„Beim Thema ‚Wohnungsmarkt‘ konzentriert sich die Diskussion meist einseitig auf die Metropolen“, stellt Uwe Schramm, Sprecher der Wohnraumoffensive Münsterland, fest. „Doch auch im Münsterland ist der Wohnungsmarkt inzwischen sehr eng.“ In allen Segmenten – von Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäusern über Wohnungen mit besonderen Anforderungen wie Barrierefreiheit oder für einkommensschwache Menschen – besteht Bedarf. Wie genau sich dieser in den jeweiligen Städten und Gemeinden und auf Ebene der Kreise und der kreisfreien Stadt Münster darstellt, hat das Pestel-Institut jetzt untersucht. Beauftragt hat die Studie „Gut Wohnen im Münsterland – eine Macher-Region mit enormem Potenzial“ die „Wohnraumoffensive Münsterland“, ein Zusammenschluss von WohnBau Unternehmensgruppe, Sparkassen der Region, der Stadt Münster und der Kreise Borken, Coesfeld, Steinfurt und Warendorf sowie weiteren Akteuren aus der Region.

Münsterland wächst weiter, Bauland darf keine Mangelware bleiben

Ergebnis: Der positive Trend bei der Einwohnerentwicklung wird in der Region mit insgesamt 1,6 Millionen Menschen auch in Zukunft anhalten. Der Wohnungsbedarf der kommenden Jahre liege jedoch deutlich oberhalb der aktuellen Bautätigkeit, auch weil das Wohnungsdefizit abgebaut werden muss, heißt es in der Studie. Der Mangel hat aber auch im Münsterland verschiedene Facetten. Neben dem rein quantitativen Defizit zeigen sich auch qualitative Defizite. „Mit Blick auf die alternde Gesellschaft und die Umsetzung der von der Bundesregierung unterzeichneten UN-Behindertenrechtskonvention beim Wohnen fehlen in den untersuchten Kommunen barrierearme und barrierefreie Wohnungen“, hebt Pestel-Studienleiter Matthias Günther hervor.

Zur Studie

„Gut Wohnen im Münsterland – eine Macher-Region mit enormem Potenzial“ nach dem Pestel-Wohnmonitor hier für 66 Kommunen mit rund 1,6 Millionen Einwohnern KLICKEN Sie einfach auf das BILD. Es zeigt auch ganz deutlich: Ich muss auch wissen, was mein Nachbar macht. Nur in der Zusammenarbeit wächst auch mein Einzugsgebiet.

Mangelware „Bauland“

„Die Ergebnisse der Studie belegen, wie exzellent sich das Münsterland wirtschaftlich und demografisch entwickelt. Insofern ist es fahrlässig und an der Realität vorbei zu sagen, dass wir als Region keinen Wohnungsneubau benötigen. Das Gegenteil ist der Fall. Wir schrumpfen nicht. Das einzige, was schrumpft, ist das verfügbare Bauland“, sagt Uwe Schramm, Vorstandsvorsitzender der WohnBau Unternehmensgruppe, die mit über 5.000 bewirtschafteten – und 400 neu gebauten Wohnungen allein in 2019 einen der größeren Wohnungsanbieter in der Region darstellt.

„In vielen Rathäusern stapeln sich die Baulandanfragen für das im Münsterland beliebte Einfamilienhaus, die nicht befriedigt werden können. Es stimmt eben nicht, dass es alle jungen und gut ausgebildeten Menschen in die Großstädte zieht. Dort werden sie aber hingehen, wenn wir ihnen hier kein attraktives Wohnraumangebot machen können“, fasst Schramm die Wechselwirkung zwischen Wirtschaftswachstum und Wohnraumentwicklung für die Region zusammen.

Auch im Münsterland fehlen kleine Wohnungen

Die weiter voranschreitende Zunahme der Single-Haushalte treffe zudem auf einen sich nur langsam verändernden Wohnungsbestand. Allein im Zeitraum 1995 bis 2017 sank im Münsterland die durchschnittliche Personenzahl pro Haushalt nach Berechnungen von Pestel von 2,71 auf 2,26 Personen. Die kleineren Haushaltsgrößen schlagen sich längst in der Nachfrage nieder: „Den stärksten Druck im Markt sehen wir bei der WohnBau bei kleinen, barrierefreien und bezahlbaren Wohnungen. 70 Prozent unserer Mietinteressenten sind Ein- und Zwei-Personen-Haushalte“, bestätigt Initiativ-Sprecher Schramm die Pestel-Ergebnisse.

