Nun aber die schlechte Nachricht. Nach dem Fiasko des Förderstopps für energiesparende Gebäude durch Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck und der sehr begrenzten Wiederaufnahme der Antragsbearbeitungen, sind die angekündigten Maßnahmen zur Förderung für energiesparende Gebäude ein Schlag ins Gesicht der Mieterinnen und Mieter in Deutschland. Die Bundesregierung muss endlich Klimaschutz und Wohnen zusammendenken statt komplett losgelöst voneinander, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW. „

Jeder Euro Förderung kommt im vermieteten Wohnungsbestand der sozial orientierten Wohnungsunternehmen eins zu eins den Mietern zu Gute“, so Gedaschko. Nur deshalb liegt bei ihnen die Durchschnittsmiete bundesweit bei günstigen 5,98 Euro pro Quadratmeter. Aber lesen Sie selbst ab Seite 13 „Klimaschutz und Wohnen zusammendenken statt komplett losgelöst, appelliert GdW-Präsident Gedaschko an die Bundesregierung“

Aber nun wieder eine gute Nachricht: Klimaschutz und Wohnen bedeutet auch HEIZEN. Das EBZ- Forschungsprojekt BaltBest untersuchte Heizungsanlagen im Wohnungsbestand. 7000 Sensoren, 4 Milliarden Messwerte, 1200 Haushalte und über 250 Befragungen wurden ausgewertet. Das Ergebnis: Es lassen sich mit geringem Aufwand bis zu 20 % Heizkosten sparen. Es muss nicht dick gedämmt werden. Lesen Sie ab Seite 4: „Bis zu 20 % Heizkosten sparen – EBZ- Forschungsprojekt BaltBest untersuchte Heizungsanlagen im Wohnungsbestand“

Februar 2022. Eine neue Ausgabe von Wohnungswirtschaft-heute, mit neuen Inhalten.
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Ihr Gerd Warda

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Die Stellschrauben sind: verbesserte Gebäudetechnik, optimierte Betriebsführung, adäquates, technikunterstütztes Mieterverhalten. Was im Detail getan werden muss, gab Prof. Dr.-Ing. Viktor Grinewitschus von der Immobilienhochschule EBZ Business School (FH) im Ende 2021 auf der Fachtagung zum Abschluss des Forschungsprojekts „BaltBest“ bekannt.

7000 Sensoren, 4 Milliarden Messwerte, 1200 Haushalte und über 250 Befragungen

„Mit BaltBest, dem größten Forschungsprojekt seiner Art in Deutschland, wurde Terra incognita beschritten“, sagt EBZ-Vorstand Klaus Leuchtmann. „Denn es beschäftigt sich damit, was in einem Wohngebäude im Wechselspiel von Mensch und Technik geschieht. BaltBest unterstreicht: Es ist für das Erreichen der Klimaschutzziele in der Immobilienwirtschaft absolut essenziell, dieses Wechselspiel stärker in den Blick zu nehmen.“

Prof. Grinewitschus fungierte als Leiter des interdisziplinären, vom Bundeswirtschaftsministerium mit 1,1 Millionen Euro geförderten Forschungsprojekts (siehe unten). BaltBest untersuchte Heizungsaltanlagen im Wohngebäudebestand und stellte das Zusammenwirken von Heizanlagentechnik, Bauphysik und Mieterverhalten in den Fokus. Über drei Jahre wurde ein hochkomplexes Monitoring durchgeführt, das unter anderem mehr als 7000 Sensoren, 4 Milliarden Messwerte, 1200 Haushalte und über 250 Befragungen umfasste. Damit liefert BaltBest einen in Breite und Tiefe bisher nicht dagewesenen Einblick in die Wärmekette von Bestandsliegenschaften.

