Doch bleiben Mängel erst einmal aus oder unentdeckt, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit. „Auf die Fristen sollte man unbedingt achten“, rät der Bamberger VPB-Experte Michael Fritsche, „denn häufig werden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in der Regel auf eigene Kosten reparieren lassen.“

Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Algenbildung und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind.

Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner auch erst nach Längerem und oft durch Zufall, wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immer schon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommen ebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.

Hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen

Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen – verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung – werden erst im Laufe der Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuen Immobilie über den Erwartungen liegt.

Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt der Hausbesitzer auf seinen Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren.

Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren – fünf Jahre nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. Zwei Dinge sollte der Bauherr dabei beachten: Er muss den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, und er muss den Mangel bei der richtigen Firma rügen.

Fordert er nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil er nicht erkennt, woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma dem Hausherrn ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeit in Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.

Selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage

Tipp: 
Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern eine "Mangelerscheinung" festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht, hat der VPB in seinem Ratgeber "Gutachter hilft bei Mängeln!" zusammengestellt. Klicken Sie hier zum PDF.

Viele Hausbesitzer denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldet wurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durch die Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. „Für den normalen Bauherrn kann die Zeit knapp werden“, erläutert Bauherrenberater Fritsche. „Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dann muss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage.“

Meldet sich der Unternehmer und vereinbart einen Besichtigungstermin, dann deuten Juristen dies als Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danach wieder ein, läuft die Frist weiter.

„Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren“, betont Fritsche. „Das tun sie am besten, indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenen Bausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schäden nach sich ziehen.“

Quelle: www.vpb.de

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Das Badezimmer im 10. OG war ein halbes Jahr zuvor kernsaniert worden. Dabei fielen eine Leckage in einer Trinkwasserleitung sowie zwei defekte Absperrventile in einer Heizungsleitung auf. Diese Mängel wurden durch eine Sanitärfirma behoben. Leider beließ es der Installateur nicht dabei sondern entfernte bei dieser Gelegenheit eigenständig und ohne Auftrag noch gleich ein paar Be- und Entlüftungsventile, deren Funktion sich ihm nicht erschloss. Und weil aus den Leitungen kein Wasser kam, erachtete er es auch für unnötig, die nunmehr offenen Anschlüsse abzudichten. Anschließend spachtelte der Fliesenleger die Anschlüsse zu und verputzte die Wand.

Was der Klempner nicht wusste: Die Ventile dienten zur Be- und Entlüftung der Trockensteigleitung. Eine solche Leitung wird nur in einem Brandfall genutzt: Die Feuerwehr speist mit ihren Pumpen im Erdgeschoss Wasser ein und der Löschtrupp schließt im jeweiligen Stockwerk seine Schläuche daran an.

Derselbe Raum ein halbes Jahr später: An der Markierung 1 (Foto oben) war das Wasser aus der Wand ausgetreten und hatte bei Markierung 2 den Wandputz ausgespült. Als nun die Einsatzkräfte Wasser in die Leitung pumpten, löste sich einer der Spachtelpfropfen und parallel zu den Löschmaßnahmen im 10. OG wurde auch im Stockwerk darüber unfreiwillig „gelöscht“…

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Mit Hochdruck zur Leckage

Bei der Untersuchung vor Ort war die Schadenursache für die IFS-Gutachter offensichtlich: Der drucklose Kleinspeicher war falsch installiert worden. Der Monteur hatte ihn über eine Hochdruckarmatur angeschlossen (Bild 1). Bei einer solchen — gewöhnlichen — Armatur sind der Kalt- und der Warmwasseranschluss direkt an die Druckleitungen des Gebäudes angeschlossen.

Beim Öffnen der Armatur wird das Wasser also direkt aus der Druckleitung entnommen. Offene (drucklose) Kleinspeicher, wie der hier geschädigte, sind aber für die Belastungen des Leitungsdrucks nicht ausgelegt und müssen über eine spezielle Niederdruckarmatur angeschlossen werden. Diese Armaturen sind nur am Kaltwasseranschluss direkt an die Druckleitung angeschlossen.

Wird das Warmwasserventil an der Armatur geöffnet, so fließt Wasser aus der Kaltwasser- Druckleitung in den Speicher. Dort verdrängt es das bereits erwärmte Wasser im Speicherbehälter, das über einen dritten Anschluss zum Wasserhahn gedrückt wird. Da diese Verbindung konstruktionsbedingt immer offen und der Wasserzufluss in den Speicher unterbrochen ist, wenn das Kaltwasserventil an der Armatur abgesperrt ist, steht der Speicher nie unter Leitungsdruck.

