Hinter dem Satz mit den sieben Worten verbirgt sich * die Herstellung einer umfassenden Transparenz bezüglich des Lebenszyklus von Gebäuden und Bauteilen * die bevorzugte und schnelle Zulassung sowie breiter Einsatz nachwachsender Baustoffe * alle Stoffe werden vollständig im Kreislauf geführt * Ermöglichung eines zusammenhängenden Informationsflusses über den gesamten Prozess für eine bessere Vernetzung und Integration aller Akteure * ausreichend Fachkräfte mit umfassendem Wissen über nachhaltiges Bauen in Branche und Behörden einsetzen.

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Hamburger Politik: 1000 Sozialwohnungen mit 100 Jahre Belegungs- und Preisbindung

Und wo wir gerade bei Eigentum sind – ein Beispiel aus Hamburg. Der Eisenbahnbauverein Harburg eG baut gerade im Rahmen von Denkmalschutz und Nachverdichtung 145 Wohnungen, davon 118 öffentlich gefördert. Bis 2025 sollen alle Wohnungen fertig sein. Die Genossenschaft hat 3233 Wohnungen und 4878 Mitglieder. Laut ihrer Satzung (§ 2,1 // „Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder vorrangig durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung“) baut die Genossenschaft Wohnungen für die Mitglieder.

Dazu ist günstiges Bauland nötig. Nun hat gerade die Politik in Hamburg beschlossen, dass städtische Grundstücke nicht mehr verkauft und jährlich mindestens 1000 öffentlich geförderte Wohnungen nur noch mit einer hundertjährigen Belegungs- und Preisbindung geschaffen werden dürfen. Wie das Bauvorhaben des EBV vorangeht und wie die Genossenschaft auf die Entscheidung aus dem Hamburger Rathaus reagiert, lesen Sie ab Seite 10.

Wie der Eisenbahnbauverein Harburg eG zu einer eigenen Straße kam und Denkmalschutz und Nachverdichtung unter einen Hut bringt

Dezember 2022 – eine neue Ausgabe mit vielen spannenden Themen

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Ihr Gerd Warda

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Vor rund 300 Vertretern aus Industrie, Forschung und Politik skizzierte Rolf Buch, CEO der Vonovia SE, welchen Weg Vonovia zukünftig gehen wird. Um das Bauen der Zukunft mit dem kleinstmöglichen CO2- Fußabdruck zu realisieren, wird Vonovia beim Neubau und in der Modernisierung künftig alle Baumaterialien und Bauteile auf ihre Umweltbilanz überprüfen, um die Anforderungen an die Energieeffizienz von Neubauten zu erfüllen.

„Wir werden uns mit den Baustoffen beschäftigen, damit wir verstehen, welche wir einsetzen sollten und welche nicht. Um den CO2-Ausstoß im Gebäudebereich zu minimieren, werden wir den Einsatz nachwachsender Rohstoffe forcieren“, so Rolf Buch bei der Konferenz „Perspektiven zur Zukunft des Bauens“. Gemeinsam mit Fraunhofer und der Branche hat das Unternehmen seit März 2022 Lösungsvorschläge entwickelt, wie klimaneutrales Bauen gelingen kann. Vonovia wird die Ergebnisse der Konferenz, die unter anderem mit Bundesbauministerin Klara Geywitz, Prof. Dr. Maja Göpel (Transformationsforscherin), Prof. Dr. Dr. Hans Joachim Schellnhuber (Klimaforscher) und Daniel Föst (Mitglied des Deutschen Bundestages) vorgestellt und diskutiert wurden, in eine Handlungsstrategie übernehmen und in Innovationsprojekten testen.

Vonovia startet eine Kompetenz- und Informationsoffensive zu alternativen Baustoffen

So wird Vonovia umfassende Transparenz über den Lebenszyklus von Gebäuden und Bauteilen herstellen. Alle Baustoffe werden vollständig im Kreislauf geführt und durch die Einführung eines Materialpasses und einer Kennzahl auf Kreislauffähigkeit überprüft. Zudem setzt das Unternehmen verstärkt auf serielle und modulare Bauweisen sowie einen breiten Einsatz nachwachsender Baustoffe. Außerdem wird eine Kompetenz- und Informationsoffensive zu alternativen Baustoffen und Bauweisen gestartet: Auf diesem Wege will Vonovia Fachwissen in diesen Bereichen fördern und sich für begünstigende rechtliche Rahmenbedingungen einsetzen. Auch die Digitalisierung sowie die Zusammenarbeit innerhalb der Wertschöpfungskette soll intensiviert werden.

