Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlflächen

Im Fokus dabei diesmal: Nicht-Wohngebäude. „Büro- und Geschäftshäuser, eingeschossige Discounter mit ihren Parkplätzen bieten ein enormes Potenzial für zusätzliche Wohnungen – durch Nachverdichtung wie Aufstocken, Umnutzung und Bebauung von Fehlflächen. Zusätzlich lässt sich eine Auswahl an öffentlichen Verwaltungsgebäuden für neuen bezahlbaren Wohnraum nutzen“, sagt Prof. Karsten Tichelmann von der TU Darmstadt.

„Ressourcen für durchaus attraktiven Wohnraum bieten zudem innerstädtische Parkhäuser“, so Tichelmann. Durch die sich verändernde Mobilität ergeben sich künftig weitere Potenziale wie vorhandene Tankstellen- und Parkplatzflächen. Außerdem plädieren die Wissenschaftler weiterhin für eine Offensive bei der Dachaufstockung von Wohngebäuden, deren großes Potenzial sie mit 1,1 bis 1,5 Mio. Wohneinheiten nachweisen.

Konkrete Zahlen dazu präsentierten die TU Darmstadt und das Pestel-Institut am heutigen Mittwoch bei der Vorstellung der Deutschland-Studie 2019 „Wohnraum-Potenziale in urbanen Lagen – Aufstockung und Umnutzung von Nicht-Wohngebäuden“ auf einer Pressekonferenz in Berlin. Demnach ließen sich bundesweit 560.000 Wohneinheiten allein durch die Dachaufstockung von Bürokomplexen und Verwaltungsgebäuden erreichen. Und wo früher einmal Büros und Behörden untergebracht waren, bieten leerstehende Gebäude heute ein Potenzial von weiteren 350.000 Wohnungen.

Auch Aldi, Lidl, Penny, Rewe & Co. bieten ein enormes Potenzial für neuen Wohnraum: Rund 400.000 zusätzliche Wohnungen könnten auf den innerstädtischen Flächen der zwanzig größten Lebensmittelmarkt- und Discounterketten entstehen – ohne dabei Abstriche bei den Verkaufsflächen oder Parkmöglichkeiten zu machen. „Hier geht es um sehr attraktive Lagen in Städten“, betont Karsten Tichelmann. Für diesen neuen Mix „Nahversorgung & Wohnen“ sei in der Regel ein anderes bauliches Konzept erforderlich. Demzufolge sind dann Lagerflächen und Parkplätze unterirdisch angeordnet und die ursprünglichen Flächen können für den Markt-Wohn-Komplex genutzt werden. Allein in Berlin bieten sich 330 eingeschossige Lebensmittelmärkte an, so die Studie. So könnten in Berlin zwischen 20.000 und 36.000 neue Wohnungen in attraktiven Lagen entstehen – und gleichzeitig das gesamte Wohn-Umfeld verbessert werden.

Oberste Parkdeck aufstocken

Selbst City-Parkhäuser bieten Platz für Wohnungen: Wird das oberste Parkdeck aufgestockt, geht die Studie von mindestens 20.000 zusätzlichen Wohneinheiten bundesweit aus, alles „Wohn-Parkhäuser“ in guten Innenstadtlagen. Insgesamt kommen die Wissenschaftler damit auf mehr als 1,2 Millionen Wohnungen, die bundesweit durch das „Wohnbar-Machen“ von Nicht-Wohngebäuden entstehen könnten. Hinzu kommen noch einmal zwischen 1,1 bis 1,5 Millionen Wohnungen, die durch die Dachaufstockung von vorhandenen Wohngebäuden der 50er- bis 90er-Jahre möglich wären. Das geht aus der vorhergehenden Deutschland- Studie der TU Darmstadt und des Pestel-Instituts hervor.

Dass es notwendig ist, diese Wohnungsbau-Reserven effektiv zu nutzen, liegt für die Wissenschaftler auf der Hand: „Bundesweit fehlen über eine Million Wohnungen. Allein in Berlin liegt das Defizit bei 92.000 Wohnungen“, sagt der Leiter des Pestel-Instituts, Matthias Günther. Derzeit müssten jährlich bundesweit rund 400.000 Wohnungen (davon gut 18.400 in Berlin) neu gebaut werden. Branchen-Insider gehen allerdings davon aus, dass im gesamten letzten Jahr weniger als 300.000 neue Wohnungen entstanden sind. Um die brachliegenden Potenziale für den Wohnungsbau zu nutzen, müssen sich die politischen Rahmenbedingungen verändern. Das fordern 16 Verbände und Organisationen der Bau- und Immobilienbranche, die die Deutschland-Studie 2019 bei der TU Darmstadt und dem Pestel-Institut in Auftrag gegeben haben.