„0 MPa (0 bar)“

Im Labor zeigte der Kleinspeicher die typischen Schäden, die durch den Falschanschluss und den daraus resultierenden zu hohen Innendruck entstehen (Bild 2). Der Monteur, der den Kleinspeicher in der Teeküche installiert hatte, hat einen typischen, wenn auch nicht unbedingt nachvollziehbaren Fehler gemacht…

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Daten schaffen Sicherheit und geben Orientierung, das ist in vielen Bereichen unseres Lebens so. Auch für die Schadenprävention können wir uns die Kraft der Daten zunutze machen – und über regelmäßige Schadenanalysen künftige Schäden verhindern. Die AVW nutzt dafür ein spezielles Schadenmanagementportal.

In dem werden alle Schäden sowie wichtige Details wie der Schadenort, die Schadenart, die Schadenursache, die Schadenhöhe oder die Schadenhäufigkeit unserer Kunden erfasst. Auf Basis dieser Daten können dann detaillierte Auswertungen erstellt werden, die dem Kunden schnell aufzeigen, welches die häufigsten Schadenursachen in seinem Bestand sind und wo es unter Umständen Schadennester in einzelnen Gebäuden gibt.

Das Spannende: Die Analyse kann dabei bis auf die einzelne Wohneinheit heruntergebrochen werden. Das ermöglicht den Wohnungsunternehmen, zielgerichtet zu handeln und kann viel Zeit und Geld sparen.

Wer die Schadenursache kennt, kann gezielter handeln

Ein Beispiel: Bei einem unserer Kunden stellten wir im Rahmen einer Schadenanalyse fest, dass Rohrverstopfungen die häufigste Schadenursache war. Um die Schäden zukünftig zu verhindern, mussten die Mieter informiert und für das Thema sensibilisiert werden.

Dafür lieferten wir dem Kunden Textvorlagen, die zeigen, was Mieter tun können, um eine Rohrverstopfung zu vermeiden. Der Kunde veröffentlichte die Tipps in der nächsten Mieterzeitung. Zusätzlich erhielt er von uns die Texte in verschiedenen Sprachen, um sie in den Treppenhäusern der betroffenen Gebäude auszuhängen – so stellten wir sicher, dass wirklich alle Mieter erreicht werden.

Das Schadenmanagement der AVW prüft in so einem Fall dann regelmäßig anhand der Schadenzahlen, ob Verbesserungen eintreten und justiert bei Bedarf noch einmal nach. Bei diesem Kunden war es nicht nötig, die Zahl der Rohrverstopfungen ging deutlich zurück.

Praktische Lösungen dank moderner IT

Für die Schadenanalysen nutzen wir eine moderne Business Intelligence Software, die uns ermöglicht, verschiedene Datenquellen zusammenzuführen…

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Schaden durch Prüf-Baustopfen

Vier Monate nach der Montage in der Trinkwasserinstallation brach das Gewinde eines Baustopfens. Die Ursache für den Gewaltbruch war ganz offensichtlich.

Es handelte sich um ein Bauteil aus glasfaserverstärktem Kunststoff, das lediglich für eine einmalige Druckprüfung vorgesehen ist. Diese Prüfung ist vorgeschrieben für den Zeitpunkt nach der Fertigstellung einer neuen Trinkwasserleitung. Dabei dürfen keine Armaturen angeschlossen sein.

Die Ein- und Auslässe werden darum für die Prüfphase mit den speziellen Baustopfen versehen. Allerdings müssen diese ersetzt werden, bevor die Leitung für einen längeren Zeitraum in Betrieb genommen wird. Selbst für die Dauer der Bauphase sind die reinen Prüfstopfen mit Kunststoffgewinde nicht geeignet.

Inkompatibler Stopfen

Auch während der Sanierung eines Klinikgebäudes kam es zu einem Wasserschaden: Bei der Inbetriebnahme einer neuen Trinkwasserleitung wurde eine Wandscheibe im Obergeschoss zunächst mit einem Baustopfen verschlossen.

Eine Woche später sollte dort eine Duscharmatur angeschlossen werden. Die Leitung zum betroffenen Badezimmer war nicht einzeln absperrbar, so dass der Leitungsdruck von fünf bar anlag. Nach zwei Tagen trat an der Verbindung zwischen Baustopfen und Wandscheibe eine Leckage auf.

Bei der Auswahl des Stopfens hatte der Installateur einen Fehler gemacht: Das Bauteil war mit einer Flachdichtung versehen, die nicht zum Gewinde der Wandscheibe passte und unter den Betriebsbelastungen allmählich aus der Schraubverbindung gedrückt wurde.

Die Laboruntersuchung zeigte, dass die verwendeten Bauteile an sich fehlerfrei waren. Beim Einsatz eines Stopfens mit O-Ringdichtung entstand eine Verbindung, die den Anschluss für die Dauer der Bauphase zuverlässig verschlossen hätte.

