Große Freude in Wien, große Freude in Barcelona. Das Wohnprojekt Gleis21 im Wiener Sonnwendviertel schaffte es auf die Shortlist des EU Mies-van-der- Rohe-Awards 2022, aus einer Auswahl von Projekten aus 41 Ländern. Das kooperative Wohnprojekt La Borda vom katalanischen Architekturkollektiv Lacol erhielt sogar den Preis für „Emerging Architecture“. Anzeichen dafür, dass sich gemeinschaftlich organisierte Wohnprojekte von einem Nischendasein in die Mitte der Wohnbauarchitektur geschoben haben. Bei österreichischen Pionierprojekten wie dem Wohnprojekt Wien im Nordbahnhofviertel von einszueins Architekten geben sich internationale Besucher die Klinke in die Hand, und in jedem größeren Stadtentwicklungsgebiet sind inzwischen Bauplätze für Baugruppen reserviert – wenn auch nicht in jeder Stadt und in jedem Bundesland.

Eine Bewegung, die jedoch nicht aus dem Nichts kommt. Blickt man etwas weiter in die Vergangenheit zurück, zeichnen sich Wellenbewegungen ab: Die Siedlerbewegung in den frühen 1920er-Jahren, die Ökodörfer der 68er-Generation und kooperative städtische Projekte wie die Grazer Terrassenhaussiedlung. Danach folgte ein Dornröschenschlaf, der durch die Sargfabrik in Wien-Penzing in den späten 1980er-Jahren langsam endete, bis es im neuen Jahrtausend zur richtig großen Welle kam.

Aktuelle Publikationen wie das „Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft“ von Wohnprojekt-Pionier Heinz Feldmann und „Gemeinschaftliches Wohnen und selbstorganisiertes Bauen“ von Christoph Laimer und Andrej Holm zeigen den reichen Fundus an Forschungsergebnissen; ein inzwischen etablierter Berufszweig an Prozessbegleitern, die Professionalisierung der Selbstorganisation.

Nische oder Mainstream?

Doch sind Projekte, die von künftigen Bewohnern ein hohes Maß an Ausdauer und Risiko verlangen, wirklich mehrheitsfähig? „Wege aus der Nische in den Mainstream“ war auch das Thema des Baugemeinschaftsforums im Juni 2022, organisiert von der Initiative Gemeinsam Bauen und Wohnen (Ini- GBW). „Baugemeinschaften haben ihren Platz in einer pluralistischen Gesellschaft“, resümieren Johanna Leutgöb von der IniGBW und Vorstandskollege Arnold Brückner.

Brückner, selbst Architekt und Bewohner der Baugruppe Grätzelmixer im Sonnwendviertel, ergänzt: „Man muss vielleicht den Begriff Mainstream infrage stellen. In Wien gibt es freifinanzierte Wohnungen im Bestand und Neubau sowie die sozialdemokratische Tradition von Gemeindebau und gefördertem Wohnbau. Es gibt also nicht den Mainstream im klassischen Sinne. Es gibt unterschiedliche Lösungen für verschiedene Fragen, es gibt ein reichhaltiges Angebot für viele Bedürfnisse. Das heißt auch, dass gemeinschaftliche Wohnformen ein förderungswürdiger Ansatz sind, weil sie keine vorentwickelten Modelle bieten, sondern auf ein konkretes Bedürfnis von konkreten Menschen an einem konkreten Ort reagieren. Gerade das macht sie flexibel und adaptierbar.“

Auf reichlich Erfahrung in der Begleitung von Wohnprojekten kann man auch bei realitylab zurückgreifen, und dessen Gründer Gernot Tscherteu bringt die Antwort auf den Punkt: Baugruppen werden nie zum Mainstream werden, aber sie beeinflussen den „normalen“ geförderten Wohnbau nachhaltig. „Wir begleiten viele Projekte im Bereich soziale Nachhaltigkeit, und viele Erkenntnisse und Methoden von Baugruppenprojekten können wir dort auch anwenden. Die Gemeinschaftsräume bleiben bei uns fast nie leer. Es sind Elemente in den Mainstream übergegangen, aber nicht die Wohnform selbst. Dafür bräuchte es natürlich auch eine eigene Förderung und eine Anerkennung, dass Baugruppen einen wichtigen Beitrag zur Stadtentwicklung leisten.“