Bau- und Planungsrecht überarbeiten

Notwendig seien Weiterentwicklungen im Bau- und Planungsrecht. So müsse beispielsweise eine Überschreitung der Geschossflächenzahl, die häufig auf vor Jahrzehnten erlassene Vorschriften zurückgeht, bei Dachaufstockungen zulässig sein. Auch bei Trauf- und Firsthöhen sei Flexibilität notwendig. „Wir brauchen weniger bürokratische Hürden und mehr Bereitschaft zu guten, konzeptionellen Lösungen. Dabei wären auch zentrale Anlaufstellen als Ansprechpartner wichtig“, sagt Holger Ortleb. Der Koordinator des Verbändebündnisses spricht sich zudem dafür aus, beispielsweise Stellplatz-Anforderungen flexibel und für den Einzelfall zu gestalten…

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Wohnungswirtschaft und Versorger, wie geht das?
Energiewende und Digitalisierung sind zwei Treiber die die Wohnungswirtschaft und Energieversorger zusammenwachsen lassen. Die Wohnungswirtschaft als Kunde, die Versorger als Lieferant. Ein Prozess, der in den letzten Jahren kräftig Fahrt aufgenommen hat. Da muss man über den Tellerrand schauen. Ein Grund, warum noventic-Chef Jan- Christof Maiwaldt einige Wohnungswirtschaftler, auch GdW-Chef Gedaschko, zur Leitmesse der Versorger, der E-World, nach Essen eingeladen hat. Lesen Sie mehr über das Treffen, über die E-World und die Chancen für die Wohnungswirtschaft in einem Gespräch mit Jan-Christof Maiwaldt ab Seite 7.

Sachsen – Wer kann sich welche Miete leisten?
Was hat sich in Sachsen in Sachen Bezahlbarkeit des Wohnens verändert? Wer kann sich welche Miete leisten? Nach 2016 legte jetzt der Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften (VSWG) eine Neuauflage der Untersuchung “Wohn(T)räume 2.0“ vor. Eine lesenswerte Untersuchung, die in ihrer Fragestellung auch als Vorbild für eigene Untersuchungen in anderen Bundesländer genutzt werden könnte. Lesen Sie eine Einschätzung und die Untersuchung ab Seite 31

März 2018 Ein neues Heft, mit neuen Inhalten.

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Ihr Gerd Warda

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Die Digitalisierung in der Energiewirtschaft schafft nicht nur die wesentlichen Voraussetzungen für eine ressourceneffiziente und damit klimaschonende Energieversorgung – sie revolutioniert auch das Wohnen. Wie wachsen die Branchen Energie- und Wohnungswirtschaft in den kommenden Jahren zusammen?

Jan-Christoph Maiwaldt: Wir stehen gemeinsam vor den Herausforderungen der Energiewende und für mich ist ganz klar, dass wir dabei nur erfolgreich sein können, wenn wir die großen Aufgaben, die sich dabei stellen, gemeinsam anpacken. Dieser fundamentale Umbruch eröffnet der Wohnungswirtschaft und der Energiewirtschaft gleichermaßen Chancen, neue Geschäftsmodelle zu etablieren und neue Kooperationspartner zu gewinnen. Dabei müssen wir viel stärker als bisher die Möglichkeiten der Digitalisierung nutzen, um unsere Ziele zu erreichen. Mit dem jetzt anlaufenden Smart Meter Rollout werden dafür entscheidende Voraussetzungen geschaffen.

Welche Rolle können die Unternehmen der Wohnungswirtschaft in Kooperationen mit der Energiewirtschaft übernehmen?

Jan-Christoph Maiwaldt: Die Digitalisierung in der Immobilienbranche wird zur treibenden Kraft in den smarten Quartieren und Städten – und für die sie versorgende Energiewirtschaft. In der kürzlich veröffentlichten GdW-Studie „Wohntrends 2035“ werden Entwicklungsperspektiven für die kommenden Jahre benannt: Die Wohnungswirtschaft muss neue Anforderungen, die sich aus dem Umbau der Energieversorgung und der Mobilitätsinfrastruktur ergeben, ebenso erfüllen, wie solche, die mit neuen Formen der gesellschaftlichen Integration und Partizipation verbunden sind. Die Vernetzung der Menschen untereinander sowie die Unterstützung aus der Erfassung, Auswertung und Nutzung erhobener Daten – etwa aus dem Verbrauch von Energie oder Wasser – bilden dafür die Grundlage.

Was bedeutet das konkret und wie kann das Zusammenwachsen gestaltet werden?

Jan-Christoph Maiwaldt: Um das zu erkunden, hat die noventic group Entscheider, Innovatoren und Experten beider Branchen auf der E-world zusammengebracht. Wir haben GdW-Präsident Axel Gedaschko sowie rund 20 führende Manager der Wohnungswirtschaft eingeladen, uns auf eine Tour über die Messe zu begleiten, um sich auf Augenhöhe mit Vertretern aus der Energiewirtschaft auszutauschen.

Wie wurde diese Tour über die E-world gestaltet und was waren die Themen?

Jan-Christoph Maiwaldt: Startpunkt der Tour war der gemeinsame Messestand der noventic group mit den noventic Töchtern KALO und SMARVIS sowie der noventic-Beteiligung Power Plus Communications AG (PPC). Dort hat uns Ingo Schönberg, der Vorstandschef der PPC, gezeigt, wie mit dem ersten BSIzertifizierten Smart Meter Gateway (SMGW) der Brückenschlag zwischen Gebäuden und dem Internet der Dinge sowie die Verknüpfung zwischen Effizienzzielen und dem Wunsch nach Komfort und Sicherheit gelingen kann. Aber auch, wie die digitale Konvergenz zwischen Submetering und Smart Metering Realität wird und wie sich die Wohnungswirtschaft über eigene Infrastrukturinvestitionen an der Wertschöpfung der Energieversorgung von Immobilien beteiligen kann.