Vonovia richtet Appell direkt an Politik

Zur Umsetzung der Maßnahmen will Vonovia die Politik davon überzeugen, die Lebenszyklusbetrachtung von Baustoffen in Gesetzgebung und Verordnungen zu integrieren. Zusätzlich, so die Forderung, sollen CO2-Reduktion und Kreislauffähigkeit bereits in der Planung und vor der Ausschreibung von Projekten als Kriterium und Ziel eingeführt werden. Um den Anteil CO2-armer Rohstoffe zu erhöhen, will Vonovia sich auch für mehr Regularien einsetzen, die das Bauen mit nachwachsenden Rohstoffen fördern.

„Nachhaltiges Bauen bietet enormes Potenzial beim Klimaschutz. Die Wohnungsbau- und Immobilienwirtschaft ist daher besonders gefordert. Die Fachkonferenz war eine gute Gelegenheit, um Politik, Wirtschaft und Forschung zusammen zu bringen. Denn nur gemeinsam finden wir nachhaltige Lösungen für klimaschonendes Bauen“, sagte Rolf Buch, Vorstandsvorsitzender von Vonovia.

Bundesbauministerin Klara Geywitz: Vonovia setzt Impulse

Klara Geywitz, Bundesministerin für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (SPD), erläuterte, wie die Bundesregierung diese Wende ermöglichen will: „Um diese Bauwende zu vollziehen, haben wir bereits das Gebäudeenergiegesetz geändert und das Qualitätssiegel ,Nachhaltige Gebäude‘ zur Grundlage unserer Neubauförderung gemacht. Weitere klimafreundliche Änderungen im Baugesetzbuch stehen kurz bevor.“ Zudem, so die Ministerin, stärke man das serielle und das modulare Bauen wie auch den Holzbau.

„Vonovia setzt Impulse für eine klimapositive Wende am Bau. Diese kann nur gelingen, wenn Politik, Wirtschaft und Wissenschaft daran gemeinsam arbeiten“, hob sie das Engagement des Unternehmens hervor…

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„Erfolgreich kann der Paradigmenwechsel im Bausektor nur gestaltet werden, wenn die baukulturellen Werte des Bestandes erkannt, stärker geachtet und rechtliche und finanzielle Rahmenbedingungen angepasst werden“, sagt Reiner Nagel, Vorstandsvorsitzender der Bundesstiftung Baukultur und ergänzt: „Eine neue Umbaukultur passt Bauten und Strukturen an veränderte funktionale und ästhetische Ansprüche an. Zugleich kann aus der Auseinandersetzung mit dem Vorhandenen eine neue, zeitgemäße Gestaltungssprache erwachsen, die im besten Fall bereits künftige Umbauten antizipiert.“

„Die Stiftung hat in ihrem neuen Bericht wieder aktuelle Themen aufgegriffen, die unsere Gesellschaft umtreiben. Angesichts des Klimawandels und einer notwendigen Beschleunigung der Energiewende treffen sie mit ihrem Appell nach einer neuen Umbaukultur den richtigen Nerv. Wir müssen den Gebäudebestand und die Quartiere in den Fokus nehmen, wenn es darum geht, Wohnraum zu schaffen und gleichzeitig die Klimaresilienz und die Energieeffizienz zu steigern. Die Baukultur in Deutschland ist hier bereits auf einem guten Weg, da immer mehr alte Gebäude erhalten und weiterentwickelt werden. Diesen Trend gilt es zu verstärken. Daher ist die Stiftung mit ihrem fundierten Wissen und ihrer großen Expertise ein wichtiger Impulsgeber für alle Beteiligten aus der Bau- und Immobilienbranche und der Stadt- und Raumentwicklung“, sagt Cansel Kiziltepe, Stiftungsratvorsitzende der Bundesstiftung Baukultur.

Umbau zum neuen Leitbild machen

Eine neue Umbaukultur passt Gebäude und Infrastrukturen den veränderten funktionalen und ästhetischen Ansprüche an. Zugleich erwächst aus der Auseinandersetzung mit dem Vorhandenen eine neue, zeitgemäße Gestaltungssprache, die im besten Fall bereits künftige Umbauten antizipiert.

