten Umbau und sozialen Quartiersprojekten schlichtweg zugedreht. Das hat drastische Folgen: So können die Klimaziele im Gebäudebereich nicht erreicht werden, der Wohnungsneubau wird so mittelbar gedrosselt und Menschen finden für ihre jeweilige Lebenssituation noch weniger Wohnungen.

Und auch die Wohnqualität leidet mit der Zeit. Denn: Wenn erst einmal ein solches Instrument da ist, wird häufig erst dann die politische Kraft zur Beendigung einer solch drastischen Regelung gefunden, wenn das Experiment gescheitert und die Wohnungsmärkte massiv in Mitleidenschaft gezogen wurden. Auch das belegen die internationalen Erfahrungen, wie in Portugal oder Großbritannien.

Aktivierung des Wucherparagraphen

Wichtig und richtig wäre es hingegen diejenigen zur Rechenschaft zu ziehen, die Notsituationen schamlos ausnutzen und sich an der Not der Wohnungssuchenden bereichern. Daher wäre beispielsweise eine Aktivierung des Wucherparagraphen im Wirtschaftsstrafrecht ein viel zielgenaueres Instrument.

In der DNA der sozial orientierten Wohnungsunternehmen ist verankert, dass sie nur die Mieten verlangen, die sie für eine nachhaltige und generationsübergreifende Wohnungsbewirtschaftung benötigen. Das belegen, beispielsweise in der bayerischen Wohnungswirtschaft, die Quadratmetermieten für die mehr als 525.000 Wohnungen, die zuletzt bei durchschnittlich 6,18 Euro lagen…

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Der Rathausblock bezeichnet das Gebiet zwischen Mehringdamm, Yorckstraße, Obentrautstraße und Großbeerenstraße in Berlin-Kreuzberg: mit 13,6 ha große Fläche, 35 Grundstücken, 411 Wohnungen und über 1.000 Menschen, die hier leben.

Die Vereinbarung legt die Grundzüge der künftigen Entwicklung des Rathausblocks fest. Sie definiert ein Leitbild und regelt die Zusammenarbeit der Kooperationspartner*innen. Außerdem legt sie einen Zeitplan für die städtebauliche Entwicklung bis zur Schaffung von Planungsrecht bis Ende 2021 sowie für weitere Projektvereinbarungen vor.

Und was die einzelnen Kooperationspartner*innen dazu sagen lesen Sie hier:

Stadtentwicklungssenatorin Katrin Lompscher erklärt dazu:
„Seit 2015 kämpft Berlin parteiübergreifend für das Dragonerareal in städtischer Hand. Daraus folgt auch die besondere Verantwortung des Berliner Senats für die Zukunft dieses innerstädtischen Areals und das Interesse der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen an der erfolgreichen Etablierung eines Modellprojekts. Stadt machen in Kreuzberg heißt auch: Zusammenarbeiten mit einer vielfältigen und hochengagierten Nachbarschaft und Kommunalpolitik, unterschiedliche Ziele unter einen Hut bringen sowie Konflikte aushalten und konstruktiv lösen. Um die Kooperationsvereinbarung wurde lange und anfangs kontrovers gerungen. Sie ist das Ergebnis eines gemeinsamen Lernprozesses über gemeinwohlorientierte Immobilienentwicklung, kooperative Stadtproduktion, das Miteinander unterschiedlicher Nutzungen und der Erhalt kleinteiligen Gewerbes sowie einen behutsamen Umgang mit dem baukulturellen Erbe und der Geschichte des Ortes.“

Florian Schmidt, Baustadtrat Friedrichshain-Kreuzberg:
„Das Dragonerareal ist ein Modellprojekt für kooperative Stadtentwicklung. Neben dem Haus der Statistik steht das Dragonerareal berlinweit für neue Kooperationen zwischen Zivilgesellschaft und Verwaltung. Hier zeigen Senat und Bezirk, dass wir es ernst meinen mit dem Neubau von bezahlbarem Wohnraum, aber auch mit neuen Räumen für Kultur, Soziales und Gewerbe. Dabei geht es uns auch darum, Selbstverwaltung und genossenschaftlichen Modellen Raum zu geben.“