Dass die Daten der Nutzer sicher sind, ist für den erfolgreichen Start der digitalisierten Immobilie von entscheidender Bedeutung. Deshalb hat dieses Thema auch in unseren Gesprächen auf der E-world eine zentrale Rolle gespielt. Experten des Bundesamts für Sicherheit in der Informationstechnik (BSI) haben uns die zentralen sicherheitsrelevanten Notwendigkeiten der SMGW-Zertifizierung erläutert. Mit dem SMGW als hochsichere Kommunikationszentrale können künftig Geräte und intelligente Anwendungen über die Controllable-Local-Systems (CLS) als Schnittstelle zum Internet der Dinge kostengünstig angebunden und Smart-Metering-Prozesse effizient und spartenübergreifend gebündelt werden. Damit entsteht dank offener Datenplattformen und standardisierter Schnittstellen ein CLS-Ökosystem, in dem hochsensible Daten sicher übertragen werden – die optimale Infrastruktur auch für eine sektorübergreifende Nutzung intelligenter Dienste.

Was haben sie beim Messebesuch über Lösungen erfahren, die im Umfeld von Wohnungsunternehmen sinnvoll, machbar und vor allem auch wirtschaftlich darstellbar sind?

Jan-Christoph Maiwaldt: Darüber konnten wir mit Carl-Ernst Giesting, Senior Vice President Retail Executive Committee beim Netzbetreiber und Energieanbieter Innogy diskutieren, der uns Show-Cases für innovative Konzepte für Wohnquartiere und E-Mobilitätskonzepte sowie Smart Home-Anwendungen präsentiert hat. Paul-Vincent Abs, Geschäftsführer von E.ON Metering, hat uns über die Bedeutung von intelligenten Messsystemen als zentrale technologieoffene Plattform informiert. Auch er unterstrich die Bedeutung spartenübergreifender Metering-Angebote für die Wohnungs- und die Energiewirtschaft. Weiter stellte uns Susanne Schmelcher, Senior Expert Engineer der Deutschen Energie-Agentur (dena) für den Bereich „Energy-Efficient Buildings“, weiterführende Perspektiven für die Energiewende in städtischen Wohnquartieren vor. Damit diese Transformationsprozesse gelingen, kommt es darauf an, sie eng vernetzt mit allen Stakeholdern zu gestalten.

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Matern von Marschall sagte bei der Übergabe: „Die Elektrifizierung des Fuhrparks der Freiburger Stadtbau ist ein weiterer wichtiger Baustein beim Bestreben in Freiburg bei sauberer Luft die Nase vorn zu haben. Ich freue mich, dass der Bund hier unterstützend tätig ist. Bundesverkehrsminister Andreas Scheuer (CSU) leistet mit der zügigen Umsetzung des Sofortprogramms Saubere Luft einen wichtigen Beitrag für eine kontinuierliche Verbesserung der Luftqualität und zukunftsträchtiger Mobilität“, so der Freiburger Bundestagsabgeordnete weiter.

Ralf Klausmann freut sich über die Unterstützung seitens des Bundes: „Die nachhaltige Fortbewegung ist der FSB seit vielen Jahren ein wichtiges Anliegen. So haben wir bereits im Jahr 2012 den Startschuss für eine umweltfreundliche Fortbewegung in unserem Unternehmensverbund gegeben. Unser erstes Elektrofahrzeug, ein Tazzari Zero, ist mit seinem speziellen Design auch heute noch ein Hingucker auf der Straße.“

Neben dem Angebot von E-Ladestationen in der zum Verbund gehörenden Schlossberggarage wird die FSB ihren Fuhrpark kontinuierlich weiter auf Elektrofahrzeuge umstellen. So werden in den nächsten Wochen sieben neue Kleintransporter, alle elektrisch betrieben, an das Team „Bau und Garten“ ausgeliefert. Das Handwerkerteam, das jeden Tag in den Quartieren für die Mieterinnen und Mieter der FSB im Einsatz ist, verfügt nun über einen Fuhrpark, der zu 85 Prozent vollelektrisch betrieben ist…

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Die wichtigsten Maßnahmen im Frühling rund um die Gebäudebewirtschaftung:

Streugut- und Tausalzschäden beheben
Streugut und Tausalze hinterlassen auf Bodenbelägen in Eingangsbereichen oder Aufgängen von Gebäuden ihre Spuren, die zuverlässig entfernt werden müssen. Zu erkennen sind durch Tausalz hervorgerufene Schäden an der stumpfen, narbigen Oberfläche des Bodenbelags. Anfällig sind vor allem großporige Natursteine, wie Kalkstein oder Juramarmor. Insbesondere mit Tausalzschäden bei kalkgebundenem Naturstein haben die Gebäudereiniger jedes Jahr zu tun. „Die Sanierung ist hier besonders aufwändig, da die Salze zunächst in mehreren Reinigungszyklen gelöst und die ausgebrochenen Partien anschließend im Trockenstrahlverfahren gereinigt werden müssen. Erst nach Spachtelung der Ausbrüche folgt die Kristallisation des Steins. Dabei wird die Oberfläche poliert, gehärtet und verdichtet, so dass die Salzeinwirkung gehemmt wird. Je nach Schadenausmaß muss der Kristallisationsprozess wiederholt werden“, so Bentsch. Bei nicht-kalkgebundenen Natursteinen kann nach Entfernung der Tausalze Imprägnierung für das laufende Jahr Schutz vor Witterungseinflüssen und schneller Wiederanschmutzung bieten.