Gemeinschaftsräume im Dialog

Ein konkretes Beispiel dieses Wissenstransfers ist der von realitylab moderierte „Wiesendialog“ im Quartier In der Wiesen Süd. Hier wurde schon im Bauträgerwettbewerb das Ziel verfolgt, alle Bauplätze durch gemeinsamen Freiraum und geteilte Gemeinschaftsräume zu verknüpfen. „Wir starten immer mit den Bewohnern gemeinsam, und mit einem extra dafür reservierten Budget“, erklärt Gernot Tscherteu. „Dafür machen wir Workshops, die wie Baugruppentreffen organisiert werden…

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Der Bauträger Schwarzatal realisiert außergewöhnlich viele Projekte mit Baugruppen. Geschäftsführerin Martina Drescher gilt als Vorreiterin. 2013 startete sie mit dem Wohnprojekt Wien am Nordbahnhof. Ein Haus für eine Baugruppe, mit Bibliothek und Sauna auf dem Dach, geplant von einszueins architektur mit der gemeinnützigen Schwarzatal als Partner.

Seitdem hat sich der Bauträger zum Baugruppenspezialisten entwickelt: Insgesamt acht Projekte dieser Art sind fertiggestellt, darunter das preisgekrönte Gleis21 im Sonnwendviertel, vier weitere in Arbeit. Und ja, es ist mehr Aufwand, räumt auch Ilse Kutil, Rechtsanwältin, ein: „Ein Gruppenprojekt zu betreuen, ist sicher mehr Aufwand, gewohnte hierarchische Entscheidungen gibt es bei Baugruppen nicht. Alles findet auf Augenhöhe statt und es reden wirklich alle mit.“ Ilse Kutil ist die Nachfolgerin von dem juristischen Doyen der Baugruppen, Markus Distelberger.

Martina Drescher erklärt, warum sich der Mehraufwand aber trotz Risikos lohnt: „Riskant ist im Grunde jedes Bauvorhaben. Wenn man sich auf die Zusammenarbeit mit einer Gruppe einlässt, bedarf das einer bestimmten Wertekultur. Wir wollten Starthelfer für neue Wohnformen sein. Die Wohngruppe kam damals auf uns zu, und wir haben schnell gesehen, dass diese Wohnform eine reizvolle Innovation im geförderten Wohnbau darstellt. Für die Wohnbauförderung und den Wohnfonds Wien war das damals Neuland.“

Viele Fragen

Das Wichtigste ist, dass ein Rechtsanwalt frühzeitig eingebunden wird, so Kutil: „Denn als Allererstes muss die Rechtsform (Verein, Genossenschaft, Mit- bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft etc.) geklärt werden, also bevor die Baugruppe gegründet werden soll. Dem voran steht die Frage, wer überhaupt Liegenschaftseigentümer sein soll, z. B. ein Verein, der dann an seine Mitglieder vermietet oder sind die Bewohner selbst Miteigentümer etc.? Es muss auch Einigkeit darüber herrschen, welche Rolle ein etwaig eingebundener Bauträger hat – soll dieser „nur“ bauen oder später auch die Funktion des Vermieters übernehmen etc.?“

Als Herausforderung betrachtet Kutil auch die rechtliche Umsetzung von Baugruppenprojekten im Rahmen der geltenden Rechtslage: „Sobald ich mich als Baugruppe z. B. für Wohnungseigentum entscheide, gelangt zwingend das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Anwendung, das aber schlichtweg nicht auf die Bedürfnisse von Baugruppen zugeschnitten ist.

So gibt es im WEG etwa Bereiche, in denen Individualrechte als besonders schützenwert geregelt sind, was jedoch der Grundhaltung von Baugruppen, das Gemeinschaftsinteresse in den Mittelpunkt zu stellen, zuwiderläuft. Manche rechtlichen Themen sind in diesem Licht nicht befriedigend aufzulösen. Eine eigene gesetzliche Grundlage für Baugruppenprojekte wäre da schon wichtig. Der Gesetzgeber ist aber offensichtlich der Meinung, dass Individualeigentum das höchste ist“, so Kutil.

