Wir stehen weltweit vor großen Herausforderungen: Klimakrise, Artensterben, soziale Ungleichheit. Die Zukunft für alle lebenswert und nachhaltig gestalten – um nichts Geringeres geht es in den 17 Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen (SDGs). Eines der 17 Ziele widmet sich nachhaltigen Städten und Gemeinden – eine konkrete Zielvorgabe lautet: bis Ende 2030 Zugang zu angemessenem, sicherem und bezahlbarem Wohnraum für alle sicherzustellen.

Doch bis 2030 bleiben uns nur noch wenige Jahre. Die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie geht die 17 Ziele daher sektor- und akteursübergreifend in sechs Transformationsbereichen an. Einer der Transformationsbereiche ist „Nachhaltiges Bauen und Verkehrswende“. Der Bausektor ist nicht nur in Deutschland, sondern auch global eines der Sorgenkinder der Nachhaltigkeitstransformation. Das Bauen und Betreiben von Gebäuden und Infrastrukturen ist für rund 40 Prozent der global ausgestoßenen Treibhausgase verantwortlich.

Gleichzeitig entsteht die Hälfte der gesamten Abfälle in den westlichen Industrieländern durch Bau und Abriss. Zusätzlich werden in Deutschland täglich etwa 45 Hektar naturnahe Landschaft in Siedlungs- und Verkehrsflächen umgewandelt. Alle Akteure, die am Planen, Bauen und Wohnen beteiligt sind, stehen hier in der Verantwortung: von den Kommunen über Architekt:innen, Planungs- und Ingenieurbüros hin zu Wohnungsbauunternehmen, Handwerksbetrieben, Projektentwicklern und Eigentümern.

Schließlich ist Wohnen seit Jahren eines der drängendsten Themen in Deutschland. In der gesellschaftlichen Diskussion geht es dabei unter anderem um mangelnden Wohnraum, die hohen Mieten in Großstädten, sowie den Anstieg der Immobilienpreise. Das Thema Wohnen beschäftigt jeden und jede, da die Wohnsituation die Lebensqualität der Menschen ganz unmittelbar betrifft.

Mit wachsender Bevölkerung geht ein gesteigerter Bedarf an neuen Wohnungen einher. Doch das ist nur ein Teil des Problems: Schließlich ist die Wohnfläche in Deutschland vor allem falsch verteilt: Viele ländliche und strukturschwache Regionen haben mit Leerstand zu kämpfen und mussten jahrelang eher den Rückbau organisieren.

Wenn wir bauen, dann nicht auf der grünen Wiese, sondern indem wir intelligent nachverdichten, Etagen aufstocken und Leerstände klug nutzen.

Zum Glück stehen viele Lösungen parat: Umnutzung statt Neubau. Sanierung im Bestand. Bauen mit nachwachsenden Rohstoffen. Wenn wir bauen, dann nicht auf der grünen Wiese, sondern indem wir intelligent nachverdichten, Etagen aufstocken und Leerstände klug nutzen. Um Rohstoffe zu sparen, müssen wir wissen, was wo bereits wie verbaut ist und das auch im Neubau eindeutig erfassen. Viele gehen hier schon voran:

Genau an diesen Visionen möchte das Gemeinschaftswerk Nachhaltigkeit anknüpfen. Das von Bund und Ländern initiierte Projekt wird vom Rat für Nachhaltige Entwicklung koordiniert. Herzstück des Projekts ist eine Web-Plattform. Ziel ist die Bündelung gesellschaftlicher Kräfte, um die Transformation zum Erfolg zu führen. Erstes Schwerpunktthema im Jahr 2023 wird der Transformationsbereich „Nachhaltiges Bauen und Wohnen“ sein.

Zum einen soll das Gemeinschaftswerk Sichtbarkeit für all jene schaffen, die bereits mutig voranschreiten. Aber es soll auch Raum für neue, ungewöhnliche Allianzen bieten und zu weiterem Engagement anregen, um die vor uns liegenden Herausforderungen gemeinsam angehen zu können. Wer aktiv werden will – in seiner Organisation nachhaltig beschaffen oder einkaufen will, als Unternehmen Schritte in Richtung Kreislaufwirtschaft gehen oder als Kommune schnell klimaneutral werden will – muss heute das Rad noch zu oft neu erfinden. Lösungen gibt es, doch diese sind nicht immer leicht zu finden. Das soll sich mit der Webplattform des Gemeinschaftswerks ändern!

Tipp:
Zeigen Sie Ihr Engagement und vernetzen Sie sich mit anderen engagierten Akteuren. Werden Sie mit Ihrer Initiative, Ihrem Unternehmen oder Ihrer Organisation noch heute Teil des Gemeinschaftswerks Nachhaltigkeit, indem Sie sich auf der Web-Plattform registrieren.

Schon mehrere hundert Organisationen haben sich innerhalb der ersten Wochen dazu entschieden, mitzumachen: Dabei ist zum Beispiel das Unternehmen Concular, das eine digitale Datenbank als Grundvoraussetzung für eine zirkuläre Bauweise bereitstellt. Die Softwarelösung digitalisiert Gebäude und Materialien. Mit Brownfield24 ist eine Dienstleistungsplattform für Altlastenareale, Brachflächen und Revitalisierungsprojekte Teil des Gemeinschaftswerks. Und engagiert sind viele weitere Akteure wie Architektenkammern, Wohnungsunternehmen und Unternehmen der Immobilienwirtschaft.

Werden auch Sie Teil des Gemeinschaftswerks. Vernetzen Sie sich mit Organisationen, mit denen Sie normalerweise nicht mit an einem Tisch sitzen. Finden Sie gemeinsam nachhaltige Lösungen zu den Herausforderungen der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung möchte mit dem Gemeinschaftswerk Nachhaltigkeit diesen Prozess begleiten. Lassen Sie es uns angehen.