Die drei Fokusthemen des Baukulturberichts 2022/23, „Umbau von Stadt und Land“, „Gebäude und Infrastrukturen“ und „Umbauen – Umdenken“, behandeln eine neue Umbaukultur auf den verschiedenen Maßstabsebenen. Das Spektrum reicht vom anhaltenden Umbau unserer Städte über Fragestellungen zum Umgang mit dem Baubestand bis hin zur notwendigen zukunftsgerechten Anpassung von Bauweisen und Prozessen. Rechtliche, wirtschaftliche, technologische sowie gesellschaftliche Voraussetzungen werden in Relation zu dringlichen Handlungsfeldern gestellt. Es geht um ein neues Selbstverständnis der Bauschaffenden, um veränderte Rahmen-bedingungen und einen anderen Blick auf das Bauen. Die Branche steht hier am Beginn eines tiefgreifenden baukulturellen Wandels.

Der Baukulturbericht stellt repräsentative Ergebnisse einer forsa-Umfrage zum Thema Baukultur und Umbau von Städten und Gebäuden vor sowie Ergebnisse von Umfragen bei Städten und Kommunen, im Handwerk und bei den planenden Berufen. Zudem beauftragte die Stiftung beim Wuppertal Institut für Klima, Umwelt, Energie eine konzeptionelle Recherche zum klimaverträglichen Umgang mit dem Bestand.

Baukulturbericht

Im Turnus von zwei Jahren erscheint der Baukulturbericht der Bundesstiftung Baukultur. Der Bericht bildet umfassend den aktuellen Status zum Planen und Bauen in Deutschland ab und dient als wichtiges politisches Instrument. Das Konzept und die inhaltliche Ausrichtung wird von dem Kompetenzteam der Bundesstiftung für Baukultur verantwortet…

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Die 1921 gegründete Wohnungsgenossenschaft verfügt hier bereits über Wohnungsbestand – Siedlungshäuser aus ihrer Gründungszeit an der Bremer Straße und über 200 in den 1970er-Jahren gebaute Wohnungen am Gottschalkring. Fünf der Siedlungshäuser bleiben, komplett modernisiert, stehen. Wahrscheinlich noch im IV. Quartal 2023 ziehen die ersten Mieter in die neuen Wohnungen ein, bis Ende 2025 werden alle Wohnungen bezugsfertig sein. Das Gesamtvolumen für diesen Wohnungsneubau beträgt stolze 37 bis 38 Mio. Euro, davon fallen etwa 13 Mio. reine Baukosten im ersten Bauabschnitt an.

Vorstandsmitglied Joachim Bode sagte bei der Richtfestfeier, bei der nicht nur der Aufsichtsrat, Architekten und Handwerker, sondern auch zukünftige Mieter begrüßt wurden: „Wir leisten hier mit 145 Wohnungen einen Beitrag zur wachsenden Stadt Hamburg – durch den Abriss konnte am gleichen Standort mehr und zeitgemäßer Wohnraum geschaffen werden. Gleichzeitig finden hier eine Baugemeinschaft für Senioren und eine Wohngemeinschaft für Menschen mit Betreuungsbedarf Platz. Darüber freuen wir uns. Alle Mieter der Siedlungshäuser wurden mit Wohnungen versorgt. Wir sind dankbar, dass die Mitglieder diesen Prozess so gut unterstützt haben. Einige vorherige Bewohner werden hier einziehen, auch das ist natürlich möglich.“

Die Freude am fortschreitenden Baugeschehen wurde allerdings getrübt durch aktuelle Nachrichten aus der Hamburger Wohnungspolitik: Der Hamburger Senat hat nach zwei Jahren Verhandlungen mit den Hamburger Bürgerinitiativen „Keine Profite mit Boden und Miete“ eine Einigung erzielt. Beschlossen wurde, dass städtische Grundstücke nicht mehr verkauft und jährlich mindestens 1000 öffentlich geförderte Wohnungen nur noch mit einer hundertjährigen Belegungs- und Preisbindung geschaffen werden dürfen.

Sozialwohnungen werden also nicht mehr wie bisher nach 30 Jahren aus der Preisbindung fallen, sondern erst nach 100 Jahren.