Jeder zweite Nachfrager in NRW bekomme einen Wohnberechtigungsschein, im Seniorenbereich sind es rund 80 Prozent. Als Single liegt die Einkommensgrenze bei 30.000 Euro, bei Familien mit zwei Kindern bei rund 55.000 Euro. „Die Zahl der einkommensarmen Haushalte ist im Münsterland zwar vergleichsweise niedrig. Trotzdem wird die Verfügbarkeit von Wohnungen für Haushalte, die sich nicht selbst am Markt versorgen können, angesichts des vorhandenen Wohnungsdefizits und der Einkommensstagnation bei einem Teil der Haushalte auch in der an sich recht wohlhabenden Region ein wichtiges Thema bleiben“, unterstreicht Pestel-Mann Günther…

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„Die Ergebnisse der Studie belegen, wie exzellent sich das Münsterland wirtschaftlich und demografisch entwickelt. Insofern ist es fahrlässig und an der Realität vorbei, zu sagen, dass wir als Region keinen Wohnungsneubau benötigen. Das Gegenteil ist der Fall. Wir schrumpfen nicht. Das einzige, was schrumpft, ist das verfügbare Bauland“, sagt Uwe Schramm, Vorstandsvorsitzender der WohnBau Unternehmensgruppe.

Ja, ja.. der ländliche Raum … verkannt und wirtschaftlich abgehängt. NEIN! Das Münsterland ist überall – zwischen Garmisch und Flensburg, Saarbrücken und Hoyerswerder. Gerade im ländlichen Raum wächst die Kreativität. Man muss nur genau hinschauen. Schauen Sie auch mal in Ihrer Region. Mehr über das Hinschauen „Das Münsterland wächst…. ab Seite 4.

Und wo wir gerade schon beim Hinschauen sind, schauen wir mal auf das Klima. Der DV diskutierte über sozialverträglichen Klimaschutz und die Arbeitsgruppe „Energie“ des DV stellte sein bundespolitisches Kursbuch zum Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor vor. (Zum Nachlesen der Link auf Seite 8). In der Diskussion zeigte sich deutlich: Klimaschutz ist nicht nur dämmen, dämmen und nochmal dämmen, wie die Politik es noch sieht. Klimaschutz braucht ressortübergreifende Ideen, Lesen Sie mehr ab Seite 11.

Dies und vieles mehr lesen Sie in der Juni-Ausgabe. Klicken Sie auch hier mal rein….
Übrigens: Am 29.Mai 2018, also vor einem Jahr, ging der GdW mit der Rahmenvereinbarung zum qualitätssteigernden und kostensenkenden „seriellen und modularen Bauen“ am den Start. https://web.gdw.de/wohnen-und-stadt/serielles-bauen. Was damals noch fehlte, war die bundesweite Typengenehmigung der Landesbauministerien, wie es in der Pressemeldung Nr. 29/18 vom 29.05.2018 des Bundesbauministeriums hieß. Jetzt habe ich mal nachgeschaut. Wie das letzte Sitzungsprotokoll der Bauministerkonferenz (22. Februar 2019) zeigt, (hier der Link) ist alles auf dem Weg.

Neben einer Fülle von Ideen, die das Wohnen bezahlbarer machen sollen, hat Hamburg schon für die dortigen Bauvorhaben die Genehmigung erteilt… Es fehlt nur noch der Rest der Republik…..

Ihr Gerd Warda

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Der HGW geht es beim Lohofbogen nicht so sehr um soziale Durchmischung, das ist in ihrem Bestand sozusagen Standard. Und auch in Herne selbst seien die unterschiedlichen sozialen Gruppen auf dem Wohnungsmarkt sehr verteilt, ein Verdrängungsprozess oder eine Segregation finde nicht statt, so Thomas Bruns, Geschäftsführer der HGW. Was es aber in Herne gibt, ist eine veraltete Bausubstanz. Im Zweiten Weltkrieg sind nur wenige Häuser zerstört worden, und in den vergangenen Jahren sei beim Bau hochwertiger Wohnungen „leider nicht viel passiert“, so der HGW-Chef. In diesem Segment herrsche ein hoher Bedarf ebenso wie an barrierearmem Wohnraum und an Sozialwohnungen sowieso. Seit dem Jahr 2000 hat sich der Bestand an Sozialwohnungen in Herne halbiert. Aber auch ältere Menschen, denen ihr Haus mit Garten zu groß geworden ist, würden gerne in eine kleinere Wohnung ziehen, möglichst zentral gelegen in einem Viertel mit guter Infrastruktur.