Antonia Below

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Der Bauträger Schwarzatal realisiert außergewöhnlich viele Projekte mit Baugruppen. Geschäftsführerin Martina Drescher gilt als Vorreiterin. 2013 startete sie mit dem Wohnprojekt Wien am Nordbahnhof. Ein Haus für eine Baugruppe, mit Bibliothek und Sauna auf dem Dach, geplant von einszueins architektur mit der gemeinnützigen Schwarzatal als Partner.

Seitdem hat sich der Bauträger zum Baugruppenspezialisten entwickelt: Insgesamt acht Projekte dieser Art sind fertiggestellt, darunter das preisgekrönte Gleis21 im Sonnwendviertel, vier weitere in Arbeit. Und ja, es ist mehr Aufwand, räumt auch Ilse Kutil, Rechtsanwältin, ein: „Ein Gruppenprojekt zu betreuen, ist sicher mehr Aufwand, gewohnte hierarchische Entscheidungen gibt es bei Baugruppen nicht. Alles findet auf Augenhöhe statt und es reden wirklich alle mit.“ Ilse Kutil ist die Nachfolgerin von dem juristischen Doyen der Baugruppen, Markus Distelberger.

Martina Drescher erklärt, warum sich der Mehraufwand aber trotz Risikos lohnt: „Riskant ist im Grunde jedes Bauvorhaben. Wenn man sich auf die Zusammenarbeit mit einer Gruppe einlässt, bedarf das einer bestimmten Wertekultur. Wir wollten Starthelfer für neue Wohnformen sein. Die Wohngruppe kam damals auf uns zu, und wir haben schnell gesehen, dass diese Wohnform eine reizvolle Innovation im geförderten Wohnbau darstellt. Für die Wohnbauförderung und den Wohnfonds Wien war das damals Neuland.“

Viele Fragen

Das Wichtigste ist, dass ein Rechtsanwalt frühzeitig eingebunden wird, so Kutil: „Denn als Allererstes muss die Rechtsform (Verein, Genossenschaft, Mit- bzw. Wohnungseigentümergemeinschaft etc.) geklärt werden, also bevor die Baugruppe gegründet werden soll. Dem voran steht die Frage, wer überhaupt Liegenschaftseigentümer sein soll, z. B. ein Verein, der dann an seine Mitglieder vermietet oder sind die Bewohner selbst Miteigentümer etc.? Es muss auch Einigkeit darüber herrschen, welche Rolle ein etwaig eingebundener Bauträger hat – soll dieser „nur“ bauen oder später auch die Funktion des Vermieters übernehmen etc.?“

Als Herausforderung betrachtet Kutil auch die rechtliche Umsetzung von Baugruppenprojekten im Rahmen der geltenden Rechtslage: „Sobald ich mich als Baugruppe z. B. für Wohnungseigentum entscheide, gelangt zwingend das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zur Anwendung, das aber schlichtweg nicht auf die Bedürfnisse von Baugruppen zugeschnitten ist.

So gibt es im WEG etwa Bereiche, in denen Individualrechte als besonders schützenwert geregelt sind, was jedoch der Grundhaltung von Baugruppen, das Gemeinschaftsinteresse in den Mittelpunkt zu stellen, zuwiderläuft. Manche rechtlichen Themen sind in diesem Licht nicht befriedigend aufzulösen. Eine eigene gesetzliche Grundlage für Baugruppenprojekte wäre da schon wichtig. Der Gesetzgeber ist aber offensichtlich der Meinung, dass Individualeigentum das höchste ist“, so Kutil.

Auch das Thema Förderungen muss frühzeitig geklärt werden. Drescher betont, dass eine Baugruppe ein sensibles Konstrukt ist: „Das Wichtigste ist, dass die erträumte Form des Zusammenlebens nicht durch Rechtsvorschriften zerstört wird – etwa, wenn eine Wohnung schnell verkauft werden muss und der neue Eigentümer kein Interesse an einer kollektiven Wohnform hat. Das Wohnprojekt Wien hat sich als Verein konstituiert, der mit uns einen Generalmietvertrag abgeschlossen hat. Das hat sich als sehr tragfähig erwiesen. Die Wohnheimförderung hat den Vorteil, dass sie nicht nur die Wohnfläche, sondern auch die Gemeinschaftsflächen bedient – was bei den meisten Baugruppen gut ein Viertel der Fläche ausmacht.“

Noch Neuland

Baugruppen sind längst noch nicht „Alltag“ – wie ein Rundruf bei verschiedenen Bauträgern zeigt. Antworten wie „Bitte lassen Sie mich mit dem Thema in Ruhe“ bis „Das ist sicher nichts für uns“ zeugen davon, dass nicht jeder Bauträger von Baugruppen begeistert ist. Kutil schmunzelt: „Das kann ich auch verstehen! Es ist wirklich kein einfaches Unterfangen – aber wie die Baugruppen- Projekte zeigen, einfach toll, wenn es rund läuft und alles klappt.“

Aber klar, so auch Drescher: „Jede Gruppe ist anders. Am Anfang sind die Träume groß, und bei der Umsetzung ist das Aufwachen oft hart, weil man immer Abstriche machen muss. Da muss die Gruppe stark sein, und es hilft, wenn sich ihre Mitglieder mit der Realität des Bauens ein bisschen auskennen. Die Kunst ist, deren Vorstellungen mit den Gesetzen und Vorgaben in finanzierbaren Einklang zu bringen.“

Aber auch bezüglich Finanzierung gibt es unzählig viele Varianten. Bauen mit einer Genossenschaft hat den Vorteil, dass die Finanzierung leichter abzuwickeln ist – dafür ist die Gründung einer Genossenschaft teuer und aufwendig, ein Verein ist hingegen rasch gegründet, in puncto Finanzierung hat diese Rechtsform jedoch das Nachsehen. Zudem werden diverse Verträge benötigt, wie etwa Miet-/Eigentümerverträge, Verträge mit Baufirmen, mit Generalunternehmern, Vereinbarungen über eventuelle Veräußerungsverbote etc…