Doch mit einer für hundert Jahre festgeschriebenen Belegungs- und Preisbindung, so Joachim Bode, könne eine Genossenschaft nicht planen und man wolle dies auch den Nachfolgern nicht aufbürden. „Wir werden uns ab 2024 aus dem öffentlich geförderten Wohnungsbau komplett zurückziehen. Und das gilt wahrscheinlich für alle Hamburger Wohnungsbaugenossenschaften. Selbstverständlich wird der EBV weiterhin Wohnungen bauen, aber nicht mehr öffentlich gefördert. Freuen wir uns also über dieses Richtfest. Es wird vermutlich kein zweites dieser Art geben.“

Das Neubauvorhaben des EBV ist eine Nachverdichtung mit Besonderheiten:

• Die 145 neuen Wohnungen entstehen nach dem Abriss von zweigeschossigen, 1922/23 errichteten Siedlungshäusern. Mit dem Denkmalschutz wurde nach intensiven Gesprächen eine Einigung erzielt: fünf Häuser (die Hausnummern 126 bis 134) bleiben an der Bremer Straße stehen und wurden modernisiert – Sprossenfenster mit Lärmschutz inklusive. Alle Mieter wurden mit Wohnraum versorgt; diejenigen, die am Standort wohnen bleiben möchten, werden in die ersten fertig gestellten Wohnungen einziehen.
• Im Zuge des Bauprojektes wurde ein Grundstückstausch (Kauf und Verkauf) mit der Stadt Hamburg vereinbart, damit die Stadt an der Bremer Straße einen Radweg anlegen kann. Der EBV verkaufte einen Grundstücksstreifen und kaufte im Gegenzug die Bandelstraße, eine kleine, direkt am Neubau gelegene Straße. Sie bleibt noch 30 Jahre als Straße bestehen und kann dann vom EBV neu beplant werden.
• Im Bauvorhaben sind eine Baugemeinschaft und eine Wohngemeinschaft integriert. Der EBV freut sich, hier einer Baugemeinschaft für Senioren („die Anbandeler“) und einer Wohngemeinschaft für Menschen mit Lernschwierigkeiten („Kasper Hauser“, Träger ist der Insel e.V.) Wohnraum zu bieten. Einige Angebote, wie ein geplantes Café, werden auch dem Quartier zur Verfügung stehen.

Das Büro Gerber Architekten GmbH gewann den ausgeschriebenen Architekturwettbewerb und plante den Neubau in zwei Bauabschnitten. Im ersten entstehen 50 öffentlich geförderte Wohnungen, im zweiten die restlichen 90 Wohneinheiten, davon sind 63 öffentlich gefördert. Die Häuser haben fünf Etagen und jeweils einen Aufzug…

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„Das Projekt verbessert mit seiner vorgesehenen Nutzung die Nahversorgung der Anwohner, ergänzt das Angebot für Familien mit Kindern und schafft zugleich attraktiven Wohnraum für ältere Menschen in innerstädtischer Lage“, hebt Holger Philippin, Director Real Estate und zuständiger Projektentwickler bei ALDI SÜD, hervor. Am Rande des Stadtzentrums gelegen, nahe einer der Hauptverkehrsadern und am Eingang eines großen Wohngebiets, entsteht dabei auf einer Grundstücksfläche von rund 2.800 Quadratmetern zum einen die ALDI SÜD Filiale mit einer Nutzfläche von rund 1600 Quadratmetern, davon rund 1000 Quadratmeter Verkaufsfläche. Direkt über dem Markt entsteht eine Parketage mit insgesamt 64 Stellplätzen. Diese wird über eine offene Fassadenfläche natürlich belüftet.

In den oberen drei Geschossen finden eine Kindertagesstätte mit vier Gruppen und 43 Apartments Platz. Letztere sind geeignet für Betreutes Wohnen, weshalb auch Räume für entsprechendes Pflegepersonal eingeplant sind. Durch die L-Form des Gebäudes entsteht zudem zwischen dem Neubau und den angrenzenden Gebäuden ein an drei Seiten geschlossener Hof. Hier soll das Außengelände des Kindergartens sowie ein Garten für die Senioren, die die Apartments bewohnen, angelegt werden.