Im Exposé beschreibt die kommunale Wohnungsgesellschaft nicht nur ihr aktuelles Projekt, sondern betont ebenfalls ihren Anspruch, auch Menschen mit geringem Einkommen eine möglichst hohe Wohnqualität zu bieten.

Mietverträge bereits ein Jahr vor Fertigstellung

Die Nachfrage nach den Wohnungen im Lohofbogen ist deshalb hoch. „Wir hatten 350 Interessenten, mit hundert von ihnen haben wir konkrete Gespräche für die frei finanzierten Wohnungen geführt“, sagt Thomas Bruns. Ein Jahr vor der Fertigstellung des Lohofbogens kann die HGW bereits die Mietverträge abschließen. Die Sozialwohnungen werden über die Stadt Herne vergeben, auch dort verzeichnet man eine sehr große Nachfrage. Der offizielle Baubeginn für das Projekt war im Februar 2019.

Der Lohhofbogen, das sind 33 barrierearme Wohnungen in zentrumsnaher Lage in Herne-Eickel, zwei davon rollstuhlgerecht. Neun Wohnungen werden über das Land Nordrhein-Westfalen öffentlich gefördert, so dass Menschen mit geringem Einkommen mit einem Wohnberechtigungsschein dort einziehen können. Die restlichen 24 Wohnungen sind frei finanziert und orientieren sich an den Preisen für barrierefreien Neubau in sehr guter Wohnlage. Die Ausstattung ist hochwertig mit Fußbodenheizung, elektrischen Rollläden, bodentiefen Fenstern, Balkon, Terrasse oder Dachterrasse, Aufzug und Glasfaseranschluss. Umweltfreundliche Wärmepumpen und eine Photovoltaikanlage sorgen für die Beheizung der Wohnungen und die Erwärmung des Brauchwassers. Außerdem gehören 32 Tiefgaragenplätze sowie zwei Außenstellplätze mit E-Ladesäule zum Lohofbogen.

„Nur durch Fördermittel zu erreichen“

Durch die Förderung des Landes ist die HGW in der Lage, die Sozialwohnungen zu einem Quadratmeterpreis von 5,25 Euro zur Miete anzubieten. „Das ist nur mit Fördermitteln zu erreichen“, sagt Thomas Bruns. Auch für die Baureifmachung des Grundstückes, das ursprünglich mit HGW-Häusern bebaut war, gab es eine anteilige Förderung. Mieter der frei finanzierten Wohnungen zahlen im Lohofbogen bis zu zwölf Euro den Quadratmeter. Mit dieser Mischfinanzierung kann die HGW das Zehn-Millionen- Euro-Projekt stemmen. Den Wohnungen sieht man den Mietunterschied nicht an: „Sie merken nicht, ob eine Wohnung öffentlich gefördert ist oder nicht. Die Ausstattung ist überall gleich“, so Thomas Bruns weiter…

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Ein im April 2019 veröffentlichtes Papier der Arbeitsgruppe „Energie“ des DV gibt konkrete Handlungsempfehlungen, wie der Klimaschutz im Gebäudebereich gelingen kann. Die teilnehmenden Fachverbände und bundespolitischen Sprecher lobten Werner Spec, Oberbürgermeister von Ludwigsburg und Leiter der AG „Energie“, ausdrücklich für diesen Fahrplan. Er sei eine anwendungsorientierte Hilfestellung, die die Bundesregierung berücksichtigen sollte.