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Alternative Wohnformen wie Baugruppen oder Baugemeinschaften stellen in Österreich eine Nische dar. „Österreichweit betrachtet, ist das Interesse an dieser Form des Wohnens überschaubar“, sagt etwa Michael Priebsch, Leiter Großvolumiger Wohnbau bei der Erste Bank und selbst Bewohner eines Gemeinschaftswohnprojekts. Heinz Feldmann, Vorstandsmitglied der Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen, sieht hingegen einen „Mikro-Boom in der Nische“. „Speziell in Wien hat sich sehr viel getan, aber auch in den Bundesländern gibt es immer mehr Projekte und Gruppen, die sich auf den Weg machen“, so Feldmann. Allerdings ist es für die Projekte nicht einfach, sich gegen die Marktkräfte der Immobilienentwicklung zu behaupten.

„Alternative Wohnmodelle funktionieren nur, wenn sie einen bevorzugten Zugang zu Bauland erhalten. Sonst haben sie kaum eine Chance“, ist Wolfgang Amann vom Institut für Immobilien Bauen und Wohnen überzeugt. Diese Bevorzugung ist aus Sicht des Wohnbauexperten vor allem bei Quartiersentwicklungen durchaus gerechtfertigt. „Diese Modelle, wenn sie gut aufgesetzt sind, können sich häufig als Kristallisationspunkte für die soziale Inklusion, für Kulturinitiativen und die Belebung von Nachbarschaften erweisen“, so Amann. Gerade bei größeren Entwicklungen sieht er Gemeinden gut beraten, für Pluralität zu sorgen und einzelne Baufelder für solche Initiativen zu reservieren.

Schwerer Zugang zu Geld

Für Finanzierungsexperten Priebsch wäre es wichtig, den Zugang zu Förderungen zu erleichtern. „In Österreich ist es sehr schwer, an Förderungen zu kommen. Aus meiner Sicht müsste die Wohnbauförderung in allen Bundesländern für Baugruppen geöffnet werden, auch ohne Bauträger“, so Priebsch. Eine Variante wäre etwa, ähnlich wie in Deutschland einen fixen Prozentsatz des Fördervolumens für alternative Wohnformen zu reservieren.

Damit könnte auch eine neue, weniger kaufkräftige Klientel für diese Form des Wohnens gewonnen werden. Denn aufgrund der aktuellen finanziellen Rahmenbedingungen ist freifinanziertes Gemeinschaftswohnen laut Eveline Hendekli, Geschäftsführerin der WoGen Wohnprojekte-Genossenschaft keine Alternative für Familien mit geringem Einkommen.

Ist der Zugang zu Förderungen verwehrt, bleibt oft nur die klassische Bankenfinanzierung. „Dabei ist das Risiko für Banken aber groß“, erklärt Priebsch, der sich bei der Erste Bank aufgrund seiner persönlichen Vita dafür einsetzt, dass Projekte nicht a priori abgelehnt werden. Er weiß aber auch, dass die Risiko-Frühwarnsysteme der Banken in fast allen Fällen anschlagen werden. „Meist sind bei den Projekten keine Profis am Werk, es fehlt das einschlägige Know-how.“ Deshalb empfiehlt Priebsch auch allen Interessierten, Projekte nur gemeinsam mit Professionisten umzusetzen.

Das erleichtert auch den Zugang zum Geld. Neben der Bankenfinanzierung stehen den Projekten auch alternative Finanzierungsschienen wie Crowdfunding offen. Wie gut diese Modelle funktionieren, ist auch abhängig vom allgemeinen wirtschaftlichen Umfeld. „Eine Investition in ein Wohnprojekt war im Fall eines extrem niedrigen Zinsniveaus attraktiv, weil es mehr Ertrag versprach als klassische Anlageformen, bei relativ hoher Sicherheit“, erklärt Hendekli.

Wenn die Zinsen steigen, verteuert das auch die alternativen Finanzierungsinstrumente und somit letzten Endes auch das Wohnen in damit finanzierten Projekten. Michael Priebsch gibt zu bedenken, dass Crowdfunding-Finanzierung mit viel Risiko verbunden ist. „Für Wohnprojekte braucht man langfristiges Kapital, das ist bei Crowdfunding nicht der Fall.“ Wolfgang Amann begrüßt zwar den Wettbewerb an Ideen zur Projektfinanzierung, hat bei Crowdfunding-Modellen aber ebenfalls Bedenken. „Ein grundlegender Einwand ist die Einlagensicherung, die bei diesem Modell definitiv ungenügend geregelt ist. Wenn ein Projekt schief läuft, bekommt der Anleger exakt nichts zurück.“

Vermögenspool & habiTAT

In Österreich haben sich zwei verschiedene Modelle der alternativen Finanzierung für Wohnraum etabliert, der „Vermögenspool“ und Nachrangdarlehen in der sogenannten habiTAT-Variante. HabiTAT hat die Strukturen des deutschen Mietshäuser-Syndikats in den österreichischen Rechtsraum übertragen. Dabei geht es um eine nichtkommerziell organisierte Beteiligungsgesellschaft zum gemeinschaftlichen Erwerb von Häusern, die in Kollektiveigentum überführt werden, um langfristig bezahlbare Wohnungen zu schaffen…

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Aufgrund der steigenden Wohnungsnot rund um die argentinische Wirtschaftskrise 2001 entstanden durch den Zusammenschluss von prekär Wohnenden verschiedene Kooperativen zur Wohnraumschaffung. Judith M. Lehner, Stadt- und Wohnforscherin, Koordinatorin des Research Center for New Social Housing an der TU Wien, beschäftigte sich im Rahmen ihrer Dissertation „Die urbane Leere. Neue disziplinäre Perspektiven auf Transformationsprozesse in Europa und Lateinamerika“ intensiv mit alternativen Wohnbauformen.