Die Resultate, die das Team von Prof. Grinewitschus vorstellte, weisen beeindruckende Einsparpotenziale aus. In Summe ergeben sich in der Wärmeerzeugerdimensionierung, der Ausgestaltung der Anlagentechnik, der Anlagenbetriebsführung und der Nutzerassistenz Einsparpotenziale von 10 % bis 20 % je Liegenschaft. Je nach Problemlage ergab sich in den unterschiedlichen Liegenschaften:

• 10% Energieeinsparung durch die Optimierung der Betriebsführung.
• 14% Energieeinsparung durch Kesseltausch.
• 10% Energieeinsparung, verwandelt man die Vielverbraucher unter den Mietern in Normalverbraucher.
• Ein bis zu 10% erhöhter Jahresgasverbrauch bei 79% aller Kessel deshalb, weil sie im Sommer (Juni – August) nicht abgeschaltet, sondern aktiv waren.

„Die Einsparpotenziale könnten erschlossen werden“, sagt Prof. Grinewitschus, „würde nur die wirklich benötigte Ressourcenmenge konsumiert. Schlecht dimensionierte und eingestellte Anlagen schaffen Verschwendungspotenziale, die die Verbräuche steigen lassen. Die Energievergeudung beruht im Wesentlichen auf einer Mixtur aus Überkapazitäten und einem sorglosen Umgang mit Heizung und Wohnungslüftung durch die Mieter.“

BaltBest macht deutlich, wie stark sich Technik und Mieterverhalten, aber auch Mieter untereinander wechselseitig beeinflussen. Stark streuende Verbräuche zwischen Wohnungen im selben Gebäude in fast allen Liegenschaften dokumentieren dies…

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Am 15. Mai 2022 ist es so weit. Das ist der Stichtag, zudem alle Haus- und Wohnungseigentümer sowie Wohnungsunternehmen und Immobilienverwaltungen ihre Daten zum Zensus 2022 erheben müssen. Die Statistischen Ämter schreiben die Unternehmen an, wann sie die Daten online übertragen müssen. Dafür sind im Hinblick auf IT, Datensicherheit und Datenschutz vor allem drei Fragen zu klären:

• Wie müssen Wohnungsunternehmen und Immobilienverwaltungen ihre Mieterinnen und Mieter DSGVO-konform informieren?
• Wie werden die Zensus-Daten elektronisch aufbereitet?
• Wie werden die Daten online an die Statistischen Ämter übermittelt?

Mieterinnen und Mieter DSGVO-Konform informieren

Seit die Datenschutz-Grundverordnung 2018 in Kraft getreten ist, müssen Wohnungsunternehmen und Immobilienverwaltungen ihre Mieterinnen und Mieter informieren, wenn sie ihre personenbezogenen Daten speichern, verarbeiten und weitergeben. Diese Regeln gelten auch beim Zensus 2022. Dabei wird das gesamte Zensus-Projekt von der Aufsichtsbehörde für den Datenschutz – dem Bundesbeauftragten für Datenschutz und die Informationsfreiheit (BfDI) – und vom Bundesamt für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) begleitet.

Doch in vielen Mietverträgen und DSGVO-Vereinbarungen ist die Volkszählung nicht berücksichtigt. Deswegen müssen Wohnungsunternehmen und Immobilienverwaltungen– wie alle Eigentümerinnen und Eigentümer – ihre Mieterinnen und Mieter informieren, dass sie ihre persönlichen Daten im Rahmen des Zensus an die Statistischen Ämter weitergeben. Bei fremdverwaltetem Wohneigentum müssen Immobilienverwaltungen zusätzlich die Eigentümerinnen und Eigentümer in Kenntnis setzen. Unternehmen mit eigenem Datenschutzbeauftragten haben zusätzlich deren Kontaktdaten zur Verfügung zu stellen…

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Schlag ins Gesicht der Mieterinnen und Mieter in Deutschland

„Die von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck angekündigten Maßnahmen zur Förderung für energiesparende Gebäude sind ein Schlag ins Gesicht der Mieterinnen und Mieter in Deutschland. Die Bundesregierung muss endlich Klimaschutz und Wohnen zusammendenken statt komplett losgelöst voneinander. Diese Denke schadet sowohl den sozialen Vermietern der Wohnungswirtschaft als auch ihren Mietern und nicht zuletzt dem Klimaschutz selbst“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW.