Enrico Schönberg, Vernetzungstreffen Rathausblock:
„Der Abschluss der Kooperationsvereinbarungen ist ein weiterer wichtiger Schritt für ein Modellprojekt selbstverwaltet und kommunal mit 100% leistbaren Mieten. Mit seit 8 Jahren andauernder Hartnäckigkeit auf Seiten der Initiativen wurde der Verbleib der ehemaligen Dragonerkaserne in Gemeinbesitz erreicht. Diese Beharrlichkeit wird nun gemeinsam entlang der Vereinbarungen für eine soziale, inklusive und ökologische Stadtentwicklung im Rathausblock und Umgebung eingesetzt. Es gilt die Vereinbarungen in der Zukunft mit Leben zu füllen und alle Möglichkeiten für deren Umsetzung zu nutzen.“

Angela Brown, Vertreterin des Forums Rathausblock:
„Für mich bezieht sich der Modellcharakter des Projektes nicht nur auf die Kooperation selbst und ihre Verfahren. Mit den formulierten Zielen und mit der Projektliste wollen wir zukunftsträchtige, fortschrittliche Lösungen für konkrete Probleme der städtischen Entwicklung ermöglichen. Das betrifft Wohnen, Arbeiten und Leben in ressourcenschonender, gemeinwohlorientierter Weise – abseits der Spekulation mit Boden und Wohnraum. Jetzt fängt die Arbeit erst an!“

Birgit Möhring, Geschäftsführerin der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH:
„Kooperationen nehmen in der Liegenschaftspolitik des Landes einen immer größeren Stellenwert ein. Wir sind froh ein Teil davon zu sein und damit für eine positive Entwicklung des Dragonerareals zu stehen. Unser Fokus liegt vor allem auf der gemeinsamen sozialverträglichen Entwicklung des Gewerbeanteils. Bei dieser Art von Verfahren treffen verschiedene Welten aufeinander, es kommt auch mal zu Diskrepanzen und alle Seiten müssen Kompromissbereitschaft zeigen. Eine spannende Herausforderung, die der Entwicklung Berlins nützt.“

Christina Geib, Geschäftsführerin der WBM Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte mbH:
„Der Rathausblock ist ein besonderes Stück Berlin. Die Bedürfnisse von aktuellen wie kommenden Nutzerinnen und Nutzern sowie die Erwartungen der Anwohnenden treffen hier in besonderer Weise aufeinander. Die WBM gestaltet bereits heute mit Erfolg komplexe Quartiere an anderen Orten in Berlin. Wir wollen an der gemeinschaftlichen Entwicklung dieses Areals mitwirken, hier dringend benötigten, bezahlbaren Wohnraum schaffen und zu einer vielfältigen Mischung von Nutzerinnen und Nutzern beitragen.“

Kooperationsstrukturen: Gemeinsame Steuerung von Stadtgesellschaft und Politik

Die Kooperationsvereinbarung wurde in den letzten Monaten von einem Gründungsrat erarbeitet, dem Vertreter*innen aller sechs Kooperationsparteien angehören. Er wird jetzt zum Zukunftsrat, der den partizipativen Entwicklungsprozess steuert. Die Stadtgesellschaft kann sich im zweimonatlichen Forum Rathausblock, in Laboren, Werkstätten und offenen Arbeitsgruppen einbringen und vernetzen.

Im Juli beginnt ein städtebauliches Werkstattverfahren, das ein städtebauliches Konzept und Nutzungen für die Entwicklung des Dragonerareals und angrenzende Grundstücke definiert. Dieses Verfahren bildet die Grundlage für den Bebauungsplan. Das Fundament dafür haben Zivilgesellschaft, Bezirk, Senatsverwaltung, BIM und WBM in den letzten zwei Jahren erarbeitet…

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Damit bezog sich Bruch auf die Politikerempfehlungen nach Abschluss der Beratungen der Expertenkommission „Nachhaltige Baulandmobilisierung und Bodenpolitik“, die Marco Wanderwitz, Vorsitzender der Kommission und Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat, und die Hamburger Bausenatorin Dr. Dorothee Stapelfeldt 2. Juli vorgestellt haben. Der BFW, dessen mittelständische Immobilienunternehmen 50 Prozent des Wohnungsneubaus in Deutschland verantworten, gehört der Kommission zwar offiziell als beratendes Mitglied an, die Ausarbeitung der Empfehlungen war aber den anwesenden Landesbauminister und Bundestagsabgeordneten vorbehalten.

