Wurzeln wachsen in Nachbars Garten

Ein Klassiker beim Gartenstreit sind Baumwurzeln, die von einem Grundstück auf das andere wachsen und deswegen als Belästigung empfunden werden. In Rheinland-Pfalz sah ein Nachbar deswegen die Nutzbarkeit seines Grundstücks stark eingeschränkt. Wegen aus dem Boden herausragender Wurzeln konnte er zum Beispiel den Rasen nicht mehr mähen. Ihm wurde gestattet, zur Selbsthilfe zu greifen und die Wurzeln einer Fichte zu kappen. Das Landgericht Frankenthal (Aktenzeichen 2 S 132/20) sah dies als berechtigt an – und zwar selbst dann, wenn danach ein Absterben des Baumes drohe.

Edelkamin im Schrebergarten

In Kleingartenparzellen richten es sich die Pächter gerne so gemütlich wie möglich ein. Manchmal übertreiben sie es aber damit. So baute sich ein Pächter einen Ofen mit Edelstahlkamin ein. Den musste er auf Antrag des Verpächters und Anordnung des Amtsgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 31 C 288/20) wieder entfernen. Eine solche Feuerstätte weise auf eine unzulässige Dauernutzung der Laube hin, hieß es im Urteil.

Aus Teich wurde Schwimmbecken

Wer als Mieter einen Antrag auf bestimmte Umbauten stellt, der sollte sich auch im Bereich dessen bewegen, was er beantragt hat. Das war bei einem Fall in Hessen nicht so. Dort hatte ein Mieter die Genehmigung für den Bau eines „Biotops mit kleiner Teichanlage“ eingeholt, dann aber ein betoniertes Schwimmbecken errichtet. Das Oberlandesgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2 U 9/18) verpflichtete ihn zum Rückbau…

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Die Heizungsanlage des Gebäudes verfügte über eine automatische Nachfülleinrichtung. Erst als diese abgesperrt wurde, endete der Wasseraustritt, und im Fußbodenaufbau einer Wohnung im ersten OG wurde nachfolgend ein undichtes Heizungsrohr als Ursache ermittelt.

C-Stahl-Rohr war an seiner Außenseite erheblich korrodiert

Die Untersuchung eines ausgebauten Rohrabschnitts im IFS-Labor zeigte, dass das C-Stahl-Rohr an seiner Außenseite erheblich korrodiert war und dadurch in einem Bereich kleine Löcher in der Rohrwand entstanden waren. Es gab keine Hinweise auf Material- oder Verarbeitungsfehler – die Ursache musste also vor Ort gesucht werden. Und genau hier wurde die Gutachterin auch fündig:

Zu ihrem Ortstermin war der Fußbodenaufbau bereits geöffnet und die Heizungsrohre freigelegt worden. Die ursprüngliche Schadenstelle lag circa einen Meter vor einer Balkontür. Die Korrosionsspuren an den Leitungen nahmen vom Balkon zur Raummitte hin ab. Es musste also Feuchtigkeit vom Balkon her auf die Rohre eingewirkt haben. Eine äußere Abdichtung gegen Wasser fehlte jedoch. Die verblüffende Ursache dafür legte die Untersuchung der baulichen Abdichtung der Balkontür an den Tag – sie war völlig unzureichend: Das Türelement war von außen lediglich mit Bauschaum abgedichtet und von innen mit einem Dichtband gegen Zugluft.

Eine äußere Abdichtung gegen Wasser fehlte jedoch. So konnte bei jedem Regen das Wasser auf dem nicht überdachten Balkon unter der Tür hindurch in den Fußbodenaufbau der Wohnung gelangen. Hier drang es in die Dämmung der Heizungsrohre ein und führte im Laufe weniger Jahre zur Korrosion und schließlich zur Leckage. Diese wurde aufgrund der Größe des Gebäudes mit 76 Wohnund mehreren Gewerbeeinheiten von der automatischen Nachfülleinrichtung nicht registriert und sie kompensierte den Wasserverlust durch Nachfüllen.