Durchschnittsmiete bundesweit bei günstigen 5,98 Euro pro Quadratmeter

„Jeder Euro Förderung kommt im vermieteten Wohnungsbestand der sozial orientierten Wohnungsunternehmen eins zu eins den Mietern zu Gute“, so Gedaschko. Nur deshalb liegt bei ihnen die Durchschnittsmiete bundesweit bei günstigen 5,98 Euro pro Quadratmeter. „Wenn nicht sehr schnell mindestens dieselbe Summe wieder eingesetzt wird, die bislang für energieeffizienten Neubau und Sanierung verwendet wurde – also ein hoher zweistelliger Milliardenbetrag –, dann ist es in Deutschland vorbei mit dem bezahlbaren, klimaschonenden Wohnen.“

Die bislang bekannten Details der neuen Förder-Regelungen sind vollkommen unzureichend, lassen die Unternehmen bis auf weiteres im Regen stehen und verfehlen das Ziel des bezahlbaren und klimaschonenden Mietwohnens auf ganzer Spur. Denn bis Ende des Jahres wird für Neubauten nur noch der nicht überall umsetzbare, viel strengere und teurere Effizienzhaus-40-Standard (EH40) gefördert, und das mit einem Deckel von einer Milliarde Euro. „Dieser Betrag reicht vielleicht für eine Fläche von der Größe Luxemburgs, aber mit Sicherheit nicht für Deutschland“, sagt Gedaschko.

Denn gut die Hälfte der Wohneinheiten, die ursprünglich im frei finanzierten Wohnungsbau in diesem Jahr im EH55-Standard umgesetzt werden sollten, werden nun auf EH40 umgeplant. Dabei geht es allein bei den Wohnungsunternehmen um rund 40.000 zusätzliche Wohneinheiten.

Mehrkosten bis zu 1.377 Euro pro Jahr.

Kern des Problems ist, dass sich die ausfallende Förderung unmittelbar und gravierend auf den Mietpreis pro Quadratmeter auswirkt und finanziell schwächere Haushalte komplett überfordert. Dabei ist der Standard EH55 ungefördert keinesfalls gängiger Standard, wie teilweise von der Politik behauptet wird…

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Erstmals wurden mit dem Vertrag von Maastricht Fragen der Verkehrssicherheit, des wirtschaftlichen und sozialen Zusammenhalts sowie des Umweltschutzes zu EU-Politikbereichen erwähnt. Festgelegt wurde zudem das Ziel, die Verkehrsnetze der Mitgliedstaaten mit den „Transeuropäischen Netzen“ (TEN) besser miteinander zu verknüpfen und infrastrukturelle Schwachstellen zu beseitigen.

Dies wird häufig vergessen, weil der Vertrag von Maastricht mit Binnenmarkt und Euro-Einführung gleichgesetzt wird. „Was seinerzeit, wenige Monate vor Unterzeichnung der Klimarahmenkonvention der Vereinten Nationen in Europa noch fehlte, war eine gleichberechtige Berücksichtigung von Umwelt- und Gesundheitsschutz“, erklärt die VCD Bundesvorsitzende Kerstin Haarmann. Entsprechend waren die Folgen im Verkehrssektor (s. Infografik).

Anteil des Verkehrssektors an Klimagasemissionen auf 30 Prozent gestiegen

Die Dominanz der Straße nahm in den letzten 30 Jahren weiter zu, der Flugverkehr verdoppelte seinen Marktanteil im Personenverkehr auf mittlerweile rund 10 Prozent. Hingegen sank der Anteil der Bahn am „Modal Split“ bei den Frachten und stagniert im Personenverkehr. „Die bisherigen Marktentwicklungen im Personen- und Güterverkehr sind eine Folge falscher politischer Weichenstellungen auf nationaler und EU-Ebene“, bilanziert Haarmann…

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Der Kläger dieses Rechtsstreites hatte aufgrund einer undichten Fuge der Duschtasse seiner Immobilie einen Schaden in Höhe von annähernd 18 TEUR erlitten, dessen Regulierung der beklagte Gebäudeversicherer verweigerte. Daraufhin klagte der Versicherungsnehmer gegen seinen Versicherer und unterlag vor dem Landgericht Aschaffenburg in voller Höhe. Dagegen legte er Berufung vor dem Oberlandesgericht (OLG) Bamberg ein, und begehrte Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von 9.763,58 EUR. Die Berufung hatte Erfolg in Höhe von 4.635,60 EUR. Mit der Revision begehrte die Beklagte die Wiederherstellung des klagabweisenden Urteils des LG, während der Kläger mit seiner Anschlussrevision die Berufungsanträge weiter verfolgte.