„Wir haben das Projekt in enger Abstimmung mit dem Sozialamt und dem Planungsamt der Stadt Pforzheim entwickelt und bedanken uns für die gute Zusammenarbeit“, so ALDI SÜD Projektentwickler Philippin. Der architektonische Entwurf kommt vom Büro Lennermann Krämer Architekten aus Karlsruhe. Als Generalunternehmer konnte mit Peter Gross Bau, Niederlassung Karlsruhe ebenfalls ein Unternehmen aus der Region, verpflichtet werden.

Das Konzept ist nicht nur für die Nachverdichtung von Innenstädten, sondern auch für Quartiersprojekte im Umland großer Städte interessant

Oberbürgermeister Peter Boch hebt hervor: „Wir haben das Projekt von Anfang an unterstützt und die großen Chancen darin gesehen – für eine starke, zeitgemäße Nahversorgung im Quartier, für den so dringend benötigten Ausbau der Kinderbetreuung und für altersgerechte neue Wohnformen, in denen unsere Senioren gut betreut leben können. Unsere Stadt profitiert mehrfach von diesem Vorzeigeprojekt, insbesondere die Innenstadt wird nachhaltig gestärkt. Schon seit 2018 haben wir daher gemeinsam mit ALDI SÜD diese Lösung entwickelt.“

Die Komplexität ist bei der Planung solcher Mixed-Use-Immobilien naturgemäß höher als beim Bau eines einfachen Supermarktes. Das beginnt bereits bei der Zonierung und Bemessung des Baukörpers: Damit das Grundstück optimal ausgenutzt werden kann, werden die Parkplätze meist in das Gebäude verlegt – über oder unter die Verkaufsfläche. Das wiederum macht dann die Konzipierung von Aufzügen oder Treppen notwendig, um die Handelsfläche erreichen zu können. „Auch in die Fassadengestaltung müssen neben der Corporate Identity des Einzelhändlers auch die weiteren Nutzungsklassen der Immobilie einfließen und zu einem harmonischen Gesamterscheinungsbild vereinigt werden“, erklärt Jens Schmid, Team- und Projektleiter bei Drees & Sommer.

Des Weiteren müssen Bauherren bei einem solchen Gebäude mehr in den Schallschutz investieren, damit frühmorgendliche Warenanlieferungen die Bewohner nicht aus dem Schlaf reißen oder sie permanent durch sich öffnende und schließende Autotüren auf der Parkebene belästigt werden. Daneben stellt auch die Statik eine Herausforderung dar:

„Die Überbauung erfordert andere Stützenstellungen als ein freistehender Markt, da die Last der darüberliegenden Geschosse verteilt werden will“, erläutert Schmid. „Gleichzeitig muss die Platzierung der Stützen insbesondere innerhalb der Verkaufsfläche mit bestehenden Filialkonzepten vereinbar sein und darf bei der idealen Wegeführung des Kunden durch den Markt nicht behindern.“

Konzept eignet sich auch für Quartiersentwicklungen im Umland

Gemischte Immobilien mit Supermärkten und Wohnungen sind dabei sowohl – wie aktuell in Pforzheim – für die Nachverdichtung in Innenstädten interessant, aber auch im Rahmen von Quartiersprojekten in den Speckgürteln großer Städte….

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Die Nutzerinnen und Nutzer können nicht mal eben den Anbieter wechseln

„Die Mieterinnen und Mieter von mehr als 75 Prozent der im VNW organisierten Wohnungsunternehmen beziehen Fernwärme“, sagte Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW), am 7. Dezember auf der Mitgliederversammlung des VNW-Landesverbands Mecklenburg- Vorpommern in Göhren-Lebbin. „Das Problem: Die Nutzerinnen und Nutzer können nicht mal eben den Anbieter wechseln, wenn sie unzufrieden sind.“

Dieses ‚naturgegebene‘ Ungleichgewicht zwischen Anbieter und Nutzer müsse dadurch geheilt werden, dass die Anbieter von Fernwärme effektiv kontrolliert würden, sagte Andreas Breitner. „Sie müssen ihre Kostenstruktur öffentlich und transparent darlegen und nachvollziehbar begründen, warum sie ihre Preise erhöhen wollen. Nur dann werden die Menschen es auch akzeptieren.“

Zwar gelten auch für die Fernwärme ähnliche Entlastungsprogramme wie für den Gaspreis. Der Dezemberabschlag wird übernommen. Zudem gilt bis April 2024 ein Preisdeckel von 9,5 Cent pro Kilowattstunde für 80 Prozent des angenommenen Jahresverbrauchs.