Wie sich herausstellte, war eine Bauabnahme für das Gebäude aufgrund anderer Baumängel noch nicht erfolgt…

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Die Biotope City Wienerberg ist grüner als andere Stadtteile: Grün im Freiraum, Grün an den Fassaden, Grün auf den Dächern und Bäume in ernst zu nehmender Größe. Dass ein weitreichendes landschaftsarchitektonisches Gesamtkonzept im mehrgeschoßigen Wohnbau realisiert werden konnte, war ein gemeinsamer Kraftakt aller Beteiligten. Gemeinsam bedeutet in der Biotope City nicht nur das kooperative Arbeiten als interdisziplinäres Team.

„Die Menschen müssen in dichten Städten einen Modus Vivendi entwickeln, der nicht nur ihnen, sondern ebenso einer reichen Flora und Fauna ein Überleben bietet. Es geht nur gemeinsam“, gibt die Biotope- City-Stiftungsleiterin und Stadtplanerin Helga Fassbinder vor. Der Klimawandel ist jedenfalls ein überzeugender Anlass, neue Wege zu gehen. „Wir haben den Versuch unternommen, Pflanzen und Tiere in den städtischen Lebensraum der Menschen zu integrieren und die Vorteile, die daraus entstehen, zu nutzen.

Das ist gelungen, weil alle zusammengearbeitet haben“, sagt Thomas Knoll, Inhaber des für den Biotope City Freiraum verantwortlichen Planungsbüros Knollconsult Umweltplanung. Wachsende Wohndichten, die Auswirkungen des Klimawandels und des Urban-Heat-Island-Effekts sowie die zunehmende Verdrängung von gewachsenen Grünflächen durch Bau- und Infrastrukturvorhaben, das alles erfordert ein grundlegendes Umdenken.

„Die Biotope City zeigt eindrucksvoll die Möglichkeiten der Landschaftsarchitektur, an einer Stadt der Zukunft mitzubauen, besonders auch im Segment des leistbaren Wohnens. Durch wohnbauintegrierte Grünstrukturen werden die positiven Effekte von Grün genutzt, um Qualitäten für Bewohner zu schaffen und um sinnvolle Antworten auf die zunehmende städtische Verdichtung und den Klimawandel zu geben“, so Thomas Knoll.

Dialog als Lösung

Am Wienerberg wurde ein rund 5,4 Hektar großes Areal in 14 Bauplätze gegliedert, an acht Bauträger vergeben und von unzähligen Planern unterschiedlichster Disziplinen bearbeitet. „In einem solch komplexen Verfahren ist der vitale Dialog aller Beteiligten für den Bauprozess notwendig“, erklärt Maria Auböck von Auböck + Kárás Landscape Architects, die zur Entwurfsgrundlage für das Freiraumkonzept beigetragen haben. Aus diesem Dialog entstand im Zuge des interdisziplinären kooperativen Projektentwicklungsverfahrens als Vision ein „Masterplan mit Qualitätenkatalog“ (Studio Vlay).

Der Qualitätenkatalog sollte sicherstellen, dass die Ergebnisse des Dialogs nicht im Laufe der Realisierung im Leeren verpuffen. Denn es ist gerade der Freiraum, der bei der Umsetzung großer Bauvorhaben anfällig für Qualitätsverluste ist. In der Biotope City Wienerberg jedoch blieben die kooperativ ausgearbeiteten Zielgrößen aus dem Qualitätenkatalog unverhandelbar. Daran hatte auch die Wiener Stadtverwaltung großes Interesse, gilt es doch als strategische Aufgabe, die Stadt klimafit zu machen.

„Der Qualitätenkatalog war ein städtebaulicher Vertrag zwischen der Stadt und den Bauträgern. Die Umsetzung der Kriterien wurde von der Stadtverwaltung laufend geprüft. Auftretende Probleme wurden mit Vertretern aller Interessengruppen diskutiert und kooperative Lösungsansätze entwickelt“, so Heinz Wind, verantwortlicher Projektleiter bei Knollconsult.