Der BGH hat in seiner Entscheidung der Revision des beklagten Versicherers stattgegeben und seine Entscheidung mit der Auslegung der der Gebäudeversicherung zugrunde liegenden Versicherungsbedingungen, hier Teil A § 3 Nr. 3 Satz 2 VGB 2008, begründet.

Versichertes Ereignis?

Das OLG hatte die Auffassung vertreten, der Wasseraustritt durch die defekte Silikonfuge der Dusche sei ein versichertes Ereignis, da der bestimmungswidrige Wasseraustritt aus dem gesamten stationären Wasserkreislauf im versicherten Gebäude vom Versicherungsschutz umfasst sei. Dies folge daraus, dass der in den Bedingungen gewählte Begriff der „sonstigen Einrichtung“ (s.o. VGB) abstrakt und weit gefasst sei und so sich auf den bestimmungswidrigen Wasseraustritt aus allen wasserführenden und mit dem Rohrsystem (fest) verbundenen Gegenstände erstrecke. Dazu würde auch die Duschtasse und deren Anstoß an das Gebäude zählen (Vgl. BGH a.a.O.; Rdnr. 7).

Vorliegendes Schadenereignis nicht im Versicherungsschutz inbegriffen

Dem gegenüber vertrat der BGH die Auffassung, ein verständiger Versicherungsnehmer würde nicht auf den Gedanken kommen, dass im Fall einer undichten Fuge zwischen Wanne und angrenzender Wand austretendes Wasser aus den „mit dem Rohrsystem verbundenen sonstigen Einrichtungen“ ausgetreten sei (vgl. BGH a.a.O. Rdnr. 13). Anhaltspunkte dafür, dass Duschwanne, Verfugungen und sonstige Bauteile einer Dusche als einheitliche Einrichtung anzusehen seien, die über Zu- und Ablauf mit dem Rohrleitungssystem verbunden sei, könne er dem Klauseltext nicht entnehmen, so dass das vorliegende Schadenereignis nicht vom Versicherungsschutz umfasst sei.

Diese Argumentation lässt sich zwar vertreten, ist jedoch mitnichten so zwingend, wie der BGH es in seiner Urteilsbegründung darstellt…

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Muffig und modrig

Manchmal macht ein Keller vor allem durch den Geruch aufmerksam, der von ihm ausgeht. Es riecht dann muffig und modrig, was für die Bewohner eine erhebliche Belästigung darstellen kann. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen V ZR 4/19) führte in einem Beschluss aus, dass nicht jeder Modergeruch – bedingt durch Feuchtigkeit – einen Mangel darstelle. Insbesondere gehe es um den Sanierungszustand zum Zeitpunkt des Verkaufs.

Hier sei das Gebäude zu einem Zeitpunkt errichtet worden, zu dem Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Außerdem habe der Vorbesitzer auch keine besonderen Versprechungen (etwa Sanierungsarbeiten) gemacht, so dass man nicht von einem Mangel ausgehen müsse. Die Sache wurde vom Bundesgerichtshof zur Klärung, ob im konkreten Fall ein Sachmangel vorliegt, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.

Diebe im Keller

In einem anderen Fall ging es um eine Einbauküche des Vermieters, die von der Mieterin ausgebaut worden war und im Keller gelagert wurde. Die Mieterin hatte Wert darauf gelegt, eine eigene Küche zu verwenden, war aber im Gegenzug bereit, den Mietzins zu bezahlen, wie er inklusive gestellter Küche vereinbart worden war. Eines Tages wurde die gelagerte Küche von Unbekannten aus dem Keller gestohlen. Der Eigentümer forderte trotzdem weiterhin die Mietzahlungen im vereinbarten Umfang. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 198/15) stimmte dem zu, denn es sei durch den Diebstahl keine Verschlechterung der Beschaffenheit der Wohnung eingetreten.