„Zuletzt haben die Mieter von vielen VNW-Unternehmen aber erleben müssen, wie der Fernwärmeanbieter die Preise deutlich erhöhte, ohne jedoch die Gründe transparent zu machen“, sagte VNW-Direktor Andreas Breitner. „Wir haben Sorge, dass im Schatten der Preisbremse an der Preisschraube gedreht wird und die Mieterinnen und Mieter dann nach deren Ende in eineinhalb Jahren zu Kasse gebeten werden.“

Große Verunsicherung und Verärgerung

Derzeit herrsche bei vielen Mieterinnen und Mietern große Verunsicherung und Verärgerung, sagte der VNW-Direktor. „Wenn Energieversorger ankündigen, dass die Fernwärmekosten sich auf einen Schlag verdreifachen oder sogar vervierfachen, dann wirft das Fragen auf. Eine Preisexplosion dieser Größenordnung erklärt sich auch in Zeiten allgemein steigender Energiepreise beim besten Willen nicht von selbst.“

Die Landesregierung und die Kommunen forderte VNW-Direktor Andreas Breitner auf, bereits vorhandenen Kontrollmöglichkeiten auch zu nutzen. „Gerade bei kommunalen Versorgern haben die Lokalpolitiker Einfluss. Sie müssen diese Möglichkeiten nur auch nutzen.“

Kaum Preisvergleich zwischen Fernwärmeanbietern möglich

VNW-Direktor Andreas Breitner beklagte zudem, dass ein direkter Preisvergleich zwischen den Fernwärmeanbietern für den Normalbürger kaum möglich ist. „Jeder Anbieter definiert seine Kostenstruktur selbst. Für den einen beispielsweise gilt ein Kunde mit 200 Wohnungen als Großabnehmer, für einen anderen erst ab 500 Wohnungen. Das führt zu einer kolossalen Undurchsichtigkeit und lässt dem einzelnen Wärmeversorger Freiraum, auf Kosten der Mieterinnen und Mieter Profit zu machen.“

Vor allem Fernwärmeanbieter mit günstigen Preisen müssten nach den Worten von VNW-Direktor Andreas Breitner daran interessiert sein, Transparenz herzustellen. „Sie werden mit jenen in einen Topf geworfen, die die aktuelle Energiekrise schamlos ausnutzen, um Geld zu machen.“…

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„Ergänzend zu den bereits seit langen existierenden normativen Grundlagen zur Thermischen Behaglichkeit haben unsere Messungen mit Probanden neue Einblicke zum Behaglichkeitsempfinden des Menschen im Sommer und im Winter ergeben.“, sagt Prof. Joachim Seifert, Leiter des Bereiches Gebäudeenergietechnik am Institut für Energietechnik der TU Dresden.

„Thermische und hygienische Behaglichkeit im Raum sind die Grundlagen für die Auslegung und den Betrieb von heizungs- und raumlufttechnischen Anlagen. Die Erfüllung dieser sollte zentrales Anliegen von allen beteiligten Akteuren in der Gebäudeenergietechnik sein. Unsere Forschung an der TU Dresden befassen sich aktuell besonders mit zonalen Aspekten sowie zu transienten Fragestellungen und liefern damit neue Erkenntnisse zur Auslegung und zum energieeffizienten Betrieb der genannten Systeme.“, so Prof. Seifert weiter.

Frederic Leers

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Das Potenzial davon ist rund hundertmal so hoch. Wie die Politik jetzt nachjustieren muss, damit Mieterstrom durchstarten kann, zeigen das Institut für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) und das Ecologic Institut in zwei Politikpapieren. Insbesondere müsse der Betrieb von Mieterstromanlagen einfacher und wirtschaftlich werden, fordern die Wissenschaftlerinnen in dem Projekt „StromNachbarn“ des Forschungsverbunds Ecornet Berlin.