Nicht das einzelne Gebäude, sondern das gesamte Quartier

„Ich bin sicher, dass unser Klimaexperte Spec mit diesem Papier das bundespolitische Kursbuch zum Erreichen der Klimaziele im Gebäudesektor verfasst hat“, sagte der Präsident des DV, Michael Groschek, Staatsminister a. D. Die Klimaziele ließen sich im Gebäudebereich lediglich durch Sanierung im Bestand erreichen – und das funktioniere nur auf der Ebene des Stadtviertels: „Das Quartier muss der Nukleus einer großen Klimaschutzperspektive werden“, machte Groschek deutlich. „Nicht das einzelne Gebäude muss als Dämmobjekt ein Maximum an CO2 einsparen, sondern das komplette Quartier. Das sollte technologieoffen geschehen, orientiert am Preis-Leistungsverhältnis. Mit Maßnahmen wie Sektorkopplung, Zwischenspeicherung und nachhaltigen Mobilitätslösungen lassen sich im Quartier energetische Modernsierungen optimal verbinden mit einer klimaneutralen Energieversorgung. „Der Kurwechsel vom Leuchtturmobjekt im Neubau hin zur Sanierungsoffensive im Altbau ist überfällig“, betonte Groschek.

Raus aus den „Schützengräben“

Florian Pronold, Parlamentarischer Staatssekretär beim Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit, sprach sich dafür aus, eine CO2-Bepreisung in Betracht zu ziehen: „Wir zahlen Abwassergebühren. Dieses Modell könnte man auch bei CO2 überdenken.“ Das setzt wirtschaftliche Anreize für technologieoffene Maßnahmen, die am Kern des Klimaschutzes ansetzen: Der CO2-Reduzierung. Zudem appellierte er für mehr Zusammenarbeit der beteiligten Akteure beim Klimaschutz: „Alle müssen sich aus ihren Schützengräben rausbewegen!“

Förderung ist der bessere Weg

Prof. Dr. Ortwin Renn, wissenschaftlicher Direktor des „Institute for Sustainability Studies“ (IASS) Potsdam warb intensiv für eine integrierte Herangehensweise: „Wenn wir 2050 klimaneutral sein wollen, dürfen wir nicht sektoral denken.“ Es sei wesentlich, Technik, die betriebswirtschaftliche Organisation von Dienstleistungen, Regulierungen und das Sozialverhalten der Menschen zusammenzudenken. Zudem mahnte er, dass die Klimaziele nicht alleine mit Dämmung und Effizienzmaßnahmen zu erreichen seien, auch wenn die energetische Sanierungsquote erhöht werden müsste. Was Anreize zur Sanierung angeht, so hätte sich in Studien des IASS gezeigt, dass Förderung eine stärkere Wirkung habe als Steuererleichterungen…

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2.619 Wohnungen warten auf Mieter

Diese Einschätzung verdeutlichen vor allem drei Werte. So beträgt allein der marktaktive Leerstand der Genossenschaften aktuell 5,4 % (2.619 Wohnungen). Die Fluktuationsrate (also der ständige Mieterwechsel) der Genossenschaften liegt jedoch bei 6,8 %, so dass sich mindestens ca. 3.200 Wohnungen immer im Angebot befinden bzw. laufend vermietet werden. Dies spricht für einen ausgeglichenen Wohnungsmarkt.

Steffen Foede, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft UNITAS, äußerte: „Vor diesem Hintergrund und dem Wissen um die Situation anderer Anbieter können wir die offiziellen Leerstandszahlen der Stadt Leipzig von 2 % nicht nachvollziehen. Wir gehen für Leipzig eher von 4 bis 5 % Leerstand aus – also einem funktionierenden Wohnungsmarkt. Für die Versorgung von Bedürftigen verfügt die Stadt Leipzig mit der kommunalen Wohnungsgesellschaft LWB zusätzlich über ein Reservoir von 16.000 Wohnungen zur Steuerung.“

Trotz moderater Erhöhung bewegen sich sowohl die Durchschnittsmieten von 5,03 Euro/m2 (2017: 4,92 Euro/m2) als auch die Neuvertragsmieten bei Bestandsgebäuden mit 5,76 Euro/m2 (Leipzig gesamt: 6,59 Euro/m2), als auch bei Neubau und Kernsanierung mit 8,90 Euro/m2 (Leipzig gesamt: 10,00 Euro/m2) auf bezahlbarem Niveau. Der niedrige Preis für Neubauprojekte resultiert aus bereits vorhandenen Grundstücken der Wohnungsgenossenschaften. Dass Leipziger Mieten nach wie vor absolut leistbar sind, zeigen auch die Daten der Stadt Leipzig. So sank die Mietbelastungsquote der Leipziger von 35 % im Jahr 2013 auf nur noch 30 % im Jahr 2017.