Generalplanung Freiraum

Gerade die Schnittstellenthematik ist bei Projekten mit vielen Bauplätzen und dem Anspruch eines einheitlichen Ergebnisses heikel. Man denke an Wohnquartiere, wo Bauplatzgrenzen an der Freiraumgestaltung und den Oberflächenbelägen ablesbar sind. Knollconsult wurde als Generalplaner Freiraum mit der Weiterführung der Masterplanung und mit allen relevanten Fragen und Aufgaben zum Außenraum beauftragt…

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Mehr als die Hälfte aller Rechtsberatungen der örtlichen Mietervereine entfielen 2020 auf die Beratungsklassiker „Betriebskosten, inkl. Heizkosten“ und „Wohnungsmängel“. Sie sind die dominierenden Rechtsberatungsthemen in den Mietervereinen.

Das dritthäufigste Beratungsthema bleiben die Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Hier spiegeln sich Entwicklungen auf den Wohnungsmärkten mit zuletzt stark steigenden Mieten wider.

Unter „Allgemeine Vertragsangelegenheiten“, Platz 4 der häufigsten Beratungsthemen, fallen alle Rechtsberatungen, die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Hintergrund haben, sowie Beratungen im Vorfeld bzw. beim Abschluss des Mietvertrages. Das sind beispielsweise Fragen zur Mietpreisbremse, zu Staffel- oder Indexmieten, zu Wohngemeinschaften, bis hin zu Fragen, ob Tierhaltung erlaubt ist, die Haustür abends abgeschlossen werden muss oder wie laut gefeiert werden darf.

Die Verunsicherung und Probleme der Mieterinnen und Mieter im Corona-Jahr 2020 spiegeln sich im Anstieg der Beratungszahlen um 1, 8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr auf jetzt 138.000 Beratungen im Jahr 2020 wider. Auch die Themen Homeoffice, Grillen auf dem Balkon sowie Sport treiben in der Wohnung wurden in 2020 oft nachgefragt.

213.518 Gerichtsentscheidungen im Wohnraummietrecht 2019

Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist die Zahl der Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht im Jahr 2019 gesunken. 213.518 Mal stritten sich Mieter und Vermieter vor den Amts- und Landgerichten in Deutschland. Gegenüber dem Vorjahr ging die Zahl der Mietrechtsprozesse damit um rund 5 Prozent zurück. Das ist die niedrigste Prozesszahl seit der Wiedervereinigung. Die Zahl der Mietrechtsprozesse sinkt seit 1996 (351.511 Verfahren) kontinuierlich, insgesamt jetzt um fast 40 Prozent.

Streitgegenstand in Mietrechtsprozessen

Grundlage für die Statistik über Streitgegenstände in Mietrechtsprozessen sind Zahlen der DMB Rechtsschutz. Wie in den Vorjahren sind „Vertragsverletzungen“ der häufigste Grund für mietrechtliche Auseinandersetzungen. Hier geht es allgemein um Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis, angefangen bei Fragen der Tierhaltung, bis hin zu Problemen im Zusammenhang mit Wohnungsmängeln und Mietminderungen oder Verfahren zur Mietpreisbremse.

Der „Rechtsberatungs-Klassiker“ Betriebskosten (17,4 Prozent) ist der zweithäufigste Prozessgegenstand…

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Es scheint ein Konsens darin zu bestehen, dass wir mit der Ressource Boden sparsamer umgehen sollten und mehr Verdichtung im Wohnbau notwendig ist. In der Umsetzung sieht die Sache allerdings anders aus. Die meisten jedenfalls sind nur dann einverstanden zusammenzurücken, wenn sie sich in ihrer Privatsphäre nicht eingeengt fühlen. Die Architekturpsychologie bestätigt, dass das Wohlbefinden im eigenen Wohnumfeld ganz grundlegend davon abhängt, ob wir über unser Territorium „Herr“ sind. Hier liegt der Schlüssel: Möchte man die Akzeptanz der Dichte positiv beeinflussen, gilt es, das Gefühl für verfügbaren Raum zu unterstützen.