„Bei Mieterstrom geht es um Solarstrom, der vom Dach des Mietshauses – ohne Netzdurchleitung – in die Haushalte des Gebäudes fließt. Mieter*innen können sich dafür entscheiden, Mieterstrom zu beziehen, oft zu günstigen Preisen“, erklärt Projektleiterin Katharina Umpfenbach vom Ecologic Institut. Mit Förderung durch den Berliner Senat haben die Forschenden Simulationen, Interviews und Berechnungen durchgeführt, die das große Innovationspotenzial von Mieterstrom in Berlin aufzeigen. Mieterstrom müsse ein wichtiger Baustein in einem flexiblen Energiesystem der Zukunft werden, so die Analyse.

Kopplung mit Batteriespeicher, Wärmepumpe oder Elektromobilität erhöht Wirtschaftlichkeit

Die Forscher*innen zeigen mit drei Simulationen, wie der Eigenverbrauch von Mieterstromanlagen erhöht und so ein positiver Effekt auf die Wirtschaftlichkeit erzeugt werden: durch die Kopplung mit einem Batteriespeicher, mit einer Wärmepumpe oder mit Elektromobilität. „Den selbst erzeugten Strom zum Antrieb einer Wärmepumpe zu nutzen, birgt die Möglichkeit, den Mieterstrom effizient für die Wärmeversorgung zu nutzen“, erklärt Solarstromexpertin Astrid Aretz vom IÖW. „Zudem kann die Wärmeerzeugung in Kombination mit einem Wärmespeicher zeitlich etwas entkoppelt werden und der flexible Stromverbrauch durch die Wärmepumpe kann Spitzenlasten glätten.“

Ein Batteriespeicher macht es möglich, die Solarerzeugung mit dem Verbrauch zu harmonisieren und zudem das Verteilnetz weniger zu nutzen. Bei größeren Wohnanlagen bietet es sich an, den Mieterstrom für ein Carsharing-Angebot mit Elektro-Fahrzeugen zu nutzen. Durch die Kopplung mit der Wärmeversorgung und der Mobilität trägt Mieterstrom sektorübergreifend zur Energiewende bei.

Darum braucht es neue politische Rahmenbedingungen

„Damit die Stadt einen urbanen Solar-Turbo zünden kann, braucht es schnell bessere Rahmenbedingungen“, so die Forderung von IÖW und Ecologic Institut. „Über Mieterstrom können Mieterinnen sich an der Energiewende beteiligen. Das derzeitige Mieterstrommodell ist jedoch komplex und nur für einen Teil der Mehrfamilienhäuser geeignet“, sagt Energieexpertin Katharina Umpfenbach vom Ecologic Institut. „Wir empfehlen, ein grundlegend neues Modell für Eigenversorgung und Sektorkopplung in Quartieren zu entwickeln. Teil der Debatte sollte ein Dialog über Photovoltaik als Haustechnik sein. In diesem Fall würde eine Photovoltaikanlage wie eine zentrale Heizungsanlage als Bestandteil des Gebäudes eingestuft werden.“

Bislang ist die Wirtschaftlichkeit das größte Hemmnis beim Ausbau von Mieterstromanlagen. „Die Einnahmen durch die Einspeisevergütung und den Verkauf des Mieterstroms decken die Kosten der PV-Stromerzeugung bislang meist nicht“, mahnt Astrid Aretz. „Der Wegfall der EEG-Umlage ist ein guter Schritt, kann die Anlagen aber noch nicht rentabel machen.“ Auch beim Verkaufspreis des Mieterstroms gibt es wenig Gestaltungsspielraum, da sich dieser am Grundversorgertarif ausrichtet, damit Mieterstromkundinnen einen Preisvorteil haben.

Mieterstrom für verschiedene Gebäudetypen simuliert

Die Forscher*innen errechneten für vier Gebäudegrößen die Wirtschaftlichkeit von Mieterstrom. Bei jetzigen politischen Rahmenbedingungen konnte in der Studie lediglich ein Gebäude einer Wohnungsbaugesellschaft mit 180 Wohneinheiten, das den Solarstrom in einem Batteriespeicher zwischenspeichert, wirtschaftlich sein. Ausschlaggebend für das Ergebnis ist das Verhältnis zwischen angenommener Anlagengröße und dem Stromverbrauch…