Deshalb betonte Jörg Keim, Vorstand der Wohnungsgenossenschaft KONTAKT: „Wir dürfen die Wohnungssituation nicht nach Gefühl beurteilen. Die Südvorstadt oder das Waldstraßenviertel stehen nicht für ganz Leipzig. Eine falsche Lageeinschätzung führt schnell zu voreiligen Maßnahmen wie Marktregulierungen oder nicht bedarfsgerechtem Neubau. Bei sinkender Zuwanderung oder abflauender Wirtschaft kommen wir dann ganz schnell in eine schwierige Situation.“

Dr. Axel Viehweger, Vorstand des Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) forderte deshalb: „Wir benötigen eine ehrliche, faktenbasierte Wohnungspolitik. Das Hantieren mit falschen Zahlen und die Verunsicherung der Bevölkerung durch Horrorszenarien am Wohnungsmarkt spalten die Gesellschaft. Wohnungspopulismus aus wahltaktischen Gründen untergräbt ebenso das Vertrauen unserer Wohnungsgenossenschaften in die Politik.“

Die Region vernünftig entwickeln

Um einer Überlastung der Städte vorzubeugen, muss ebenso das Umland stärker in die Stadtentwicklung einbezogen werden. Leipzig verfügt über ein hervorragendes S-Bahn-Netz. „Warum sind 20 Minuten Fahrt aus dem Umland zum Stadtzentrum nicht vertretbar? Leipzig wird im ganzen nächsten Jahrzehnt kein Wohnungsproblem bekommen, wenn die Region vernünftig entwickelt und genutzt wird“, so Dr. Axel Viehweger…

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Anträge für mehr als 100 Millionen Euro

Das Interesse an der neuen Wohnraumförderung des Landes ist auf Seiten der Wohnungswirtschaft enorm. Schon vor der endgültigen Festlegung der Förderbestimmungen haben die vdw-Mitglieder Anträge für mehr als 100 Millionen Euro eingereicht. Damit könnten rund 700 Wohnungen gebaut werden. Insgesamt wollen die Wohnungsgesellschaften und -genossenschaften landesweit in den nächsten zwei Jahren 3000 öffentlich geförderte Wohnungen errichten. Das hat eine Umfrage des vdw unter seinen Mitgliedern ergeben.

Schmitt fordert: „Im Wohnraumförderfonds müssen mindestens 85 Prozent der zur Verfügung stehenden Mittel als Darlehen und Tilgungsnachlässe für den sozialen Mietwohnungsbau zur Verfügung stehen. Das gibt den Investoren Planungssicherheit und entspricht dem Ziel, gerade auf den angespannten Wohnungsmärkten in wachsenden Ballungsräumen für Entlastung zu sorgen. Jetzt darf keine Zeit mehr vergeudet werden. Wir stehen in den Startlöchern.“

Die vom Niedersächsischen Ministerium für Umwelt, Energie, Bauen und Klimaschutz zur Verbändeanhörung vorgelegten Verwaltungsvorschriften zur sozialen Wohnraumförderung sehen neben der finanziellen Unterstützung des Mietwohnungsbaus unter anderem auch den geförderten Einfamilienhausbau für Familien mit Kindern vor. Schmitt sagt dazu: „Beides ist richtig. Aber Planung und Ausführung eines Mietwohnungsprojektes erfordern deutlich mehr Zeit. Einen Wettlauf ums Fördergeld können wir uns nicht leisten. Leidtragende wären die Haushalte mit geringen Einkommen, die dringend auf eine Mietwohnung warten.“

Trotz der noch erforderlichen Feinjustierung der Förderbestimmungen ist Verbandsdirektorin Schmitt zuversichtlich…

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Die Softwarearchitektur verschlanken – so lautete kurz gesagt die Aufgabe, die Torus, eine britische Wohnungsgesellschaft, der britischen Aareon-Tochtergesellschaft Aareon UK stellte. Dabei gab es durch die Fusion zweier Wohnungsunternehmen zu einer gemeinsamen Gruppe einige Herausforderungen zu meistern. Aareon UK nahm sich der anspruchsvollen Aufgabe an und hat den Kunden damit auch fit für die digitale Zukunft gemacht.