Fazit aus Sicht der mittelständischen Immobilienunternehmen: Eine Vielzahl von Vorschlägen würde zur Umverteilung von vorhandenem Bauland statt der Mobilisierung von neuem Bauland führen. Während einige Empfehlungen das Bauplanungsrecht erleichtern würden, hätten andere schwerwiegende Behinderungen beim Neubau zur Folge.

Ein Schritt vorwärts…

Vom bislang gelebten Bauverhinderungsrecht bis zum echten Bauplanungsrecht ist es ein weiter Weg. Gerade die Erstellung von Bebauungsplänen hat sich in der Vergangenheit zu einem zeitraubenden Hindernislauf entwickelt. So dauert ein Bebauungsplanverfahren in Berlin inzwischen im Durchschnitt neun Jahre“, berichtete der BFW-Bundesgeschäftsführer.

Der Abbau von Hürden, der nun durch die Flexibilisierung des §17 der Baunutzungsverordnung empfohlen wird, wäre deshalb laut Bruch ein wichtiger Schritt: „Die Zulassung einer dichteren und höheren Bebauung würde den Dachgeschossaufbau und die Aufstockung zu erleichtern (Änderungen in § 34 Abs. 3 a BauGB). Hilfreich wäre auch die Experimentierklausel, mit der beim Lärmschutz Nutzungskonflikte zwischen Gewerbebetrieben und heranrückender Wohnbebauung gelöst werden könnten.“

…und zwei Schritte zurück

Vollkommen unverständlich ist aber, warum mit dem sogenannten sektoralen Bebauungsplan ein Instrument empfohlen wird, welches im ungeplanten Innenbereich neue Auflagen für die Wohnbebauung schafft und Verfahren verzögert (neuer §9 Abs. 2 d BauGB). Damit würde Bauherren das bislang schnellste und effektivste Instrument zur Schaffung von neuem Wohnraum genommen. Das ist Politik nach dem System „ein Schritt vorwärts, zwei Schritte zurück“!“ kritisierte Bruch…

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Nachfolgend hat das Münchner Unternehmen drei Thesen der Expertenrunde zusammengefasst, die infolge eines Impulsvortrages von Dr. Katrin Grumme diskutiert wurden. Die Expertin ist Geschäftsführende Gesellschafterin der EGCP Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH sowie Leiterin des Fachausschusses Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien beim Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW). Zentrale Forderung: Bauland muss schneller und unbürokratischer ausgewiesen werden.

These 1: Der reduzierte Einsatz von Bebauungsplänen kann effektiv Bauland generieren.

Kommunen tendieren immer häufiger dazu, Gebiete mit einem Bebauungsplan zu versehen, obwohl § 34 BauGB die grundsätzliche Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile festlegt. „Im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung sind B-Pläne eine gute Möglichkeit für Kommunen, einen Einfluss auf Entwicklungen zu nehmen. B-Pläne sind grundsätzlich sinnvoll, weil dadurch auch die Möglichkeit besteht, das Bauvolumen zu steigern“, sagt Dr. Katrin Grumme. Andererseits darf es Grumme zufolge nicht sein, dass nur noch Bebauungspläne herangezogen würden und eine mögliche Entwicklung nach §34 ausgeschlossen wird. Letzteres sei häufig das schnellere Verfahren. „Deshalb plädieren wir dafür, B-Pläne nur einzusetzen, wenn es tatsächlich eine hohe Steigerung des Bauvolumens und eine Erweiterung der baulichen Nutzung ist.“

These 2: Die Dauer von B-Planverfahren verhindert kostengünstiges Bauen.