Die soziale Organisation Movimiento de Ocupantes e Inquilinos, MOI (Bewegung der Besetzer und Mieter), unterstützt die Wohnbaukooperativen im Planungs- und Bauprozess durch interdisziplinäre Teams aus Architekten, Sozialarbeitern, Soziologen, Buchhalter und Juristen. Noch bevor ein Gebäude geplant wird, wird die Gemeinschaft „gebaut“. Die Kooperativen transformieren dann Bestandsgebäude (wie zum Beispiel die alte Mühle El Molino), um eine Zwischennutzung zu ermöglichen, Ressourcen zu sparen und Baumaterialien zu recyceln, damit das zukünftige Wohnprojekt innerhalb der Stadt mit all den notwendigen Infrastrukturen (Gesundheit, Bildung, Mobilität, Kultur, …) und Arbeitsmöglichkeiten funktioniert. Die Grundprinzipien von MOI sind: Selbstverwaltung, Mithilfe durch teilweisen Selbstbau (insbesondere beim Recycling von Baumaterialien) und kollektives Eigentum (anstatt Eigentum der einzelnen Wohnungen).

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„Mein Ziel war und ist es nicht, möglichst viele Menschen für das Leben in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt zu begeistern, weil ich weiß, dass das nicht für jedermensch in jeder Lebensphase das Richtige ist“, schreibt der Mitbegründer des Wohnprojekts Wien und der Wohnprojekte-Genossenschaft Die WoGen, Heinz Feldmann, in seinem „Praxishandbuch Leben in Gemeinschaft“ (siehe Infokasten).

Dennoch sind derzeit viele davon begeistert und Feldmanns Buch liefert allen, die das Wagnis Gemeinschaftswohnprojekt eingehen wollen oder bereits eingegangen sind, eine praxisnahe Handreichung. Das Buch hilft, sich über die Vorteile klar zu werden, bewahrt aber auch vor allzu naiven Vorstellungen. Nicht einfach nehmen zu müssen, was der Markt hergebe, sondern selbstbestimmt sein Wohnumfeld mitzugestalten, sei eine wesentliche Motivation, an einem Wohnprojekt teilzunehmen. Ist man einmal dabei, ist es harte Arbeit, daran lässt das Buch keinen Zweifel.

Derzeit bilden sich so viele Baugruppen wir nie zuvor, bestätigt der Soziologe Manuel Hanke von wohnbund: consult, der seine Jugend selbst in einem Gemeinschaftswohnprojekt verbrachte. Die vermutlich so gut wie vollständige Datenbank der Initiative für gemeinsames Bauen und Wohnen listet 132 gemeinschaftliche Wohnprojekte – manche noch in der Gründungsphase – in ganz Österreich auf. Mehr als die Hälfte davon entstanden seit 2016, die meisten in Wien, gefolgt von Niederösterreich. Die beiden in Tirol sind noch auf der Suche nach geeigneten Immobilien.

Gemischte Stadt

Die für die Wiener Stadtentwicklungsgebiete verfolgten Ideen einer gemischten Stadt, die von allein nicht funktioniert, sind mittlerweile ohne den positiv stimulierenden Einfluss von Baugruppen kaum noch denkbar. „Solidarität entsteht daraus, dass man sich kennt“, stellt Constance Weiser fest. Es falle zum Bespiel leichter, jemandem das Auto zu borgen, mit dem man vertraut ist. Daher sei es in Gemeinschaftswohnprojekten einfacher als anderswo, ein Carsharing zu etablieren. „In Wien haben die Bauträger verstanden, dass die Baugruppen zur sozialen Nachhaltigkeit im Quartier viel beitragen können“, so Constance Weiser, Sprecherin der Initiative Gemeinsam Bauen & Wohnen.

„Der Boom passt auch in die neoliberale Vorstellung, dass der Staat sich zurückziehen und private Akteure Verantwortung übernehmen sollen“, spricht Hanke eine andere Seite der Medaille an. Im Zuge der Konzeptwettbewerbe für Baugruppen würde viel versprochen, und es stelle sich die Frage, ob dies auch alles gehalten werden kann. „Baugruppen sind nicht die einzige Lösung“, betont Hanke, der Beteiligungs- und Gemeinschaftsbildungsprozesse auch im geförderten Wohnungsbau begleitet. „In jeder Wohnhausanlage gibt es einen gewissen Anteil an Menschen, die etwas tun wollen und es gibt welche, die das nicht möchten.

Es gäbe auch die Anlagen, wo die Bewohnerschaft von Harmonie weit entfernt ist. Bis zu einem gewissen Grad könne man mit einer Belegungspolitik und einem gewissen organisatorischen Rahmen solchen Situationen vorbeugen. In letzter Instanz bleibe den Hausverwaltungen nichts anderes übrig, als damit umzugehen.“

Ost-West-Gefälle

Während in Wien seit nunmehr einem Jahrdutzend ein deutlicher politischer Wille erkennbar ist, Baugruppen zu fördern, ist dieser im benachbarten Niederösterreich nicht in Sicht. Dennoch gedeihen auch hier – noch Chance auf Wohnbauförderung – die Gemeinschaftsprojekte wie die sprichwörtlichen Schwammerln. Hanke sieht neben den weitaus günstigeren Baulandpreisen den Grund dafür in einer Bewegung aus der Stadt hinaus, und oft gehe es dabei auch darum, über das gemeinschaftliche Wohnen hinaus nachhaltige Projekte zu verfolgen, zum Beispiel in Form einer solidarischen Landwirtschaft.