„Unsere Informations- und Kommunikationstechnologie- Plattform soll alles unterstützen, was wir tun.“ Mit dieser Aussage macht Debbie Trust-Dickinson, Direktorin für ICT & Transformation bei Torus, deutlich, welchen zentralen Stellenwert die Informationstechnologie für das Unternehmen hat. Dementsprechend hoch waren auch die Anforderungen von Torus bei der Suche nach neuen Wohnungs- und Finanzverwaltungssystemen, die verschiedenste Daten und Anwender vernetzen.

Hinzu kam die Tatsache, dass bei Torus nicht nur ein altes System durch ein neues abgelöst werden sollte, sondern dass durch die Fusion von Helena Partnerships und Golden Gates Housing Trust zur Torus Gruppe verschiedenste Systeme von zwei Unternehmen mit spezifischen Funktionen zusammengeführt werden sollten. Ebenso wurde Flexibilität gefordert. Der Anspruch war: Die IT soll sich im Einklang mit den Anforderungen einer wachsenden Organisation im digitalen Transformationsprozess entwickeln können – sprich absolut zukunftsfähig sein.

Synergien schaffen

Torus informierte sich daher im Vorfeld ausführlich und führte auf dem britischen Markt, der sehr wettbewerbsintensiv ist, eine Ausschreibung durch. Nach fundierter Prüfung verschiedener Angebote für Wohnungs- und Finanzverwaltungssysteme entschied sich das Unternehmen schließlich für die Aareon Smart World mit dem ERP-System Aareon QL.

Ausschlaggebend dafür war: Aareon UK bündelt die Wohnungsund Finanzverwaltung, also beide Funktionen, in einem einzigen System. Darüber hinaus kann das digitale Ökosystem Aareon Smart World noch weitaus mehr Funktionen bereitstellen und miteinander vernetzen. Dies kommt wiederum dem Unternehmensziel von Torus zugute, demzufolge bis zum Jahr 2020 rund 80 Prozent der Kunden digital auf die Services des Wohnungsunternehmens zugreifen sollen. Um das zu erreichen, plant Torus, noch mehr integrierte digitale Lösungen zu nutzen, beispielsweise für ein Internetportal für Mieter oder für die Abrechnung von Service-Gebühren.

Verschlankungskur schlechthin

Nach einer intensiven Betreuung während der Planung und Umsetzung seitens Aareon ist das System inzwischen eingeführt. Aareon UK verfügt bei der Produkteinführung aufgrund zahlreicher Implementierungen über große Erfahrung und hat so eine Best-Practice-Methode entwickelt. Diese schafft klare Abläufe und Maßnahmen, die zu einer erfolgreichen Umsetzung führen. Bei Torus dauerte die Einführung von Aareon QL aufgrund der hohen Komplexität und der mehr als 20 verschiedenen Vorgängersysteme über ein Jahr. Eine Mammutaufgabe, die zu einer extremen Verschlankung der Softwarearchitektur geführt hat. Im Ergebnis profitiert Torus nun von einer flexiblen und zukunftsorientierten IT-Lösung…

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Straßenlampe stört beim Schlaf

Es gibt Menschen, die über einen perfekten Schlaf verfügen und weder durch Licht noch durch Lärm zu stören sind. Das war bei einem Bürger in Rheinland-Pfalz offensichtlich nicht der Fall. Ihn irritierte in seinem Schlafzimmer das Licht einer nahen öffentlichen Straßenlampe. Das Oberverwaltungsgericht Rheinland- Pfalz (Aktenzeichen 1 A 10474/10) machte ihm wenig Hoffnung auf Abhilfe. Solche Immissionen seien als ortsüblich zu betrachten. Hier werde nicht jedes zumutbare Maß überschritten und der Hausbesitzer könne ja auch noch Selbsthilfe betreiben (Rollläden, Vorhänge).