Bisher gibt es keine zeitliche Begrenzung bei B-Planverfahren. Dadurch, dass während des Planverfahrens jederzeit Änderungen in den Anforderungen des Bauordnungsrechts vorgenommen werden können, nehmen Investoren mögliche Entwicklungen bei der Ausarbeitung der Bebauungskonzepte vorweg und planen statt des kostengünstigen Mindeststandards mit einem erhöhten Standard. „Das Verfahren ist nicht sicher und Unternehmen haben keine Planungssicherheit. Sie wissen nicht, wann welche Einwände zu erwarten sind, die gegebenenfalls in die Planung einschreiten. Dazu gehört auch eine Beschränkung der Anzahl der Stellungnahmen bei den Fachämtern. Und: Bereits abgewogene und bearbeitete Sachverhalte dürfen nicht noch einmal zur Diskussion gestellt werden, sodass der ganze B-Plan infrage steht. Das ist wirtschaftlich nicht darstellbar“, erklärt Grumme. Sie fordert klare Zwischenfristen mit klaren Deadlines oder eine Maximalfrist.

These 3: Eine bessere personelle Ausstattung der Planungs- und Genehmigungsbehörden fördert die Baulandaktivierung.

Immer häufiger herrscht in Stadtbauämtern Personalnotstand. Die Behörden konkurrieren um geeignete Fachkräfte mit der freien Wirtschaft. Teilweise sei es zudem so, dass die Bauleitplanung in Kommunen keine Daueraufgabe ist und somit keine Bindung von spezialisiertem Personal möglich ist. Die Folge ist, dass B-Pläne liegen bleiben und keine Baugebiete ausgewiesen werden, selbst wenn sie dringend benötigt werden…

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Herr Vierkötter, laut der Studie des BFW und des Verbändebündnis Wohnungsbau sind der Baulandmangel und die explodierenden Baulandpreise die größten Hürden für den bezahlbaren Wohnungsneubau. Gilt das nur für die sieben A-Städte?

Frank Vierkötter: Die Preise für baureifes Land haben sich in den A-Städten von 2011 bis 2017 durchschnittlich verdoppelt, in Berlin nahezu verdreifacht. In den kleineren B-Städten entwickelt sich die Situation ähnlich dramatisch: Auch dort haben sich die Preise im genannten Zeitraum mehr als verdoppelt.

Die Situation spitzt sich also in immer mehr Städten zu. Verschärft wird das Problem noch dadurch, dass immer seltener und immer weniger Bauland verkauft wird. In den A-Standorten ist die Zahl der Verkaufsfälle zwischen 2011 bis 2017 um ein Drittel zurückgegangen. Das bedeutet einen Rückgang der verkauften Baulandfläche um 27 %. Im gleichen Zeitraum ist der Verkauf von entwickelter Baulandfläche in den A-, B- und C-Städten um 775 Hektar zurückgegangen. Darauf hätten wir 62.000 Wohnungen für 120.000 Menschen bauen können!

Was bedeutet der austrocknende Baulandmarkt für Sie als Immobilienunternehmer?

Frank Vierkötter: Mittlerweile sind zwanzig Mitarbeiter in meinem Unternehmen allein damit beschäftigt, bundesweit nach Bauland für unsere Neubauprojekte zu fahnden. Das gleicht der Suche nach der berühmten Nadel im Heuhaufen. Selbst wenn wir noch Bauland bekommen, können wir die explodierenden Baulandpreise im preiswerten Wohnungssegment kaum noch auffangen. Dabei ist mein Unternehmen seit 50 Jahren auf dieses Preissegment spezialisiert. Wir haben bundesweit für rund 35.000 Menschen ein neues Zuhause geschaffen. Die Quadratur des Kreises schaffen wir aber nicht: Immer mehr bezahlbaren Neubau auf immer weniger und immer teurerem Bauland. Wie soll das funktionieren?

Können die steigenden Grundstückskosten nicht durch Einsparungen kompensiert werden?