Da setzt das Projekt „Interface Fassadenraum: Gestaltung von Öffentlichkeit und Privatheit“ an. Das Gefühl für verfügbaren Raum hängt keineswegs vornehmlich von der Größe der eigenen Wohnung ab, sondern vielmehr von der Möglichkeit, den eigenen Rückzug oder Austausch mit dem Umfeld individuell steuern zu können. Gerade im Bereich der Fassade und des Zwischenraums, wo private und öffentliche Sphären aufeinandertreffen, liegt diesbezüglich ein großes Potenzial.

Hierfür befasste sich ein interdisziplinäres Team der Hochschule Luzern unter der Leitung des Kompetenzzentrums Typologie & Planung in Architektur, in Zusammenarbeit mit dem Institut für Soziokulturelle Entwicklung, mit dem sogenannten erweiterten Fassadenraum. Dieser umfasst die Gebäudehülle und den Zwischenraum bis zur gegenüberliegenden Fassade sowie die dahinterliegenden Innenräume. Entscheidend ist dabei, wie sorgfältig und differenziert die Übergänge zwischen privaten, halbprivaten und öffentlichen Wohnbereichen gestaltet sind. Oft zeigen sich Konflikte im Zusammenhang mit fehlenden Rückzugsmöglichkeiten erst während des Betriebs. Diese Grenzziehungen sollten daher nicht starr und unveränderlich sein.

Rückzug und Austausch

Voraussetzung dafür sind sowohl die Architektur als auch eine Hausordnung, die solche Anpassungen ermöglicht. In welchem Masse gibt die Architektur den Bewohnenden Möglichkeiten an die Hand, Rückzug und Austausch individuell steuern zu können? Wie nehmen die Bewohnenden ihr Umfeld, ihre Wohnsituation und ihre Spielräume zur Regulierung von Austausch und Rückzug konkret wahr? Mit diesen Fragen machte sich das Forschungsteam auf den Weg zu neun ausgewählten Wohnsiedlungen, um diese verteilt auf mehrere Jahreszeiten zu untersuchen. Der Betrachtungsperimeter umfasste dabei das ganze Quartier bis zur einzelnen Wohnung.

Zunächst ging es darum, zu beobachten und zu dokumentieren, wie die Bewohnenden mit Grenzziehungen und Übergängen zwischen öffentlich und privat umgehen und welche Funktion die baulich-räumliche Gestaltung des erweiterten Fassadenraums dabei einnimmt. Die Fotokamera wurde dabei zur wichtigen Begleiterin. Gruppen- und Einzelgespräche mit Bewohnern ermöglichten eine Spiegelung der Erfahrungen der Nutzer mit den Beobachtungen des Forschungsteams. Hier stellte sich schnell heraus, ob und wie die bauliche Gestaltung das Wechselspiel zwischen Rückzug und Austausch unterstützt oder eher vernachlässigt.

Während in einigen Siedlungen Zwischenräume und Übergänge zwischen öffentlichen und privaten Sphären sorgfältig gestaltet sind, sind andere Situationen mitunter problematisch. Etwa, wenn zu wenig zwischen öffentlich und privat differenziert wird oder die Orientierung der einzelnen Wohnbereiche im krassen Widerspruch zu Nutzungsangeboten im Außenraum steht.

Vielfältiges Nutzungsangebot

Zudem zeigte sich, dass ein vielfältiges Nutzungsangebot oder fußläufig erreichbare Naherholungsangebote wichtig für den Rückzug aus der Siedlung oder für den Austausch sind. Ein gut funktionierendes Quartier kann dabei durchaus Defizite der Wohnung ausgleichen. Wohnung, Außenraum, Quartier: Es geht nicht um die isolierte Betrachtung der einzelnen Aspekte, sondern vielmehr um das gelungene Wechselspiel und mögliche Wirkungszusammenhänge verschiedener Lebensräume, die eine Wohnsituation ausmachen – vom Wohnungsgrundriss bis hin zum Quartier…