Nachbarschaftshelfer haftet

Nachbarschaftshilfe wird hoch geschätzt, nicht immer nur für die einfachen Aufgaben wie das Gartengießen. So half ein Grundstückseigentümer dem anderen bei der Montage einer Außenbeleuchtung inklusive Verkabelung. Die Arbeiten waren offensichtlich nicht korrekt ausgeführt, denn später erlitt der unbeteiligte Arbeiter einer Firma bei Arbeiten an der Hausfassade schwerste Verletzungen. Das Oberlandesgericht Koblenz (Aktenzeichen 5 U 311/12) entschied, dass der Nachbarschaftshelfer – obwohl unentgeltlich tätig – ebenfalls in die Haftung genommen werden könne. Gerade bei einer so sicherheitsrelevanten Aufgabe wie Elektroarbeiten habe ihm das bewusst sein müssen.

LED-Beleuchtung am Kirchturm

Auch die Nachbarin einer Kirche hatte keinen Erfolg mit ihrer Klage. Sie störte sich an der LED-Beleuchtung des Kirchturms und forderte eine Abschaltung. Die Begründung: Das ins Schlafzimmer dringende Licht entspreche dem einer hellen Vollmondnacht, zudem sei die kaltweiße Farbe sehr unangenehm. Ein Sachverständiger nahm Messungen vor, konnte jedoch keine dramatischen Störungen feststellen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe (Aktenzeichen 12 U 40/17) schloss sich dem an. Auch in Bezug auf das angeblich spezielle Licht liege kein Hinweis vor („Eine besondere farbliche Beeinträchtigung liegt danach nicht vor.“).

Wer zahlt Flurbeleuchtung

Fällt eigentlich ein Beleuchtungskörper unter die sogenannte Kleinreparaturklausel eines Mietvertrages? Muss also der Mieter bis zu einer bestimmten Summe für Reparaturen bzw. Ersatz aufkommen? Mit diesen Fragen hatte sich das Amtsgericht Zossen (Aktenzeichen 4 C 50/15) zu beschäftigen. Es ging um Kosten in Höhe von 43,89 Euro für die Reparatur einer Flurbeleuchtung…

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Auf der Suche nach geeigneten Leistungsanreizen für Mitarbeiter setzen viele Firmen auf attraktive Gehaltsextras. Gleichermaßen beliebt wie sinnvoll sind Zukunftssicherungsleistungen, die Arbeitnehmern oder deren Angehörigen bei Krankheit, Invalidität oder Todesfällen helfen. Die aktuelle Rechtsprechung konkretisiert, wie Unternehmen solche Leistungen steuer- und abgabenfrei gewähren können. Verantwortliche sollten bei der vertraglichen Gestaltung von Zukunftssicherungsleistungen die steuerrechtlichen Vorgaben genau im Blick haben. Ansonsten kann die Zuwendung bei einer Betriebsprüfung womöglich für einen schalen Nachgeschmack sorgen.

Unternehmen haben beim Thema Incentives die Qual der Wahl.

Für viele ist ein wichtiges Auswahlkriterium, ob Gehaltsextras bei Mitarbeitern ohne Abzüge ankommen. Dies hängt sowohl von der gewährten Zuwendung, als auch von der vertraglichen Gestaltung ab. Geldprämien etwa sind immer steuerpflichtig, sie gelten für den Fiskus als Arbeitslohn. Barzuschüsse zu sogenannten begünstigten Leistungen hingegen können unter bestimmten Voraussetzungen steuer- und abgabenfrei sein. Dazu zählen etwa Kurse im Rahmen der betrieblichen Gesundheitsvorsorge oder der Kitaplatz der Kinder.

Auch Sachleistungen können Firmen brutto für netto gewähren, allerdings nur innerhalb enger Grenzen. Der Wert von Geschenken zu besonderen Anlässen wie Geburtstagen oder Jubiläen darf 60 Euro pro Anlass und Empfänger nicht übersteigen. Bei allen anderen Sachbezügen besteht eine Freigrenze von monatlich 44 Euro. Eine Ausnahme macht der Fiskus bei Sachzuwendungen, die der Arbeitgeber selbst herstellt oder vertreibt. Hier gilt eine Freigrenze von 1.080 Euro im Kalenderjahr.

In welche Kategorie fällt eine Zusatzkrankenversicherung?