Glasfassaden
In der Glasreinigung herrscht jetzt Hochbetrieb. „Bei Minustemperaturen können wir es aus Arbeitsschutzgründen einfach keinem Kollegen zumuten, Außenfassaden zu reinigen. Die Reinigung erfolgt mit entmineralisiertem Wasser, um Flecken, Schlieren oder Streifen zu verhindern. Zudem werden Rückstände von Tensiden vermieden, die bei der nicht zu unterschätzenden Hitzeentwicklung direkter Sonneneinstrahlung in die Oberfläche einbrennen könnten“, erklärt Bentsch. In schwindelerregenden Höhen, wenn die Glasreiniger selbst auf Hebebühnen und mit Teleskopauslegern nicht mehr weiterkommen, sorgen die Industriekletterer von Niederberger Berlin für saubere Flächen.

Rundum-Check von Gebäuden: Dach, Photovoltaikanlagen & Gebäudetechnik

Ein gründlicher Rundum-Check von Gebäuden ist jetzt ein „Muss“. Und der beginnt beim Dach: Da verstopfte und überlaufende Dachrinnen zu Durchnässungsschäden an der Fassade führen, müssen Dachrinnen und Fallrohre auch nach dem Winter überprüft und gegebenenfalls gereinigt werden. Besondere Aufmerksamkeit erfahren jetzt auch Photovoltaikanlagen um Lebensdauer und Leistungsfähigkeit zu erhalten: Mit speziellen Reinigungsbürsten auf Karbonfaserteleskopstangen werden Solarmodule mit entmineralisiertem Wasser rücken die Gebäudereiniger dem Winterschmutz zu Leibe. „Von April bis September liefern Photovoltaikanlagen die meiste Energie, da sollten sie auch fit für die warme Jahreszeit sein. Verschmutzung können nämlich bis zu einem 30 Prozent niedrigeren Solarertrag führen“, verdeutlicht Andreas Bentsch.

Außenbereich und Grünanlagen

Apropos Außenbereich: Der wird jetzt einer regelrechten Verjüngungskur unterzogen. Das fängt bei der Entfernung des Streuguts an um zu verhindern, dass Bodenabflüsse und Drainageanlagen verstopfen. Insbesondere Entwässerungsrinnen, wie man sie auf großen Freiflächen vorfindet, setzen sich mit dem im Winter aufgebrachten Streugut zu und entwässern infolgedessen nicht mehr zuverlässig…

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In jeder deutschen Metropole ist es möglich, für weniger als 2.000 Euro pro Quadratmeter zu bauen, sofern man Gebäude aus Mauerwerk errichtet. Eine bundesweite Untersuchung der unabhängigen Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen ARGE Kiel im Auftrag der Bundesländer belegt dies eindrücklich. Gegenüber konkurrierenden Bauweisen wie Holz und Stahlbeton sind im Median Kostenvorteile von bis zu 17 Prozent möglich. Der Kostenvergleich von Außenwandkonstruktionen bei Mehrfamilienhäusern ergab für das Mauerwerk im Median 362 Euro, 409 Euro für Stahlbeton und 427 Euro für Holz, jeweils pro Quadratmeter.

Klassische Vergabe – keine Generalunternehmer

Diese Kostenvorteile führt Dietmar Walberg, Geschäftsführer der ARGE Kiel, nicht nur auf die einfache und schnelle Verarbeitbarkeit von Mauerwerk zurück. „90 Prozent der untersuchten Wohngebäude wurden in Mauerwerksbauweise ausgeführt. Auffallend war, dass es in keinem Fall einen Generalunternehmer gegeben hat, die klassische Vergabe an die einzelnen Gewerke wirkt kostendämpfend.“

„Für das Mauerwerk sprechen aber nicht nur Kostenvorteile, sondern bauphysikalische Eigenschaften wie Statik, Schall- und Brandschutz, die Leichtbauweisen in dieser Kombination so nicht bieten können“, sagt Dr. Hannes Zapf, Vorsitzender der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau e. V. (DGfM). Hinzu komme die im Zuge des Klimawandels wichtiger werdende thermische Speicherfähigkeit von Massivbaustoffen, deren Fehlen Leichtbauweisen mit Hilfe teurer Haustechnik kompensieren müssen.