Mietminderung wegen Schimmelkeller

Mit dem Keller einer Doppelhaushälfte, den Mieter eigentlich nutzen sollten, war wenig anzufangen. Er war feucht, Bausubstanz rieselte von den Wänden und alle gelagerten Gegenstände setzten nach einer gewissen Zeit Schimmel an. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 63 S 628/12) sah darin eine erhebliche Beeinträchtigung und eine Unterschreitung des zu erwartenden Mindeststandards und genehmigte deswegen eine Mietminderung…

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„Nach 20 Jahren an der Spitze von Aareon möchte ich künftig mehr persönlichen Freiraum haben und mich den Dingen widmen, die während des rasanten und erfolgreichen Wachstums der Aareon zu kurz gekommen sind. Ich werde der Aareon weiter eng verbunden bleiben, möchte aber nicht mehr operativ tätig sein. Daher habe ich den Aufsichtsrat gebeten nach einem Nachfolger zu suchen und freue mich, dass mit Hartmut Thomsen die richtige Person gefunden wurde, um das nächste Kapitel in der Erfolgsgeschichte der Aareon zu schreiben“, erklärte Manfred Alflen. Als Mitglied des im Dezember 2020 geschaffenen Advisory Boards wird Manfred Alflen die strategische Entwicklung der Aareon weiter mitgestalten.

Manfred Alflen schrieb die Erfolgsgeschichte Aareon

Die Aareon hat sich unter der Leitung von Manfred Alflen mit über 4.000 Kunden und über 2.000 Mitarbeitern zum führenden Anbieter von ERP-Software und digitalen Lösungen für die europäische Immobilienwirtschaft und ihre Partner entwickelt und ist aktuell international mit Standorten in neun Ländern vertreten. Das Software-Unternehmen ist eine Tochtergesellschaft der Aareal Bank AG, die 70 Prozent der Anteile hält. 30 Prozent der Anteile sind im Besitz von Advent International.

Hartmut Thomsen ist seit über zehn Jahren bei SAP tätig, seit Mitte Juni 2018 als Leiter der Region Mittel- und Osteuropa. In dieser Rolle verantwortete er die Vertriebs- und Kundenaktivitäten in über 30 Ländern. Davor war Hartmut Thomsen langjähriger Geschäftsführer der SAP Deutschland SE & Co. KG, Chief Operating Officer sowie verantwortlich für den Aufbau von Cloud-Diensten in Mittel- und Osteuropa. Als Experte für digitale Transformation, Technologien und Markteinführungen von Produkten und Lösungen hat er erheblich zum vertrieblichen Erfolg von SAP beigetragen. Vor seinem Eintritt bei SAP bekleidete er Führungsposition bei IBM, Oracle und Siemens Nixdorf.

Hartmut Thomsen sagte: „Die Immobilienbranche und im speziellen die Wohnungswirtschaft sind große und dynamische Märkte und ich freue mich, den digitalen Wandel dieser Branchen weiter voranzutreiben. Die Aareon hat in den letzten Jahren dank Manfred Alflen beeindruckendes Wachstum erzielt. Dieses Wachstum weiter zu beschleunigen ist eine spannende Herausforderung und darauf freue ich mich.“

Jochen Klösges, Aufsichtsratsvorsitzender der Aareon, sagte: „Ich freue mich, dass wir mit Hartmut Thomsen einen ausgewiesenen Experten für digitales Wachstum gewonnen haben und bin gespannt auf die neuen Impulse, die er bei der weiteren Expansion und Digitalisierung unseres Geschäfts setzen wird…

Der Beitrag Aareon Vorstandsvorsitzender Manfred Alflen kündigt Rücktritt vom operativen Geschäft zum März 2022 an – Hartmut Thomsen übernimmt den Vorstandsvorsitz erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