Frank Vierkötter: Dafür haben wir immer weniger Spielraum. Auch das zeigt unsere Studie an einer Modellrechnung auf. Wenn die Grundstückskosten einen immer höheren Gesamtkostenanteil ausmachen und sich binnen fünf Jahren verdoppeln – wie soll das bei einem eng kalkulierten Projekt kompensiert werden? Die Erschließungskosten, die zahllosen Auflagen für Brandschutz, Lärmschutz und die energetischen Vorgaben – die gelten ja genauso für das preiswerte wie für das höherpreisige Segment! Nicht zuletzt haben sich diese bauordnungsrechtlichen Vorgaben seit 1990 vervierfacht.

Was muss jetzt passieren?

Frank Vierkötter: Nur der Staat kann Bauland ausweisen. Und wenn er das nicht tut, brauchen wir an den anderen Stellschrauben für die Neubauförderung gar nicht erst zu drehen! Ohne bezahlbares Bauland gibt es kein bezahlbares Bauen und kein bezahlbares Wohnen. Diese grundlegende Logik ist bei vielen Kommunen aber noch nicht angekommen. In unserer neuen BFW-Mitgliederumfrage haben 40 % der befragten Immobilienunternehmen angegeben, dass Grundstücke von den Kommunen noch immer im Höchstpreisverfahren vergeben werden. Über 40 % berichten, dass die langwierigen Planungs- und Genehmigungsverfahren die Kosten weiter in die Höhe treiben…

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Der Beitrag Wohnbautag: „Baulandkosten explodieren: Bezahlbarer Neubau wird zur Quadratur des Kreises“ sagt BFWVizepräsident Frank Vierkötter – Studie vorgestellt erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Wenn der zuständige Bundesminister im Jahr 2007 verkündet „Deutschland ist gebaut“, dann war das nicht gerade eine Aufforderung an die Städte und Gemeinden zur Forcierung einer langfristen Flächenplanung und Flächenbereitstellung. Es war eher der Hinweis auf den möglichen Abbau von Kapazitäten im Planungsbereich, der angesichts knapper Kassen dankend aufgenommen wurde.

Eine erhebliche Ausweitung des Bestandes an Wohnungen im öffentlichen Eigentum – insbesondere in kommunalen oder regionalen Wohnungsgesellschaften – mit der Maßgabe „einmal Sozialwohnung, immer Sozialwohnung“ wäre ein wichtiger Schritt, um den wohnungssuchenden Haushalten mit niedrigen Einkommen wieder eine Wohnperspektive zu geben. Nach den Erfahrungen der vergangenen 20 Jahre wäre eine Privatisierung dieser Wohnungen auszuschließen. Ein zweiter wichtiger Schritt wäre eine deutliche Ausweitung des Kreises der Begünstigten beim Wohngeld. Darüber hinaus würde eine sinnvolle Wohneigentumsförderung bei den Einkommensgruppen ansetzen, die bisher langfristig unterdurchschnittliche Wohneigentumsquoten aufweisen. Diesen Haushalten wäre mit der Sicherheit einer langfristigen Zinsfestschreibung und verminderten Eigenkapitalanforderungen mehr geholfen als mit Zahlung eines festen Geldbetrages. Verknüpft man die Kreditvergabe mit der Einhaltung bestimmter Wohnungsgrößen, so kann man auch bei der Wohneigentumsförderung die Klimaschutzziele berücksichtigen.

Unterstützung von Bund und Ländern nötig

Ohne die Unterstützung von Bund und Ländern ist aber auch der Handlungsspielraum der Städte und Gemeinden in der Wohnungspolitik begrenzt. Die immer wieder bemühte Wiener Wohnungspolitik kann als vorbildlich bezeichnet werden, hätte bei einer Umsetzung in Deutschland aber den Einsatz öffentlicher Mittel in einer Größenordnung von 15 bis 20 Milliarden € je Jahr zur Voraussetzung. Der inzwischen in Wien erreichte Anteil von Gemeindewohnungen am Wohnungsbestand basiert auf jahrzehntelanger Förderung und ist in Deutschland kurz- und mittelfristig selbst bei einer Bereitstellung der genannten Größenordnung an Fördermitteln nicht zu erreichen. Das Beispiel zeigt aber, dass eine langfristig angelegt Wohnungspolitik zur Zufriedenheit der Bürger ebenso wie zur Attraktivität einer Stadt beiträgt, denn Wien liegt in internationalen Vergleichen immer in den oberen Rängen der Beliebtheit.