Faire Rahmenbedingungen im Wettbewerb durch die Politik

Der Vorsitzende der DGfM kritisiert in diesem Zusammenhang die einseitige politische Parteinahme für die Holzbauweise in Baden-Württemberg. „Politik hat die Aufgabe, faire Rahmenbedingungen im Wettbewerb zu setzen…

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Die Digitalisierung bietet der Wohnungswirtschaft in den Augen von bbg-Vorstand Jens Kahl nicht nur große Chancen: Vielmehr ist sie eine unbedingte Notwendigkeit. Er sieht die Branche in einem Spannungsfeld zwischen ausgeprägtem Fachkräftemangel und der Bewältigung immer neuer Funktionen und Aufgaben, die die Politik auf die Wirtschaft überträgt. „Kurz gesagt wird die Wohnungswirtschaft in Zukunft immer mehr Arbeit mit immer weniger Personal bewältigen müssen. Die Digitalisierung erlaubt es uns, Routineaufgaben zu automatisieren und damit zukunftsfähig zu sein und zu bleiben“, so Kahl.

Integrierte Lösungen, saubere Schnittstellen

Entsprechend intensiv wird die digitale Transformation bei der bbg betrieben und gelebt. Der Dreiklang aus der Überführung von Prozessen ins Digitale, der Vollintegration der verwendeten Lösungen und einer durchdachten Automatisierung bestimmter Arbeitsschritte spart ihr jeden Tag wertvolle Zeit, bares Geld und sorgt gleichzeitig für mehr Transparenz im Unternehmen. „Damit das funktioniert, müssen die verschiedenen Lösungen sauber und ohne Schnittstellenprobleme ineinandergreifen – deshalb nutzen wir gern alles aus einer Hand“, sagt Kahl. Seit vielen Jahren schon arbeitet die Genossenschaft mit dem ERP-System Wodis Sigma von Aareon und setzt darüber hinaus integrierte Lösungen aus der Aareon Smart World ein: das Mobile Wohnungsmanagement, die Handwerkeranbindung Mareon und Aareon Archiv kompakt sowie BauSecura.

Die Aareon Smart World ist ein digitales Ökosystem, das Unternehmen der Immobilienwirtschaft mit Kunden, Mitarbeitern und Geschäftspartnern sowie technischen Geräten im Bestand vernetzt. „Unser Ziel ist es, Wohnungsunternehmen auf dem Weg der Digitalisierung zu unterstützen und zu begleiten. Stringente, medienbruchfreie Prozesse auf Basis einer vollständigen Integration der eingesetzten Tools sind dabei das A und O“, erläutert Alf Tomalla, Direktor Solution Team Digital Solutions bei Aareon.

Mobiles Wohnungsmanagement: großer Leistungsumfang – einfacher Workflow

Die Traditionsgenossenschaft hat ihre Belegschaft mit rund einhundert iPhones ausgestattet. Sind die Mitarbeiter im Bestand unterwegs, können sie dank des Mobilen Wohnungsmanagements von Aareon zum Beispiel direkt Schadensmeldungen abgeben. Das Tool ist leicht zu bedienen und vereinfacht den Arbeitsworkflow enorm: Die Kollegen vor Ort geben die nötigen Informationen ins Smartphone ein und laden ein Foto dazu hoch. Das Ganze geht automatisch an eine Teamassistentin, die die weiteren Schritte einleitet.

Früher hingegen schrieben die bbg-Hauswarte Auftragslisten, die einmal wöchentlich im Servicebüro abgetippt wurden. Die direkte, digitale Erfassung und automatische Weiterleitung dieser Informationen spart nicht nur Arbeitsschritte und vermeidet Übertragungsfehler, sondern verkürzt die Bearbeitungszeit der Schadensmeldungen deutlich. Das wiederum trägt zur Zufriedenheit bei den Mietern, als auch den beauftragten Unternehmen bei. Und wenn die zuständige Sachbearbeiterin einmal nicht da ist, kann problemlos eine Kollegin einspringen – sogar von einem anderen Standort aus.

Der Gesamtprozess entscheidet

Auch die Wohnungsabnahme findet bei der Berliner Genossenschaft inzwischen mithilfe des iPads statt: Früher hatten die zuständigen Mitarbeiter einen Papierbogen zur Wohnungsabnahme mit wenigen auszufüllenden Feldern dabei. Digitale Arbeitsschritte waren so nicht möglich. Heute können sie über ihr mobiles Endgerät zusätzlich auch die Bestandsdatenpflege übernehmen, indem sie zum Beispiel Änderungen in der Ausstattung einer Einheit direkt miterfassen. Diese Arbeitsschritte vor Ort kosten etwas mehr Zeit als bisher, berichtet Kahl: „Die Digitalisierung beschleunigt nicht zwingend jeden einzelnen Prozessschritt. Der Gesamtprozess allerdings – das automatische Versenden der Protokolle, die Ablage in Aareon Archiv kompakt, die konstante Pflege der Bestandsdaten – läuft jetzt sehr viel schneller und transparenter. Und das ist das Entscheidende.“

Die Mitarbeiter mitnehmen

Digitalisierung, das weiß Kahl genau, bedeutet nicht, bestehende Prozesse eins zu eins vom Analogen ins Digitale zu heben. Im Gegenteil: Oft bleibt zwar das Ziel bestehen, der Weg dorthin jedoch kann sich von Grund auf ändern. Somit ist die digitale Überführung von Prozessen auf der einen Seite mit der großen Chance verbunden, alte Zöpfe abzuschneiden und Abläufe von Grund auf neu zu denken. Auf der anderen Seite jedoch konfrontiert sie die Belegschaft mit großen Veränderungen in ihrem Arbeitsalltag.