Auch das Thema Förderungen muss frühzeitig geklärt werden. Drescher betont, dass eine Baugruppe ein sensibles Konstrukt ist: „Das Wichtigste ist, dass die erträumte Form des Zusammenlebens nicht durch Rechtsvorschriften zerstört wird – etwa, wenn eine Wohnung schnell verkauft werden muss und der neue Eigentümer kein Interesse an einer kollektiven Wohnform hat. Das Wohnprojekt Wien hat sich als Verein konstituiert, der mit uns einen Generalmietvertrag abgeschlossen hat. Das hat sich als sehr tragfähig erwiesen. Die Wohnheimförderung hat den Vorteil, dass sie nicht nur die Wohnfläche, sondern auch die Gemeinschaftsflächen bedient – was bei den meisten Baugruppen gut ein Viertel der Fläche ausmacht.“

Noch Neuland

Baugruppen sind längst noch nicht „Alltag“ – wie ein Rundruf bei verschiedenen Bauträgern zeigt. Antworten wie „Bitte lassen Sie mich mit dem Thema in Ruhe“ bis „Das ist sicher nichts für uns“ zeugen davon, dass nicht jeder Bauträger von Baugruppen begeistert ist. Kutil schmunzelt: „Das kann ich auch verstehen! Es ist wirklich kein einfaches Unterfangen – aber wie die Baugruppen- Projekte zeigen, einfach toll, wenn es rund läuft und alles klappt.“

Aber klar, so auch Drescher: „Jede Gruppe ist anders. Am Anfang sind die Träume groß, und bei der Umsetzung ist das Aufwachen oft hart, weil man immer Abstriche machen muss. Da muss die Gruppe stark sein, und es hilft, wenn sich ihre Mitglieder mit der Realität des Bauens ein bisschen auskennen. Die Kunst ist, deren Vorstellungen mit den Gesetzen und Vorgaben in finanzierbaren Einklang zu bringen.“

Aber auch bezüglich Finanzierung gibt es unzählig viele Varianten. Bauen mit einer Genossenschaft hat den Vorteil, dass die Finanzierung leichter abzuwickeln ist – dafür ist die Gründung einer Genossenschaft teuer und aufwendig, ein Verein ist hingegen rasch gegründet, in puncto Finanzierung hat diese Rechtsform jedoch das Nachsehen. Zudem werden diverse Verträge benötigt, wie etwa Miet-/Eigentümerverträge, Verträge mit Baufirmen, mit Generalunternehmern, Vereinbarungen über eventuelle Veräußerungsverbote etc…

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„Mein Ziel war und ist es nicht, möglichst viele Menschen für das Leben in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt zu begeistern, weil ich weiß, dass das nicht für jedermensch in jeder Lebensphase das Richtige ist“, schreibt der Mitbegründer des Wohnprojekts Wien und der Wohnprojekte-Genossenschaft Die WoGen, Heinz Feldmann, in seinem „Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft“ (siehe Infokasten).

Dennoch sind derzeit viele davon begeistert und Feldmanns Buch liefert allen, die das Wagnis Gemeinschaftswohnprojekt eingehen wollen oder bereits eingegangen sind, eine praxisnahe Handreichung. Das Buch hilft, sich über die Vorteile klar zu werden, bewahrt aber auch vor allzu naiven Vorstellungen. Nicht einfach nehmen zu müssen, was der Markt hergebe, sondern selbstbestimmt sein Wohnumfeld mitzugestalten, sei eine wesentliche Motivation, an einem Wohnprojekt teilzunehmen. Ist man einmal dabei, ist es harte Arbeit, daran lässt das Buch keinen Zweifel.

Derzeit bilden sich so viele Baugruppen wir nie zuvor, bestätigt der Soziologe Manuel Hanke von wohnbund: consult, der seine Jugend selbst in einem Gemeinschaftswohnprojekt verbrachte. Die vermutlich so gut wie vollständige Datenbank der Initiative für gemeinsames Bauen und Wohnen listet 132 gemeinschaftliche Wohnprojekte – manche noch in der Gründungsphase – in ganz Österreich auf. Mehr als die Hälfte davon entstanden seit 2016, die meisten in Wien, gefolgt von Niederösterreich. Die beiden in Tirol sind noch auf der Suche nach geeigneten Immobilien.

Gemischte Stadt

Die für die Wiener Stadtentwicklungsgebiete verfolgten Ideen einer gemischten Stadt, die von allein nicht funktioniert, sind mittlerweile ohne den positiv stimulierenden Einfluss von Baugruppen kaum noch denkbar. „Solidarität entsteht daraus, dass man sich kennt“, stellt Constance Weiser fest. Es falle zum Bespiel leichter, jemandem das Auto zu borgen, mit dem man vertraut ist. Daher sei es in Gemeinschaftswohnprojekten einfacher als anderswo, ein Carsharing zu etablieren. „In Wien haben die Bauträger verstanden, dass die Baugruppen zur sozialen Nachhaltigkeit im Quartier viel beitragen können“, so Constance Weiser, Sprecherin der Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen.