Planungen auf kommunaler Ebene brauchen Entscheidungssicherheit

Die Städte und Gemeinden müssen die Kapazitäten von Infrastruktureinrichtungen planen und diese Planungen erfolgen immer unter Unsicherheit. Sie müssen vorausschauend planen, wo Vorhersagen kaum möglich sind. Wie die Vergangenheit immer wieder gezeigt hat, ist die Zukunft vor allem hinsichtlich der Auslandszuwanderung höchst unsicher…

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Der Beitrag Kommunen und Wohnungsunternehmen als finale Akteure der Wohnungspolitik – Der regionale Pestel-Wohnmonitor hilft bei Entscheidungen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Prinzipiell firmiert der Komplex Bodennutzung und Raumordnung als rechtliche Querschnittsmaterie. Dem Bund obliegen Entscheidungen über öffentliche Bereiche – wie etwa Verkehrswege, Kasernenareale, Bundes-forste u.ä. – und „alles, was nicht Bundessache ist, ist Landessache“, bringt es Verfassungsjurist Heinz Mayer auf eine föderale Kurzformel. Der Gesetzgeber habe „absoluten Vorrang“ etwa bei Widmungsverfahren oder begleitenden Vertragsraumordnungen, heißt es. In der Praxis überantworten die Rahmenbedingungen der Länder den Gemeinden ganz gut bestückte „Werkzeugkisten“ (A. Kanonier), deren Instrumente jedoch stark variabel zum Einsatz kommen.

Einflussmöglichkeiten von Kommunen auf Baulandbeschaffung kursieren seit Jahrzehnten und lauten auf Begriffe wie befristete Widmungen, Rückwidmungen, Um- und Zusammenlegungen, anteilsmäßige Zweckwidmungen für geförderten Wohnbau, Vorbehaltsflächen, An- und Rückverkauf durch Gemeinden, gerne ins Spiel gebracht werden diesbezügliche Modelle in Südtirol oder München. Nicht eruierbar sind sogenannte „Zwangsmaßnahmen“ zur Eindämmung von Grundstücksspekulation, die Einlösung von Sanktionen bei Nichterfüllung von Verträgen oder gar Enteignungen (gegen Entschädigung). Rechtlicher Knackpunkt ist hierbei laut Heinz Mayer die Abwägung zwischen Eingriffen in private Eigentumsrechte und der Begründung eines „erheblichen öffentlichen Interesses“. Ein erster in diese Richtung weisender Passus im Bodenbeschaffungsgesetz aus anno 1974 kam nie zur Anwendung, da das „Verhältnismäßigkeitsprinzip“ seither als zu problematisch angesehen wird.

Weite Themenbreite

Der skizzierte Handlungsspielraum von Ländern und Gemeinden beinhalte „viele Konjunktive“, bestätigt Arthur Kanonier von der TU Wien. In der Regel werden Transaktionen und Preisbestimmungen durch Vertragsverhandlungen und örtliche Kommunikation gehandhabt. Die eigentliche Bodenbeschaffungspolitik sei dabei zwar ein wesentlicher Bestandteil, die Situation bedürfe jedoch weiterer Zieldefinitionen in Bereichen wie Bestandsverdichtung, Leerstandsmanagement u.ä. Eine Themenliste, die von Gerlind Weber (Raumforschung und Raumplanung an der Boku Wien) gleich erweitert wurde: um den enormen Versiegelungsgrad in Landregionen, um die Präferenz zu geförderten Einfamilienhäusern, um die wach-sende Konkurrenz durch (oftmals leerstehende) Anlegerwohnungen und um Unsicherheiten betreffend eine erhöhte Immobiliensteuer…

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Der Beitrag Emsiges Schürfen nach leistbarem Bauland erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.