„Wie die Kollegen damit umgehen, ist unserer Erfahrung nach eher eine Typ- als eine Altersfrage. Einige haben eine hohe Affinität zu den neuen Tools, bei anderen braucht es mehr Überzeugungskraft“, erläutert Kahl. „Darüber hinaus können Mitarbeiter es schnell als Kritik an ihrer bisherigen Arbeitsweise empfinden, wenn ein Ablauf plötzlich umgestaltet wird. Deshalb gilt es, alle mit ins Boot zu holen: mit offener Kommunikation, mit unterstützenden Workshops und – ganz wichtig – auch mit klaren Projektdokumentationen und verständlichen Schulungsunterlagen.“

Schon in den Startlöchern: die nächsten Projekte

Weitere Projekte sind bei der bbg bereits in Arbeit. Aktuell führt die Baugenossenschaft die Mobile Verkehrssicherung von Aareon ein. Besonders überzeugt hat den bbg-Vorstand das darin integrierte Zwei- Ampel-System: Es zeigt an, ob eine Verkehrssicherung schon durchgeführt wurde oder nicht – und ob ein Mangel vorhanden ist oder eben nicht. Über die Mobile Verkehrssicherung bekommt die bbg künftig schnelleres Feedback über Bearbeitungsstände. „Der Verantwortliche wird direkt sehen, ob irgendwo etwas im Argen ist, beispielsweise also die Verkehrssicherung nicht durchgeführt wurde. Das wird uns in Zukunft noch etwas ruhiger schlafen lassen“, erklärt Kahl…

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Der Beitrag Integration und Kommunikation: Wie die BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT eG mit Aareon ihre Prozesse digitalisiert erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Neubau wird in Deutschland völlig vernachlässigt

„Diese Zahlen sind Ausdruck dafür, dass sich die Lage auf vielen deutschen Wohnungsmärkten weiter anspannt“, sagt Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA. „Die Anstiege sind das Ergebnis eines weiterhin zu knappen Wohnungsangebots. Die Politik setzt die falschen Signale statt die richtigen Anreize. Sie verschärft das Mietrecht, sie droht sogar vereinzelt mit Enteignungen beziehungsweise zieht willkürlich Vorkaufsrechte bei Wohn- und Wirtschaftsimmobilien – ohne die negativen Auswirkungen zu bedenken. Der Neubau wird in unserem Land völlig vernachlässigt. Dringend erforderlich wären stattdessen: die Erhöhung der linearen AfA, die steuerliche Förderung der energetischen Gebäudesanierung, die Senkung der Grunderwerbsteuer, die Beschleunigung von Planungs- und Baugenehmigungszahlen. Das wären die geeigneten Instrumente für eine wirkliche Bauoffensive 2019. Keine dieser Maßnahmen findet aktuell Anwendung. Das verschlimmert die Situation für das bezahlbare Wohnen und Bauen in Deutschland“, so Mattner.

Mietpreisbremse führt nicht zu Entspannung der Märkte

Prof. Dr. Dr. Lars P. Feld von der Universität Freiburg hat im Rahmen des Frühjahrs-gutachtens 2019 die gesamtwirtschaftliche Entwicklung analysiert. Eine der Hauptursachen für die steigenden Preise und Mieten im Wohnungssegment liegt demnach in der kräftigen Nachfrage nach Wohnraum. Angebotsseitige Kapazitätseinschränkungen und fehlendes Bauland würden den Nachfrageüberhang zusehends vergrößern. Vor allem in Ballungsräumen werde die Nachfrage weiterhin nicht vom Angebot gedeckt. Maßnahmen wie die Mietpreisbremse dürften hingegen kaum nachhaltig zu einer Entspannung der Lage führen. „Als Symptombehandlung stört sie die Funktion des Preises als Signal der Knappheit und vergrößert die Unsicherheit von Mietern, Vermietern und Investoren“, so Feld.

Grundsteuer: Umlagefähigkeit sollte erhalten bleiben

Nach Ansicht von Feld sollte die Umlagefähigkeit der Grundsteuer aus finanzwissenschaftlicher Sicht jedenfalls erhalten bleiben, da ansonsten höhere Kosten für Vermieter die Investitionen in neue Wohnungen ausbremsen würden. Eine Abschaffung der Umlagefähigkeit führe dazu, dass die Grundsteuer zu einer reinen Vermögensteuer degeneriert. Zum künftigen Modell der Grundsteuer schreibt Feld: „Für die Reform der Grundsteuer bietet sich ausgehend von einem flächenorientierten Modell ein hybrides Modell durch Hinzunahme einer Lagekomponente an. Selbst pauschaliert ist die Hinzuziehung von Mieten problematisch.“