In Salzburg gibt es Wohnbauförderung für Baugruppen und auch großes Interesse für diese Lebensform, die Anzahl konkreter Projekte ist aber noch sehr gering. Ähnlich in Kärnten, wo seit heuer gemeinschaftlichen Wohnformen und Baugruppen in der Entstehungsphase Zuschüsse aus der Wohnbauförderung erhalten. Das größte Hindernis ist zumeist die Akquise von Grundstücken oder Liegenschaften.

Je weiter westlich, umso schwerer tun sich Baugruppen, an geeignete Grundstücke zu kommen. Das liegt zum einen an den Grundstückspreisen, aber, so Constance Weiser, auch daran, dass man zum Beispiel in Vorarlberg „fast nur im Eigentum denkt“. Aber auch im Ländle ist das Thema auf Landesebene angekommen. Zur Wissensvermittlung über Chancen, die gemeinschaftlich organisiertes Wohnen für den ländlichen Raum bieten, trug das im Sommer abgeschlossene Leader- Projekt „Neue Nachbarschaft“ bei. Eine Umfrage ergab, dass besonders in den ländlichen Regionen noch hoher Informationsbedarf besteht.

Immerhin 42 Prozent der Befragten wünschten sich, dass ein gemeinschaftliches Wohnprojekt in ihrer Gemeinde entsteht. Bei den erhofften Mehrwerten stand die Schaffung von bedarfsgerechtem, leistbarem Wohnraum an vorderster Stelle, gefolgt von Impulsen für die Dorfgemeinschaft. Potenzial für mehr zivilgesellschaftliches Engagement wurde vor allem in den urban geprägten Gemeinden gesehen. Als Hilfestellung für die Gemeinden wurde ein Leitfaden erarbeitet, der Möglichkeiten darlegt, wie die Kommunen eine aktivere Rolle bei der Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte einnehmen können.

Gesellschaftliche Teilhabe

Ebenso wie die Ideologien in den Baugruppen unterschiedlich sind, sind es auch die Motivationen. In der nachberuflichen Phase ist oft der Wunsch, nicht allein altern zu wollen und seinen individuellen Wohnraum zu verkleinern. Die Kinder in einer guten Umgebung und Nachbarschaft aufwachsen zu lassen, sei ein wichtiges Motiv für junge Familien, die sich davon auch Vorteile bei der Kinderbetreuung erhoffen.

„Wenn eine Gemeinschaft groß genug ist, funktioniert das auch“, so Weiser. Eher schwierig sei der Umstieg in ein Wohnprojekt mit größeren Kindern, weil diese eher im gewohnten Umfeld bleiben möchten. Studierende oder junge Menschen in Ausbildung seien kaum eine Klientel. In dieser intensiven Lebensphase sei es schwierig, sich länger zu verpflichten…

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„Die zukünftigen Bewohner müssen nicht zwangsweise das Mühsal der gesamten Planung und Errichtung eines Gebäudes in Kauf nehmen.“

Weg vom Bauen hin zum Wohnen!

Vielerorts wird das Modell der Baugruppe umgesetzt. Die Initiative geht oft von der Stadt aus, die in Stadtentwicklungsgebieten Baugruppen-Grundstücke verortet. Erwartet wird eine besondere soziale Strahlkraft über das eigene Gebäude hinaus, die sich positiv auf das gesamte Quartier auswirkt.

Oft geraten solche Projekte in Kritik, da sie aufgrund hoher Qualitäten entsprechend hohe Kosten hervorrufen, und somit nur einer relativ elitären Gruppe zugänglich sind. Auch die Zugänglichkeit ist durch lang andauernde Prozesse einer Gruppenbildung über die Suche eines Grundstücks samt Bauträger, bis über die Bauphase, ein komplexer und langwieriger Vorgang, dem nicht jeder gewachsen ist.

Als gemeinnütziger Bauträger versuchen wir, die Idee der Baugruppe aufzugreifen, gehen hier jedoch neue Wege. Aus unserer Sicht ist das Ziel jeder Baugruppe, gemeinschaftlich und in enger Nachbarschaft miteinander zu wohnen. Dafür müssen die zukünftigen Bewohner nicht zwangsweise das Mühsal der gesamten Planung und Errichtung eines Gebäudes in Kauf nehmen.

Unser Motto: weg vom Planen und Bauen hin zum Wohnen! Der Bauträger konzeptioniert die Gebäude mit Experten des gemeinschaftlichen Wohnens (Architekten, Soziologen, …) und bindet die Bewohner themenbezogen mit ein. Vor allem bei den Gemeinschaftseinrichtungen ist es uns ein Anliegen, dass sich die Bewohnerschaft einbringt. Die Wohnungen sollten nicht individuell durch die Bewohner selbst geplant werden, sodass die Grundrisse auch den Ansprüchen der Nachmieter gerecht werden.

Das Gebäude bleibt im Eigentum des Bauträgers, der somit auch das wirtschaftliche Risiko trägt, und wird entweder an einzelne Bewohner direkt oder an einen Verein bzw. eine Genossenschaft, deren Mitglieder die zukünftigen Bewohner sind, vermietet. Somit legen wir den Schwerpunkt auf das gemeinschaftliche Wohnen nach Fertigstellung des Gebäudes, setzen die Bewohner keinem wirtschaftlichen Risiko aus und fördern eine Nachbarschaft, deren Teil man niederschwellig, kostengünstig und ohne enormen Zeitaufwand werden kann.