Für den Fiskus kann sie sowohl eine Geld-, als auch eine Sachleistung sein. Was den Ausschlag in die eine oder andere Richtung gibt, zeigen zwei aktuelle Urteile des Bundesfinanzhofs (Az. VI R 13/16; Az. VI R 16/17). Die Richter gehen davon aus, dass Leistungen, die Arbeitnehmer oder deren Angehörige bei Krankheit, Unfall, Invalidität oder Tod absichern, ein steuerbegünstigter Sachbezug sein können. Voraussetzung ist jedoch, dass Mitarbeiter auf arbeitsvertraglicher Grundlage nur die Sache selbst – also den Versicherungsschutz – in Anspruch nehmen können. Haben sie hingegen die Möglichkeit, sich den Gegenwert der Versicherung alternativ auch auszahlen zu lassen, liegt immer ein steuer- und abgabenpflichtiger Barlohn vor…

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Nachfolgend hat das Münchner Unternehmen drei Thesen der Expertenrunde zusammengefasst, die infolge eines Impulsvortrages von Dr. Katrin Grumme diskutiert wurden. Die Expertin ist Geschäftsführende Gesellschafterin der EGCP Projektentwicklungs- und Verwaltungs GmbH sowie Leiterin des Fachausschusses Einzelhandels- und Gewerbeimmobilien beim Bundesverband Freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW). Zentrale Forderung: Bauland muss schneller und unbürokratischer ausgewiesen werden.

These 1: Der reduzierte Einsatz von Bebauungsplänen kann effektiv Bauland generieren.

Kommunen tendieren immer häufiger dazu, Gebiete mit einem Bebauungsplan zu versehen, obwohl § 34 BauGB die grundsätzliche Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile festlegt. „Im Rahmen der kommunalen Selbstverwaltung sind B-Pläne eine gute Möglichkeit für Kommunen, einen Einfluss auf Entwicklungen zu nehmen. B-Pläne sind grundsätzlich sinnvoll, weil dadurch auch die Möglichkeit besteht, das Bauvolumen zu steigern“, sagt Dr. Katrin Grumme. Andererseits darf es Grumme zufolge nicht sein, dass nur noch Bebauungspläne herangezogen würden und eine mögliche Entwicklung nach §34 ausgeschlossen wird. Letzteres sei häufig das schnellere Verfahren. „Deshalb plädieren wir dafür, B-Pläne nur einzusetzen, wenn es tatsächlich eine hohe Steigerung des Bauvolumens und eine Erweiterung der baulichen Nutzung ist.“

These 2: Die Dauer von B-Planverfahren verhindert kostengünstiges Bauen.

Bisher gibt es keine zeitliche Begrenzung bei B-Planverfahren. Dadurch, dass während des Planverfahrens jederzeit Änderungen in den Anforderungen des Bauordnungsrechts vorgenommen werden können, nehmen Investoren mögliche Entwicklungen bei der Ausarbeitung der Bebauungskonzepte vorweg und planen statt des kostengünstigen Mindeststandards mit einem erhöhten Standard. „Das Verfahren ist nicht sicher und Unternehmen haben keine Planungssicherheit. Sie wissen nicht, wann welche Einwände zu erwarten sind, die gegebenenfalls in die Planung einschreiten. Dazu gehört auch eine Beschränkung der Anzahl der Stellungnahmen bei den Fachämtern. Und: Bereits abgewogene und bearbeitete Sachverhalte dürfen nicht noch einmal zur Diskussion gestellt werden, sodass der ganze B-Plan infrage steht. Das ist wirtschaftlich nicht darstellbar“, erklärt Grumme. Sie fordert klare Zwischenfristen mit klaren Deadlines oder eine Maximalfrist.

These 3: Eine bessere personelle Ausstattung der Planungs- und Genehmigungsbehörden fördert die Baulandaktivierung.

Immer häufiger herrscht in Stadtbauämtern Personalnotstand. Die Behörden konkurrieren um geeignete Fachkräfte mit der freien Wirtschaft. Teilweise sei es zudem so, dass die Bauleitplanung in Kommunen keine Daueraufgabe ist und somit keine Bindung von spezialisiertem Personal möglich ist. Die Folge ist, dass B-Pläne liegen bleiben und keine Baugebiete ausgewiesen werden, selbst wenn sie dringend benötigt werden…

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