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„Dennoch gibt es ein paar Dinge, die man gerade in einer Zeit, in der viel von außen vorgegeben zu werden scheint, tun kann, um die Liquidität des eigenen Unternehmens bestmöglich zu sichern. Dabei ist es durchaus wichtig, sich vor Augen zu führen, welche Schritte insbesondere den Forderungseinzug betreffend im eigenen Handlungs- und Entscheidungsbereich liegen und welche eben nicht. Auf letztere muss dann nicht unnütz Energie und Zeit verschwendet werden. Eine ehrliche Analyse des eigenen Vorgehens und der Abläufe im Unternehmen ist dafür unerlässlich.“

Selbst in der Hand hat man — alles Wichtige schriftlich festzuhalten

„Das A und O im Geschäftsleben ist die Nachweisbarkeit der Absprachen, der vereinbarten Vertragsinhalte, der gemachten Angebote, der erteilten sowie übernommenen Aufträge usw. Wird jeder einzelne Schritt schriftlich dokumentiert, hilft das nicht zuletzt beiden Geschäftsparteien. So werden u. a. Missverständnisse vermieden, können getroffene Absprachen jederzeit nachgelesen und ggf. auch bewiesen werden.“

Selbst in der Hand hat man — gute individuelle Geschäftsbedingungen zu nutzen

„Wer für sein Unternehmen keine Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) hat, auf deren Basis er alle Geschäfte abschließt, handelt schon fast fahrlässig. Sie bieten neben Klarheit für beide Geschäftsparteien über die dem Geschäftsabschluss zu Grunde liegenden Bedingungen und Vertragsinhalte auch die Möglichkeit, die Besonderheiten des Unternehmens und die Alleinstellungsmerkmale abzudecken.

Vielfältige Regelungen können darin schriftlich fixiert werden und müssen so nicht jedes Mal wieder neu definiert werden. Es ist anzuraten, sich AGB nicht einfach aus dem Internet herunterzuladen oder vom Mitbewerber zu übernehmen (u. U. Urheberrechtsverletzung), sondern sie sich ggf. von einem Anwalt formulieren zu lassen. Ein Anwalt haftet für die Rechts- und Abmahnsicherheit der von ihm erstellten Klauseln. Das ist einmalig gut investiertes Geld.“

Selbst in der Hand hat man — den Eigentumsvorbehalt zu regeln

„Besonders derjenige, der ein Unternehmen hat, das Lieferungen erbringt, sollte unbedingt, wenn er seine Geschäftsbedingungen nicht von einem Anwalt formulieren lässt, darauf achten, dass die eigenen Geschäftsbedingungen Regelungen zum normalen und zum verlängerten Eigentumsvorbehalt enthalten. Grob skizziert bedeuten sie, dass das Eigentum an einer (gelieferten) Sache so lange besteht, bis diese vom Kunden vollständig bezahlt wurde. Solche Regelungen können bei Kundeninsolvenz u. U. Verluste vermeiden helfen.“

Selbst in der Hand hat man — den Zugang der Rechnung beweisen zu können

„Denn das ist enorm wichtig. Besonders dann, wenn man Anwalts- oder Inkassokosten von einem Schuldner erstattet bekommen möchte. Im Falle, dass der Schuldner den Zugang der Rechnung bestreitet, ist der Nachweis darüber, dass ihm die Rechnung tatsächlich zugegangen ist, zwingend erforderlich. Die persönliche Übergabe der Rechnung vor Zeugen ist in der Regel selten praktikabel…

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Dem vorausgegangen war ein einjähriger Umstrukturierungsprozess, in dem neue Arbeitsweisen und ein modernes Kommunikationskonzept entwickelt wurden. Dadurch möchte der AK zukünftig die Öffentlichkeit zielgerichteter über seine Arbeit informieren. Zentraler Bestandteil dieser Strategie bleibt die online Publikation „Betriebskosten aktuell“, die gegenwärtig pro Ausgabe über 5.000 Leser weltweit erreicht.

In der Sitzung wurden Siegfried Rehberg, Berlin sowie Dr. Peter Hitpaß, VNW Landesgeschäftsstelle Schwerin, aus dem Kollegium nach langjähriger Mitarbeit verabschiedet.

Die Geislinger Konvention wurde vor 22 Jahren bundesweit zwischen Verbänden, Wohnungsunternehmen, Benchmarking-Dienstleistern und der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen (HfWU) vereinbart. In ihr sind die Strukturen für ein externes Benchmarkingverfahren für wohnungswirtschaftliche Betriebskosten festgeschrieben.

Peter Hitpaß

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