Karin Kieslinger hat Architektur studiert und ist Geschäftsführerin der EGW Erste gemeinnützige Wohnungsgesellschaft mbH

Micha Schober

„Eine Baugruppe ist eine Gemeinschaft, die sich weit über das Wohnen hinaus engagiert – selbstorganisiert und kooperativ.“

Bereitschaft für erhöhtes Engagement

Engagierte und hoch motivierte Menschen schließen sich zusammen, um selbstorganisiert selbstverwalteten Wohnraum zu schaffen, den sie selbst nutzen möchten. So manch ein gemeinnütziger Bauträger, der eine Baugruppe im Neubau mitgestaltet, fühlt sich an die Ursprünge der eigenen Geschichte als Siedlungsgenossenschaft erinnert.

Vor 100 Jahren, heute und auch morgen gilt: Engagement und Partizipation ist vielschichtig belebend für alle Beteiligten einer Baugruppe – zuerst in der Bauphase und später im ganzen Quartier. Plant die Stadt Wien eigene Bauplätze für Baugruppen in Stadtentwicklungsgebieten ein, bietet das Land Kärnten bereits eine eigene Förderung und das Land Vorarlberg offeriert seinen Bürgermeistern Fortbildungsunterlagen für die Entwicklung von Baugruppen.

Denn in ganz Österreich gilt: Menschen, die eine Bereitschaft für erhöhtes Engagement über das Grundbedürfnis Wohnen hinaus mitbringen, sind ein Innovationsmotor für das gesamte Umfeld. Baugruppen bringen im Regelfall mehr Themen als „bloß“ Wohnen (z. B. Ernährung, Mobilität, Energie, …) mit ins Quartier – und haben für ein nachhaltiges Bestehen als Ressourcengemeinschaft notwendige Strukturen bereits vor Bezug aufgebaut und etabliert…

Der Beitrag Baugruppen – die Wohnform der Zukunft? erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Ökologisch und kostengünstig – womit bauen wir morgen?“ war das provokante Thema des 74. Symposiums „Die Zukunft des Wohnens“, welches mit hochkarätigen Vortragenden und Teilnehmern an einem Ort, der als Synonym für die rasanten Veränderungen in der Bauwirtschaft gilt: Die alte Wirtschaftsuniversität Wien aus den 70er-Jahren, die in Fachkreisen längst als Bauruine bezeichnet wird, der jegliche Umnutzung abgesprochen wird und die zudem aus einer Vielzahl an – aus heutiger, ökologischer Sicht – problematischen Baumaterialien besteht.

Noch ist der Umgang mit dem Areal offen, wie Gastgeber Patrik Largler von der Bundesimmobiliengesellschaft berichtete, er betonte jedoch, dass die alte WU ein Bildungsstandort bleiben wird und bis 2030 soll es nach einem Architekturwettbewerb eine Neunutzung oder einen Neubau geben. Doch das „West“, so der „neue“ Name der alten Wirtschaftsuniversität wird in der Zeit ihrer „letzten Jahre“ längst wieder genutzt. Das Zwischennutzungs-Konzept stammt aus der Feder von art:phalanx, bereits ihr zweites Zwischennutzungs- Projekt nach dem Sophienspital.

4.000 Quadratmeter des Unigebäudes sind nun wieder belebt: „Mit Kunst und Kultur, Start-ups, Studios, Ateliers und auch Einzelunternehmer, die sich kein ganzes Büro leisten können oder wollen“, erläutert Katharina Reményi, Leiterin der Zwischennutzung West. Dass zukünftige Gebäude zu 100 Prozent recyclebar sein müssen, ist unbestritten, doch in den 70er-Jahren war dies noch kein Thema.

CO2-Vollbremsung notwendig

Die Bauwirtschaft darf sich nicht auf ein Material, eine Lösung reduzieren, sondern muss das große Ganze sehen: Wie kann man optimieren, reduzieren und einen besseren Kreislauf schaffen? Baukosten sind in die Höhe geschnellt, die Bauträger agieren im Zwiespalt von Ökologie und Kosten. Ist Ökologie ein Widerspruch zum geförderten Wohnbau? Wie verbrauchen wir weniger neues Material, und wie kann ich die vorhandenen Baustoffe optimieren?

Fragen, die für Thomas Romm, forschen planen bauen ZT GmbH, Kreislaufwirtschafts- Experte und Gründer von Baukarussell, Alltag sind: „Wir müssen eine CO2-Vollbremsung machen – und diese müssen wir mit den Mitteln, die wir haben, schaffen.“ Er plädierte für drei Schwerpunkte: Optimieren, reduzieren und Kreislaufwirtschaft forcieren. Romm rüttelte die rund 100 Teilnehmer auf, er erinnerte daran, dass Experten wie der amerikanische Architekt Buckminster Fuller bereits vor 50 Jahren vor der Rohstoffknappheit und der Ressourcenbegrenzung warnten.

Er entwickelte eines der ersten Computerspiele „World Game“, bei dem man die Ressourcen und deren Verbrauch simulieren konnte. „Die OECD erhob den weltweiten Verbrauch, das Ergebnis ist erschütternd: Weltweit wird sich der Bedarf an Primärmaterial bis 2060 verdoppeln. Auch Sand und Schotter werden wir doppelt so viel benötigen.

Fazit: Die mineralischen Rohstoffe müssen CO2-neutral werden“, so Romm. Aktuell werden in Österreich nur sieben Prozent aller Materialien im Kreis geführt – europaweit nur zwölf Prozent. „In Österreich verwerten wir 30 Millionen Tonnen Aushub nicht“, so Romm.

Als Erfolgsbeispiel führte er den „Atlas Recycling“ an, in der Seestadt Aspern wurde aus 350 Kubikmeter Aushub vor Ort Ortbeton gemacht – mit der größten Ortbetonanlage Österreichs. Romm berichtete ebenso von erfolgreichen Forschungsprojekten wie dem CO2-reduzierten Beton, anstelle von Zement wurde Holzkohle verwendet. 11,5 Hektar pro Tag werden in Österreich bearbeitet, davon werden fünf Hektar versiegelt.