„Da im Handwerk bundesweit ein hoher Bedarf an fachlichem Nachwuchs besteht, sind junge Menschen mit den gewünschten Qualifikationen kaum noch zu finden auf dem freien Arbeitsmarkt. Die Ausbildungsoffensive soll diesem Umstand Rechnung tragen und die Personalgewinnung bei der LBS sicherstellen“, erklärt Nelly Keding, die Vorstandsvorsitzende der Lipsia. Die Wohnungsgenossenschaft gründete bereits 2006 ihre eigene Handwerksfirma, um die Mittel für das Sanieren, Modernisieren und Renovieren möglichst effizient einsetzen zu können und damit für alle Mitglieder attraktiven und bezahlbaren Wohnraum zu schaffen.

Derzeit sind bei der LBS 48 Mitarbeiter, davon 42 gewerblich, für die komplette Sanierung von Wohnungen im Nachbezug, für die Instandsetzung von Fassaden, Treppenhäusern und Gewerbeeinheiten sowie für die Modernisierung von Bädern und den Einbau von Türen im bewohnten Mietbereich zuständig. Die Aufträge werden ausschließlich von der Muttergesellschaft erteilt, die allein in diesem Jahr knapp 15 Millionen Euro in den eigenen Bestand von rund 8.000 Wohnungen investiert. Der erwirtschaftete Gewinn wird am Jahresende an die Genossenschaft abgeführt…

Der Beitrag Elektroniker und Anlagenmechaniker – Wohnungsgenossenschaft Lipsia startet Ausbildungsoffensive für eigene Handwerksfirma erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Ich bin mir dessen sehr bewusst: Es ist pures Glück, in diesem Teil der Welt zu leben, keinen Krieg, keinen Hunger und keinen Mangel erlebt zu haben und damit ein so privilegiertes Leben führen zu können.

Das Ehrenamt als Generalsekretärin der DESWOS ist für mich eine Gelegenheit, etwas von diesem Privileg zu teilen. Mit Demut auf die eigenen Lebensumstände zu schauen und die Chance ergreifen, etwas für andere zu tun. Die Menschen in den vielfältigen, weltweiten Projekten der DESWOS sind es wert, dass wir uns engagieren.

Unser entschiedenes Handeln kann den Unterschied zu einem besseren Leben für sie bedeuten.“

Petra Eggert-Höfel

Zur Person:

Petra Eggert-Höfel ist 53 Jahre alt, verheiratet und hat zwei Kinder. Beruflich ist sie seit über 30 Jahren in der Wohnungswirtschaft tätig und leitet die Bau- und Siedlungsgenossenschaft für den Kreis Herford eG in Bünde als Vorstandsvorsitzende. Sie engagiert sich ehrenamtlich in verschiedenen Verbandsausschüssen, beim Europäischen Bildungszentrum EBZ, bei der IHK und im Rotary-Club Herford-Hanse. Mehr zu Petra Eggert-Höfel und ihrem neuen Ehrenamt als DESWOS- Generalsekretärin seit dem 1.1.2022 erfahren Sie in der nächsten Publikation DESWOS brief und etwa Mitte März auf www.deswos.de.

Generalsekretär der DESWOS ist das schönste Ehrenamt Verabschiedung Gerhard Müller

Emotionaler Höhepunkt der DESWOS-Mitgliederversammlung am 16. November 2021 in Berlin war die Würdigung der Verdienste von Gerhard Müller, der nach 20 Jahren ehrenamtlicher Arbeit im Vorstand, davon sieben Jahre als Generalsekretär, sein Ehrenamt zum Jahresende niederlegte. Vorstand, Verwaltungsrat und Geschäftsstellen-Team dankten ihm sehr herzlich für seinen großen persönlichen Einsatz zum Wohl der Menschen in den Projektländern, verliehen ihm die DESWOS-Ehrennadel und wünschten ihm alles Gute.

Als besondere Geste wurde die neue Mensa der Schule im Ort Kyangwali in Uganda, die Gerhard Müller im Jahr 2019 besuchte, von den Projektpartnern nach ihm benannt…

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