Grunderwerbsteuer: Restrukturierung des Länderfinanzausgleichs notwendig

„Vom gegenwärtigen Finanzausgleichsmechanismus gehen erhebliche Fehlanreize aus, die zu einer steten Erhöhung der Grunderwerbsteuer in den Bundesländern führen“, so Feld. Eine Restrukturierung des Länderfinanzausgleichs sollte seiner Ansicht nach diese Fehlanreize beseitigen. Darüber hinaus rufe die Grunderwerbsteuer als indirekte Steuer auf Grundvermögen bei Veräußerungen erhebliche Verzerrungen hervor. „Aus wirtschaftspolitischer Sicht sind solche verzerrenden Steuern zu vermeiden, da sie starke Nebenwirkungen haben. Bei wiederholtem Verkauf einer Immobilie wird als Bemessungsgrundlage stets der gesamte Kaufbetrag veranschlagt, wodurch es zu einer Doppelbelastung und zu Schneeballeffekten kommt. Substitutionseffekte bei der Grunderwerbsteuer sorgen für verzerrte Entscheidungen auf den Immobilienmärkten und verursachen neben der Steuerlast ökonomische Zusatzlasten.“

Baukindergeld und Sonder-AfA wirken preistreibend

Zur Förderung des Wohneigentums habe sich die Bundesregierung mit dem Baukindergeld laut Feld zu einer „relativ unsystematischen steuerlichen Förderung“ entschlossen, die zu einer problematischen Verteilungswirkung führe. Da die Prämie vom Verkäufer in vielen Fällen auf den Verkaufspreis umgelegt werde, seien höhere Immobilien-, Bau- und Grundstückspreise die Folge. „Auswertungen des sozio-ökonomischen Panels zeigen, dass viele Familien Baukindergeld erhalten, die darauf nicht angewiesen wären, während die eigentlichen Probleme – geringes Kapital gepaart mit hohen Erwerbsnebenkosten – für Haushalte mit geringeren Einkommen fortbestehen“, so Feld im Frühjahrsgutachten…

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„Welche Stilblüten das Thema Bezahlbarkeit und Wohnen treibt, lässt sich aktuell an zahlreichen Beispielen feststellen: Unter dem Begriff Mietpreisbremse wird versucht, mit einem Placebo die Miethöhen zu beeinflussen, unter dem Titel Milieuschutz wird faktisch in Teilen der Stadt jegliche Modernisierung von Wohnungen verhindert und in der Bundeshauptstadt werden Hausbesetzung und Enteignung von extremen Lagern, ja sogar von Teilen der Regierung legitimiert“, so Dr. Axel Viehweger, Vorstand des VSWG. „Um die Diskussion zumindest ein wenig auf den Boden der Tatsachen und zurück zur Ehrlichkeit zu holen, dient die Neuauflage der Untersuchung zur Bezahlbarkeit des Wohnens mit der Broschüre ‚Wohn(T)räume 2.0‘ in Sachsen,“ ergänzt der VSWG-Vorstand.

Vorgehensweise

Der VSWG hat unterschiedliche Personengruppen – Rentner alleinstehend, Rentner Paar, Alleinstehend ohne Kind, Paar ohne Kind, Alleinstehend mit einem Kind, mit zwei Kindern bzw. mehreren Kindern, Paar mit einem Kind, mit zwei Kindern bzw. mit mehreren Kindern, Student, Auszubildende – anhand ihrer typischen Einkommenssituation untersucht. Um eine möglichst breite Aussagekraft zu gewährleisten, wurden die Einkommen in die drei Kategorien „hohes“, „mittleres“ und „niedriges“ Einkommen eingeteilt. Dabei wurde zwischen Vollzeit und Teilzeit (50 Prozent vom Brutto) unterschieden. Der Schwerpunkt lag bei den niedrigen und mittleren Einkommensgruppen, da sich in der Regel bei hohen Einkommensgruppen keine Schwierigkeiten bei der Wohnraumversorgung ergeben und diese oft auch in der Lage sind, Wohneigentum zu gründen. Im Vergleich zur ersten Auflage wurde die Berechnung um Sparleistungen für die Altersvorsorge ergänzt. Gleichzeitig erfolgte eine Überprüfung, ob mit den nach den Wohnkosten verbleibenden Haushaltsmitteln der Lebensunterhalt noch bestritten werden kann.

„Ausgehend von den unzähligen Konstellationen von Einkommenshöhe, Beschäftigungsumfang und Kinderzahl wurden insgesamt 30 repräsentative Fallgruppen ausgewählt. Dabei wurde in den Fallgruppen mit niedrigem Nettoeinkommen und somit einem hohen Risiko hinsichtlich der Bezahlbarkeit des Wohnens eine stärkere Differenzierung vorgenommen“, erläuterte Sven Winkler, Referent Betriebswirtschaft des VSWG. Die Basis der Berechnungen bilden die sogenannten Wohnkosten. Darunter versteht der VSWG die Kosten für die Wohnung (Kaltmiete) einschließlich der Betriebs- und Nebenkosten. Um die tatsächlichen Wohnkosten zu beurteilen, müssen auch die Stromkosten mit einbezogen werden, da die Mieter und Mieterinnen ein Gesamtbudget für das Wohnen haben. Jede Erhöhung der Stromkosten führt somit indirekt zu einer Senkung der monatlich maximal finanzierbaren Wohnungsmiete. Zur Beurteilung der maximal finanzierbaren Mieten in Sachsen wurde mit einer maximalen Wohnkostenbelastung in Höhe von 35 Prozent vom Nettohaushaltseinkommen gerechnet.