„Das ist eine Gefahr für unsere Böden, denn es geht um die CO2-Bindung im Boden. Wir versuchen aktuell bei einem Projekt mit der Sozialbau, die oberste Schicht abzutragen und für den Straßenunterbau oder die Landschaftsgestaltung zu verwenden“, so Romm. Als weiteres Best Practice berichtet er von dem Schweizer Start-up mit ihrer „Cleancrete Wand“, die sie aus gießbarem Lehm entwickelten, der 90 Prozent CO2-reduziert ist. Aus der Forschungsarbeit „KreislaufBauwirtschaft“ will Romm einen Gesetzesvorschlag erarbeiten, daraus sollte eine OIB-Richtlinie entstehen.

Knackpunkt Kreislaufwirtschaft

In der Diskussionsrunde wurden die zum Teil sehr unterschiedlichen Sichtweisen deutlich. Iva Kovacic von der TU Wien, Baupraktikerin und Architektin Senka Nikolic von der Schwarzatal, Architekt Gerhard Kopeinig, arch+more, und Baumeister Stephan Ruesch vom Bauunternehmen Sedlak waren sich nicht wirklich einig, was die Zukunft bringen wird…

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Kein Wohnbau, sondern der Wettbewerbsgewinn für das 2011 fertiggestellte Forschungs- und Entwicklungszentrum der Firma Fronius im oberösterreichischen Thalheim bewog Till Schneider und Michael Schumacher, ein Büro in Wien zu eröffnen. Es bestand zunächst aus Eckehart Loidolt, der s+s Wien von einem Schreibtisch der befreundeten Bauingenieure Bollinger+ Grohmann am Schwedenplatz aus führte. Mittlerweile firmiert das zwölfköpfige Team an der Ecke Gölsdorfgasse/ Franz-Josefs-Kai im ersten Wohnhaus des Architekten Heinrich von Ferstel, einem denkmalgeschützten Ziegelbau im neugotischen Stil aus dem Jahr 1862.

Das Büro schneider+schumacher arbeitet in allen Maßstäben und Bauaufgaben auf der ganzen Welt. Die Filiale in Wien ist im Wohnbau sehr erfolgreich. Wie kam es dazu?

Das Fronius-Firmengebäude in Wels-Thalheim wurde komplett von Frankfurt aus bearbeitet. Wir haben hier bei null begonnen und uns die Aufträge selbst erarbeitet. Der erste wichtige Wettbewerbserfolg war 2011 der Bauträgerwettbewerb „Kostengünstiges Wohnen“ in der Wiener Podhagskygasse.

Eckehart Loidolt

Diese 2014 fertiggestellte Wohnhausanlage habt ihr fünf Jahre später nach Deutschland sozusagen exportiert.

Ja, wir haben uns damit beim Architekturpreis „Wohnen für Alle: Neues Frankfurt 2019“ des Deutschen Architekturmuseums beworben. Es ging um bezahlbares Wohnen. Aus 131 Projekten wurden zehn Finalisten gewählt, die sich damit für ein Konzeptverfahren auf dem Frankfurter Baugebiet Hilgenfeld qualifiziert haben. Unser Projekt „Max und Moritz“ war eines der Siegerprojekte und wird nun auch gebaut.

Eckehart Loidolt

Welche Parallelen finden sich darin zur Podhagskygasse?

Wir befassten uns auch dort mit dem Thema Punkt- oder Kernhaus. Die kompakte Anordnung der Wohnungen um den Erschließungskern ermöglicht hohe Flexibilität bei den Grundrissen, und man kann durch das Variieren mehrerer Grundbausteine Vielfalt erzeugen.

Französische Fenster sorgen einheitlich für die gute Belichtung aller Räume. Mit „Max und Moritz“ wollten wir eine Alternative zu den in Deutschland sehr verbreiteten Stangen anbieten. Immer nur langgezogene Kisten bauen, das ist nicht die Lösung. Uns interessiert, die Waage zwischen Gestaltung und Ökonomie zu halten.

Eckehart Loidolt

Ist das Punkthaus generell Euer bevorzugter Typus?

Es handelt sich um eine sehr leistungsfähige Typologie, und es ist immer eine Frage der Körnung, ist also auch ein städtebauliches Thema. Oft hat man als Vorgabe, möglichst keine Nordwohnungen zu bauen, das lässt sich über die Stellung der Baukörper gut regulieren, und die Eckwohnungen sind immer nach zwei Seiten orientiert. Wir bringen das Tageslicht von oben in das Stiegenhaus, um freundliche Erschließungsräume zu erhalten.

Eckehart Loidolt

Bei „Max und Moritz“ war es Euch wichtig, auf ein Wärmedämmverbundsystem zu verzichten. Kommt man darum herum, wenn Leistbarkeit das oberste Ziel ist? Es gilt auch in vielerlei Hinsicht als die einfachste Lösung.

So ist es, daher wird es als Standard landauf landab gebaut. Wenn alle das Gleiche machen, dann läuft das, wie man in Wien sehen kann. Aber aus ökologischer Sicht kommen andere Fragen auf. Wir haben eine „Abneigungsgruppe Wärmedämmverbundsystem“ im Büro.

Plakativer Ausgangspunkt war der Brand eines Hauses mit WDVS in Frankfurt – ein Fassadenvollbrand, der für die Feuerwehr sehr schwer zu löschen war. Ich habe die Rauchsäule selbst gesehen. Die Abneigung teilen wir mit vielen anderen. Es ist kein besonders schönes Material und auch nicht schön zu verarbeiten.

Eckehart Loidolt

Daher befasst Ihr Euch nun mit dem monolithischen Ziegelbau…

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Menschen

Einst haben hier die Waggons der Badner Bahn geschlafen. Am Grundstück nebenan war ein riesiger Holzplatz, der regelmäßig von Tischlern und Architektinnen aufgesucht wurde, um des perfekten Stücks Rohstoff für ihre Küchen und Wandverbauten fündig zu werden. Statt des Holzes regiert nun der Stahlbeton, denn auf dem 3,1 Hektar großen Areal entstehen nun 850 Wohnungen sowie diverse alternative Wohnformen und soziale und kulturelle Einrichtungen.