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Viele ausgediente Kasernengelände sind für eine neue Nutzung prädestiniert – so auch die Armstrong-Kaserne im hessischen Büdingen. Neuen Wohnraum schaffen lautet das Ziel des Umbauprojektes. Das Ensemble an ehemaligen Kasernengebäuden aus den 50er Jahren wird dabei aufwendig saniert. Im Fokusder umfassenden Modernisierungsmaßnahmen steht vor allem, den Komfort in den Wohnungen zuerhöhen. Dabei werden soziale Aspekte und energetische Vorgaben besonders berücksichtigt. So erhält jede Eigentumswohnung unter anderem einen privaten Außenraum. Bei einem bereits fertig modernisierten Mehrfamilienhaus setzte die Weimer GmbH als Bauherr auf die Expertise des Balkonspezialisten Balco.

Von militärischer zu ziviler Nutzung

Das Areal wurde zu Wehrmachtzeiten als Militärstandort entwickelt und hieß zunächst Krüger-Kaserne.Zwischen 1935 und 1939 errichtet, übernahmen im Zweiten Weltkrieg amerikanische Streitkräfte dieKaserne und benannten sie nach 1st Lieutenant Eugene M. Armstrong in Armstrong-Kaserne um. In den1950er Jahren ergänzte man das Gelände um Wohnhäuser für die Familien der stationierten amerikanischen Soldaten – unter anderem die Gebäude mit den Nummern 2301, 2302, 2304 und 2305. Bis 2007 nutzten verschiedene amerikanische Einheiten der United States Army wie die 3. US-Panzerdivision den Standortals Armstrong-Barracks. Danach verließ das Erste Bataillon des Ersten Kavallerieregiments mit rund 620 Soldaten und mehr als 900 Familienangehörigen die Stadt Büdingen.

Bei dem mehrjährigen Diskurs über die Zukunft des 16 Hektar großen ehemaligen Militärgeländes entschied man sich im Jahr 2015 für eine umfassende Neuausrichtung als moderne Wohnanlage. Ausdiesem Grund wurden einige Kasernengebäude abgerissen, um im östlichen Teil des Geländes genügend Lebens- und Freizeitraum für die zu erhaltenen Wohnhäuser zu schaffen.

Umbau und Modernisierung der Wohnanlage

Die Gebäude mit den Nummern 2301, 2302, 2304 und 2305 werden in diesem Zuge umgebaut. Sie umschließennun in ihrer Anordnung eine weite Grünfläche, die durch den Abriss umliegender Kasernenhäuserent stand. Ergänzend wurde ein Spielplatz angelegt. Jedes der vier-geschossigen, in Massivbauweise errichteten Gebäude wird umfassend kernsaniert. Neben neu installierten Ver- und Entsorgungsleitungen,hochwertigen Bädern und dreifach verglasten Fenstern erhält jede Wohnung mindestens einen Balkon zur zusätzlichen wohnraumlichen Nutzung. So entstehen moderne Eigentumswohnungen.

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In Norddeutschland ist Klinker ein verbreitetes und traditionsreiches Fassadenmaterial. So bietet der gebrannte Ziegelstein nicht nur Schutz vor den rauen Witterungsverhältnissen, sondern zeichnet sich auch durch seine ansprechende Optik aus. Wie bei einer Fassade mit Klinker eine zeitgemäße Modernisierung und Anpassung an aktuelle Ansprüche realisiert werden kann, zeigt eine Baumaßnahme in der Hansestadt Lübeck.