Ergebnisse

Ausgehend vom verfügbaren Haushaltsnettoeinkommen betragen die maximal finanzierbaren Kaltmieten zwischen 3,88 EUR (Rentner alleinstehend) und 14,18 EUR (Paar ohne Kind, zwei Vollzeiteinkommen) je Quadratmeter Wohnfläche. Die ermittelten Werte können aber erst dann sinnvoll bewertet werden, wenn sie in Relation gestellt werden. Werden die Fallgruppen mit den durchschnittlichen Nettokaltmieten im…

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Umgang mit Erbbaurecht in Frankfurt, Leipzig, München und Stuttgart

In Frankfurt am Main werden seit über zehn Jahren kommunale Grundstücke ausschließlich im Erbbaurecht vergeben. Der Erbbauzins liegt bei 2,5 Prozent, für geförderten Wohnungsbau bei zwei Prozent des Grundstückswerts. Allerdings hat die Stadt kaum noch eigene Grundstücke. In Leipzig werden seit August 2018 alle Grundstücke für geförderten Wohnungsbau über Konzeptvergaben im Erbbaurecht vergeben – mit einem vierprozentigen Erbbauzins auf den vollen Bodenwert. Die Kleinstadt Dachau bei München vergibt alle Grundstücke an das kommunale Wohnungsbauunternehmen in Erbpacht. In Stuttgart, Mannheim oder Heidelberg können Interessenten bei kommunalen Grundstücken zwischen Erbbaurecht und Kauf wählen, wobei sich Wohnungsbaugesellschaften so gut wie immer für den Kauf entscheiden.

Erbbaurechte aktuell nicht lukrativ

Vor allem die Wahloption in Baden-Württemberg macht eines deutlich: In der aktuellen Niedrigzinsphase sind Erbbaurechte für Wohnungsunternehmen nicht lukrativ. Es bräuchte einen marktgerechten Erbbauzins, der deutlich unter den bisher gängigen vier Prozent liegt: Die Wohnungsunternehmen haben heute beim Grundstückskauf geringe Kreditbelastungen und können ein Darlehen innerhalb von dreißig bis vierzig Jahren tilgen. Danach bestehen keine weiteren Finanzierungskosten für das Grundstück. Der Erbbauzins läuft dagegen bis zum Ende der Laufzeit des Erbbauvertrages weiter. Sollen mit dem Erbbaurecht geförderte oder preisgedämpfte Wohnungen geschaffen und langfristig gesichert werden, sind weitere Vergünstigungen unerlässlich, um Unternehmen für derartige Investitionen zu gewinnen. Denn: Das Erbbaurecht selbst leistet noch keinen Beitrag, um auch nur eine bezahlbare Wohnung zu schaffen. Soll es gezielt als wohnungspolitisches Instrument zum Einsatz kommen, sind wichtige ökonomische Stellschrauben zu betätigen. So müsste neben einem weiter reduzierten Erbbauzins auch eine verringerte Bemessungsgrundlage herangezogen werden.

In der Praxis bestehen weitere Hürden. So wird beim „Heimfall“ zum Vertragsende häufig keine volle Entschädigung für die Gebäude gewährt. Erschwerend kommt aus Investorensicht hinzu, dass die Laufzeit von Erbbaurechten häufig zu kurz ist, um mindestens zwei Sanierungszyklen abzudecken. Dadurch entsteht gegen Ende der Laufzeit ein Instandsetzungsstau: Zudem verschlechtert dies die Finanzierungskonditionen für das Gebäude. Generell machen Banken je nach Rang im Grundbuch sowie anderen wertmindernden Auflagen im Erbbauvertrag mehr oder weniger hohe Abschläge beim Beleihungswert, was sich auch negativ die Finanzierungskonditionen für das Gebäude auswirkt.

Schließlich sehen die Erbbaurechtsnehmer die unwägbaren Bedingungen für eine Vertragsverlängerung oder für den Kauf nach Ende der Vertragslaufzeit kritisch. Denn mit stark erhöhten Bodenwerten und vollem Erbbauzins wären keine bezahlbaren Mieten mehr möglich. Diese berechtigte Sorge gemeinwohlorientierter Bestandshalter werden durch die aktuellen Auseinandersetzungen über angemessene Konditionen für die Verlängerung von Erbbaurechten oder den Kauf der Grundstücke zwischen einigen Wohnungsgenossenschaften und Erbbaurechtsgebern in München und Hamburg offensichtlich. Dies fördert nicht unbedingt die Akzeptanz für das Instrument. Dabei bietet das Erbbaurecht durchaus Potenziale zur Schaffung und langfristigen Sicherung von bezahlbaren Wohnraum.

Echte Alternative

Sollen öffentliche Grundstücke vermehrt über Erbbaurechte für bezahlbaren Wohnungsbau genutzt werden, gilt es all diese Aspekte bei der Ausgestaltung der Verträge zu bedenken. Kurz zusammengefasst kann man es auf einen Nenner bringen: Das Erbbaurecht muss der Investitionsalternative „Volleigentum“ möglichst nahekomme; bestehende Nachteile müssen minimiert und…

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