Auf die Herstellervorgaben achten

Baustopfen gibt es in verschiedenen Ausführungen. Der Stopfen aus dem zweiten geschilderten Fall unterscheidet sich von einem gewöhnlichen Blindstopfen aus Messing ausschließlich durch einen Kunststoffgriff. Der ist für die Bauphase nützlich, weil der Stopfen so ohne Werkzeugeinsatz schnell montiert bzw. demontiert werden kann…

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Wasserschaden ist die Basis für Schimmel und Bakterien

Unzählige Haushalte, Unternehmen und Organisationen wurden Opfer der jüngsten Hochwasserkatastrophen. Nasse Keller, feuchte oder durchnässte Hauswände, Fußböden und Möbel sind die Folge der Überschwemmungen. Die Probleme scheinen mit dem Rückgang des Hochwassers, Trocknungsmaßnahmen, Reinigungsarbeiten und Schönheitsreparaturen gelöst.

Doch häufig trügt der Schein. Trotz Nutzung von Bautrocknungsgeräten können Böden und Wände nicht schnell genug durchtrocknen. Innerhalb weniger Tage bilden sich Mikroorganismen, falls sie nicht schon durch verschmutztes (Hoch)Wasser eingetragen wurden.

Feuchtigkeit ist die Grundlage für das Wachstum von gesundheitsgefährdenden Schimmelpilzen und Bakterien. Dabei benötigen diese keine Nässe – ausreichend ist schon eine gewisse Materialfeuchte.

Gefahr mikrobieller Belastungen
Problematisch sind schwer einsehbare Hohlräume wie z. B. Installationsschächte oder die Dämmebene der Fußbodenkonstruktion unter dem Estrich. Die Trocknung kann hier Wochen bis Monate dauern. „Sichtbarer Schimmel ist häufig nur die Spitze des Eisberges“, weiß Dr. Gerhard Führer, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Schadstoffe in Innenräumen.

„Diese offensichtlichen Schäden sind regelmäßig mit nicht sichtbaren mikrobiellen Belastungen vergesellschaftet. Verdeckte Schimmelschäden sind weitaus gefährlicher, da sie selten entdeckt und in ihrer Auswirkung unterschätzt werden.“

Und obwohl die für viele Schimmelpilzarten typischen grau-schwarzen Verfärbungen mit pelzigen Strukturen an den Oberflächen (noch) gar nicht zu sehen sind, liegt ein massives Schimmelpilz- oder Bakterienproblem vor.

Kosmetische Schnellsanierung – überteuerte Falschsanierung

Die Mitarbeiter des Sachverständigen-Instituts peridomus haben bereits viele Erfahrungen mit Hochwasserschäden gesammelt, beispielsweise beim Hochwasser 2013 in Deggendorf. Einerseits auf der fachlichen Ebene bezüglich Trocknungszeiten und Schimmelwachstum, andererseits über die Vorgehensweisen von Schadensregulierern und vermeintlichen Fachleuten. Kosmetische Schnellsanierungen, überteuerte Falschsanierungen und sinnlose Maßnahmenpakete sind leider die Regel.

Vorsicht! Die Gesundheit ist gefährdet

Schimmelpilze können krank machen. Das belegen viele Studien. Häufig treten Atemwegserkrankungen, allergische und asthmatische Reaktionen, Kopfschmerzen, Müdigkeit und erhöhte Infektanfälligkeit auf. Eine fachgerechte Sanierung ist dringend erforderlich.

Experten gehen davon aus, dass bundesweit mindestens jede zweite Sanierung bei einer Schimmelpilzbelastung nicht fachgerecht ausgeführt wird und deshalb erneut saniert werden muss…

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Fehlerkosten sind mehr als ärgerlich

Berechnungsfehler, Kommunikationsversagen oder schlichtweg Pfusch: Beim Bau kann die Fehlerkostenfalle schnell zuschnappen. Egal, ob nun an der Fassadendämmung bei „Oma Ernas kleinem Häuschen“ Risse auftreten oder in Berlin direkt die gesamte Rauchabzugsanlagen sowie die Lüftungstechnik einen kompletten Sanierungsfall darstellen: Fehlerkosten sind mehr als ärgerlich.

Doch wie hoch sind die Fehlerkosten am gesamten deutschen Bau tatsächlich? Da hierzu keine offiziellen Statistiken geführt werden, muss man sich anderen Instrumenten bedienen, um die jährliche Fehlerkostensumme annähernd zu erfassen. Hierzu führt BauInfoConsult seit über zehn Jahren alljährlich seine umsatzanteilige Fehlerkostenanalyse durch.

Baugewerblichen Umsatz von 127 Mrd. Euro

Für das Jahr 2018 schätzen die befragten Bauakteure, dass der Fehlerkostenanteil am gesamten Branchenumsatz bei durchschnittlich 14,0 Prozent liegt. Bezogen auf den vom Hauptverband der Deutschen Bauindustrie berechneten baugewerblichen Umsatz von 127 Mrd. Euro in 2018 ergibt sich demnach eine Fehlerkostensumme von 17,78 Milliarden Euro – ein wahres Kosteninferno…

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