„Der Boom passt auch in die neoliberale Vorstellung, dass der Staat sich zurückziehen und private Akteure Verantwortung übernehmen sollen“, spricht Hanke eine andere Seite der Medaille an. Im Zuge der Konzeptwettbewerbe für Baugruppen würde viel versprochen, und es stelle sich die Frage, ob dies auch alles gehalten werden kann. „Baugruppen sind nicht die einzige Lösung“, betont Hanke, der Beteiligungs- und Gemeinschaftsbildungsprozesse auch im geförderten Wohnungsbau begleitet. „In jeder Wohnhausanlage gibt es einen gewissen Anteil an Menschen, die etwas tun wollen und es gibt welche, die das nicht möchten.

Es gäbe auch die Anlagen, wo die Bewohnerschaft von Harmonie weit entfernt ist. Bis zu einem gewissen Grad könne man mit einer Belegungspolitik und einem gewissen organisatorischen Rahmen solchen Situationen vorbeugen. In letzter Instanz bleibe den Hausverwaltungen nichts anderes übrig, als damit umzugehen.“

Ost-West-Gefälle

Während in Wien seit nunmehr einem Jahrdutzend ein deutlicher politischer Wille erkennbar ist, Baugruppen zu fördern, ist dieser im benachbarten Niederösterreich nicht in Sicht. Dennoch gedeihen auch hier – noch Chance auf Wohnbauförderung – die Gemeinschaftsprojekte wie die sprichwörtlichen Schwammerln. Hanke sieht neben den weitaus günstigeren Baulandpreisen den Grund dafür in einer Bewegung aus der Stadt hinaus, und oft gehe es dabei auch darum, über das gemeinschaftliche Wohnen hinaus nachhaltige Projekte zu verfolgen, zum Beispiel in Form einer solidarischen Landwirtschaft.

In Salzburg gibt es Wohnbauförderung für Baugruppen und auch großes Interesse für diese Lebensform, die Anzahl konkreter Projekte ist aber noch sehr gering. Ähnlich in Kärnten, wo seit heuer gemeinschaftlichen Wohnformen und Baugruppen in der Entstehungsphase Zuschüsse aus der Wohnbauförderung erhalten. Das größte Hindernis ist zumeist die Akquise von Grundstücken oder Liegenschaften.

Je weiter westlich, umso schwerer tun sich Baugruppen, an geeignete Grundstücke zu kommen. Das liegt zum einen an den Grundstückspreisen, aber, so Constance Weiser, auch daran, dass man zum Beispiel in Vorarlberg „fast nur im Eigentum denkt“. Aber auch im Ländle ist das Thema auf Landesebene angekommen. Zur Wissensvermittlung über Chancen, die gemeinschaftlich organisiertes Wohnen für den ländlichen Raum bieten, trug das im Sommer abgeschlossene Leader- Projekt „Neue Nachbarschaft“ bei. Eine Umfrage ergab, dass besonders in den ländlichen Regionen noch hoher Informationsbedarf besteht.

Immerhin 42 Prozent der Befragten wünschten sich, dass ein gemeinschaftliches Wohnprojekt in ihrer Gemeinde entsteht. Bei den erhofften Mehrwerten stand die Schaffung von bedarfsgerechtem, leistbarem Wohnraum an vorderster Stelle, gefolgt von Impulsen für die Dorfgemeinschaft. Potenzial für mehr zivilgesellschaftliches Engagement wurde vor allem in den urban geprägten Gemeinden gesehen. Als Hilfestellung für die Gemeinden wurde ein Leitfaden erarbeitet, der Möglichkeiten darlegt, wie die Kommunen eine aktivere Rolle bei der Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte einnehmen können.

Gesellschaftliche Teilhabe

Ebenso wie die Ideologien in den Baugruppen unterschiedlich sind, sind es auch die Motivationen. In der nachberuflichen Phase ist oft der Wunsch, nicht allein altern zu wollen und seinen individuellen Wohnraum zu verkleinern. Die Kinder in einer guten Umgebung und Nachbarschaft aufwachsen zu lassen, sei ein wichtiges Motiv für junge Familien, die sich davon auch Vorteile bei der Kinderbetreuung erhoffen.

„Wenn eine Gemeinschaft groß genug ist, funktioniert das auch“, so Weiser. Eher schwierig sei der Umstieg in ein Wohnprojekt mit größeren Kindern, weil diese eher im gewohnten Umfeld bleiben möchten. Studierende oder junge Menschen in Ausbildung seien kaum eine Klientel. In dieser intensiven Lebensphase sei es schwierig, sich länger zu verpflichten…

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„Die zukünftigen Bewohner müssen nicht zwangsweise das Mühsal der gesamten Planung und Errichtung eines Gebäudes in Kauf nehmen.“

Weg vom Bauen hin zum Wohnen!