Einer der hier tätigen Wohnbauträger ist die Wohnbauvereinigung für Privatangestellte, WBV-GPA, die in Kooperation mit Neues Leben, dem Neunerhaus, dem RealityLab, der St. Nikolaus Privatstiftung, der Österreichischen Jungarbeiterbewegung (ÖJAB) und den beiden Architekturbüros Mascha & Seethaler und gerner gerner plus 326 Wohneinheiten, ein Lehrlingswohnheim mit rund 50 Heimplätzen sowie 20 WGClusterwohnungen und einige Housing- First-Wohnungen ohne Finanzierungsbeitrag errichtet. Darüber hinaus befinden sich auch diverse Lehrlingswerkstätten und Seminar- und Unterrichtsräume in Bau.

„Unser Projekt steht unter dem Motto Lebenscampus und bietet unterschiedliche Wohnmodelle für Jung und Alt, für Familien und Alleinstehende, aber auch für Menschen im Lebenswandel und in prekären Situationen“, sagt Michael Gehbauer, Geschäftsführer der WBV-GPA. „Wir möchten all diese Leute nicht nur mit geförderten Wohnungen versorgen, sondern ihnen auch diverse schulische Ausbildungseinrichtungen anbieten. Vor allem aber wollen wir die jungen Mieter mit den Silver- Agers verknüpfen und auf diese Weise zu einer regen Nachbarschaft mit Kinderbetreuung und sozialem Austausch beitragen.“ Kurze Pause. „Es ist eben ein Lebenscampus für alle.“

Den markanten Auftakt zum Gaudenzdorfer Gürtel bildet ein Kopfbau mit begrünter Fassade – eine Art lebendige Visitenkarte des menschlich ambitionierten Projekts. Innen befindet sich eine lebendige, zum Teil begrünte Treppen- und Terrassenlandschaft, die eine barrierefreie Anbindung an die historische Remise ermöglicht, die künftig als Markthalle und Kulturgarage genutzt werden wird. Ein Hausbesorger aus der Bewohnerschaft dient als Anlaufstelle für Wünsche und Wehwehchen. Teil des Programms sind auch Räder, Carsharing und eine Fahrradwerkstatt.

Maßstäbe

Auf einem ehemaligen ÖBB-Grundstück in der Käthe-Dorsch-Gasse in Penzing errichtet die WBV-GPA zurzeit die sogenannten Wientalterrassen, eine Wohnhausanlage mit 196 geförderten Mietwohnungen und 99 Smart-Wohnungen. Beheizt und gekühlt wird das Haus über Geothermie und Bauteilaktivierung. Unterstützt wird das Niedrigenergiekonzept, das in Zusammenarbeit mit dem Austrian Institute of Technology (AIT) entwickelt wurde, durch Solarthermie auf dem Dach sowie durch ein ausgetüfteltes Wärmerückgewinnungssystem, das die Restwärme aus dem Abwasser der gesamten Wohnhausanlage entnimmt und über Wärmetauscher wieder ins Netz zurückspeist.

„Auf diese Weise können wir auf fossile Brennstoffe verzichten“, sagt Gehbauer, der das Projekt mit den Architekten Christoph Lechner (CEHL) und Berger+Parkkinen errichtet…

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Hinter dem Satz mit den sieben Worten verbirgt sich * die Herstellung einer umfassenden Transparenz bezüglich des Lebenszyklus von Gebäuden und Bauteilen * die bevorzugte und schnelle Zulassung sowie breiter Einsatz nachwachsender Baustoffe * alle Stoffe werden vollständig im Kreislauf geführt * Ermöglichung eines zusammenhängenden Informationsflusses über den gesamten Prozess für eine bessere Vernetzung und Integration aller Akteure * ausreichend Fachkräfte mit umfassendem Wissen über nachhaltiges Bauen in Branche und Behörden einsetzen.

Mehr lesen Sie ab Seite 4 im Artikel: Vonovia stellt Weichen für klimaneutrales Bauen: Forcierung der Kreislauffähigkeit bei Baustoffen setzt neue Standards in der Branche.

Hamburger Politik: 1000 Sozialwohnungen mit 100 Jahre Belegungs- und Preisbindung

Und wo wir gerade bei Eigentum sind – ein Beispiel aus Hamburg. Der Eisenbahnbauverein Harburg eG baut gerade im Rahmen von Denkmalschutz und Nachverdichtung 145 Wohnungen, davon 118 öffentlich gefördert. Bis 2025 sollen alle Wohnungen fertig sein. Die Genossenschaft hat 3233 Wohnungen und 4878 Mitglieder. Laut ihrer Satzung (§ 2,1 // „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“) baut die Genossenschaft Wohnungen für die Mitglieder.

Dazu ist günstiges Bauland nötig. Nun hat gerade die Politik in Hamburg beschlossen, dass städtische Grundstücke nicht mehr verkauft und jährlich mindestens 1000 öffentlich geförderte Wohnungen nur noch mit einer hundertjährigen Belegungs- und Preisbindung geschaffen werden dürfen. Wie das Bauvorhaben des EBV vorangeht und wie die Genossenschaft auf die Entscheidung aus dem Hamburger Rathaus reagiert, lesen Sie ab Seite 10.

Wie der Eisenbahnbauverein Harburg eG zu einer eigenen Straße kam und Denkmalschutz und Nachverdichtung unter einen Hut bringt

Dezember 2022 – eine neue Ausgabe mit vielen spannenden Themen

Klicken Sie mal rein.
Ihr Gerd Warda

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