Aufwertung des Gebäudebestandes

Die Wohnbebauung aus dem Jahr 1925 befindet sich in der Schützenstraße westlich der Innenstadt und in unmittelbarer Nähe zum Hauptbahnhof. Der viergeschossige Gebäudebestand umfasst insgesamt 92 Ein- bis Vier-Zimmerwohnungen. Diese verfügen über Wohnflächen zwischen 39 und 84 Quadratmetern. Mit dem Ziel, den Komfort der Wohnungen zu steigern, entschied sich der Lübecker Bauverein als Bauherr für eine Modernisierung und Aufwertung des Gebäudes. Neben einem Austausch der Fenster und einer Fassadendämmung umfassten diese auch den Neubau von Balkonen. Damit sollten die Bewohner einen privaten Außenraum und mehr Wohnqualität erhalten. Die 84 Aluminiumbalkone des Typs „AluOne“ lieferte die Balco Balkonkonstruktionen GmbH. Mit einer Breite von 3,47 Metern und einer Tiefe von 1,60 Metern bieten sie einen großzügigen Gewinn an Wohnfläche.

Identitätsstiftende Klinkerfassade

Vor Ort fand das Montageteam von Balco unterschiedliche Außenwände vor. Charakteristisches Merkmal der Fassade zur Straße sind die für die Region typischen rot gebrannten Klinkersteine. Mit vielfältigen Farbnuancen stiften sie Identität und verleihen dem Haus sein unverkennbares Erscheinungsbild. In diesem Teil bildet eine Klinkerfassade mit Vollmauerwerk die Außenwand. Es handelt sich hier um einen sogenannten Vorsatzbau. Die rückwärtige Fassade zum Innenhof besteht aus einem zweischaligen Mauerwerk mit Luftschicht. Sie wurde im Zuge der Sanierungsmaßnahmen zusätzlich mit einer Dämmung versehen, die der Verbesserung des Wärmeschutzes dient. Eine weiße Putzschicht bildet hierbei den äußeren Abschluss.

Sorgfältige Bestandsuntersuchung

Schon ein dreiviertel Jahr vor der eigentlichen Baumaßnahme begann die umfangreiche Planung. Zunächst beauftragte Balco eine sorgfältige Bestandsuntersuchung durch einen externen Prüfstatiker. Gerade bei älteren Gebäuden ist diese Maßnahme besonders wichtig. So sind nicht immer alle Planunterlagen vorhanden oder frühere Baumaßnahmen nicht ausreichend dokumentiert. Auch die Statik kann auf diese Weise besser nachvollzogen werden. Geprüft wurde zunächst nur die außenliegende Fassade. Dabei stellte sich heraus, dass nicht überall das gleiche Mauerwerk vorhanden ist. Es wurden zudem die hinter der Fassade liegenden Geschossdecken und Fußböden untersucht. Sie dienen später der Verankerung der Balkonkonstruktionen. Aufgrund der in dem Objekt verbauten Holzbalkendecke musste zudem für die Verankerung im Bereich des Innenhofs eine Sonderlösung entwickelt werden. Es wurden neue Konsolen konstruiert, die mit Ankerstangen im Fußboden befestigt wurden.

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„Vor 40 Jahren war Lumon noch ein kleines Familienunternehmen auf dem Land, das sich sorgfältig Kundenwünschen und Herausforderungen diverser Bauten angenommen hat. Nach und nach ist Lumon zu einer international etablierten Marke für Verglasungen gewachsen”, sagt Stefan Kranz, Marketingleiter der Lumon Deutschland GmbH. „Auch heute wissen die Partner und Kunden Erfahrung, Qualität sowie eigene Forschung und Entwicklung zu schätzen.” Mit mittlerweile 1.000 Mitarbeitern gibt es nach wie vor fachkundige Beratung, Planung und Umsetzung aus einer Hand. Somit ist eine optimale Qualität und Produktgarantie gewährleistet.

1996 startete Lumon in Deutschland in Kooperation mit Schüco. Mit den „Schüco-Lumon Balkonverglasungen” war das Unternehmen zu Beginn exklusiver Vertriebspartner im Handelsnetzwerk des bekannten Anbieters. Das war die erste Vertriebsschiene, die den weiteren Weg für den Erfolg ebnete. Heute befindet sich der Sitz der Lumon Deutschland GmbH in Leinfelden-Echterdingen bei Stuttgart.

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Der Beitrag Beton: Balkoninstandsetzung auf das ‚Wie‘ kommt es an erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

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