Vielerorts wird das Modell der Baugruppe umgesetzt. Die Initiative geht oft von der Stadt aus, die in Stadtentwicklungsgebieten Baugruppen-Grundstücke verortet. Erwartet wird eine besondere soziale Strahlkraft über das eigene Gebäude hinaus, die sich positiv auf das gesamte Quartier auswirkt.

Oft geraten solche Projekte in Kritik, da sie aufgrund hoher Qualitäten entsprechend hohe Kosten hervorrufen, und somit nur einer relativ elitären Gruppe zugänglich sind. Auch die Zugänglichkeit ist durch lang andauernde Prozesse einer Gruppenbildung über die Suche eines Grundstücks samt Bauträger, bis über die Bauphase, ein komplexer und langwieriger Vorgang, dem nicht jeder gewachsen ist.

Als gemeinnütziger Bauträger versuchen wir, die Idee der Baugruppe aufzugreifen, gehen hier jedoch neue Wege. Aus unserer Sicht ist das Ziel jeder Baugruppe, gemeinschaftlich und in enger Nachbarschaft miteinander zu wohnen. Dafür müssen die zukünftigen Bewohner nicht zwangsweise das Mühsal der gesamten Planung und Errichtung eines Gebäudes in Kauf nehmen.

Unser Motto: weg vom Planen und Bauen hin zum Wohnen! Der Bauträger konzeptioniert die Gebäude mit Experten des gemeinschaftlichen Wohnens (Architekten, Soziologen, …) und bindet die Bewohner themenbezogen mit ein. Vor allem bei den Gemeinschaftseinrichtungen ist es uns ein Anliegen, dass sich die Bewohnerschaft einbringt. Die Wohnungen sollten nicht individuell durch die Bewohner selbst geplant werden, sodass die Grundrisse auch den Ansprüchen der Nachmieter gerecht werden.

Das Gebäude bleibt im Eigentum des Bauträgers, der somit auch das wirtschaftliche Risiko trägt, und wird entweder an einzelne Bewohner direkt oder an einen Verein bzw. eine Genossenschaft, deren Mitglieder die zukünftigen Bewohner sind, vermietet. Somit legen wir den Schwerpunkt auf das gemeinschaftliche Wohnen nach Fertigstellung des Gebäudes, setzen die Bewohner keinem wirtschaftlichen Risiko aus und fördern eine Nachbarschaft, deren Teil man niederschwellig, kostengünstig und ohne enormen Zeitaufwand werden kann.

Karin Kieslinger hat Architektur studiert und ist Geschäftsführerin der EGW Erste gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH

Micha Schober

„Eine Baugruppe ist eine Gemeinschaft, die sich weit über das Wohnen hinaus engagiert – selbstorganisiert und kooperativ.“

Bereitschaft für erhöhtes Engagement

Engagierte und hoch motivierte Menschen schließen sich zusammen, um selbstorganisiert selbstverwalteten Wohnraum zu schaffen, den sie selbst nutzen möchten. So manch ein gemeinnütziger Bauträger, der eine Baugruppe im Neubau mitgestaltet, fühlt sich an die Ursprünge der eigenen Geschichte als Siedlungsgenossenschaft erinnert.

Vor 100 Jahren, heute und auch morgen gilt: Engagement und Partizipation ist vielschichtig belebend für alle Beteiligten einer Baugruppe – zuerst in der Bauphase und später im ganzen Quartier. Plant die Stadt Wien eigene Bauplätze für Baugruppen in Stadtentwicklungsgebieten ein, bietet das Land Kärnten bereits eine eigene Förderung und das Land Vorarlberg offeriert seinen Bürgermeistern Fortbildungsunterlagen für die Entwicklung von Baugruppen.

Denn in ganz Österreich gilt: Menschen, die eine Bereitschaft für erhöhtes Engagement über das Grundbedürfnis Wohnen hinaus mitbringen, sind ein Innovationsmotor für das gesamte Umfeld. Baugruppen bringen im Regelfall mehr Themen als „bloß“ Wohnen (z. B. Ernährung, Mobilität, Energie, …) mit ins Quartier – und haben für ein nachhaltiges Bestehen als Ressourcengemeinschaft notwendige Strukturen bereits vor Bezug aufgebaut und etabliert…

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