Stephan Gröger ist Geschäftsführer der Heimat Österreich und zeichnet für das Projektmanagement, den Verkauf und die Vermietung verantwortlich. Nun übernahm er noch eine weitere große Herausforderung für die kommenden drei Jahre, er wurde vor wenigen Wochen zum Landesgruppenobmann der GBV Salzburg gewählt.

Sie übernehmen in keiner einfachen Zeit die Landesgruppe Salzburg, es gibt zu wenig leistbaren Wohnraum, die Mietpreise sind explodiert, Corona hat vermutlich auch in Salzburg für einen kurzfristigen Stillstand und politische Themenverschiebungen gesorgt etc – was hat Sie zu diesem Schritt bewogen?

„Für mich ist es eine große Ehre und Freude, diese Funktion 12 Jahre nach Ausscheiden meines Vorgängers Wilfried Haertl, in die Heimat Österreich zurück zu holen. Man hat hier wesentlich mehr Gestaltungsspielraum, als vertrete man nur seine eigene Firma, natürlich aber auch eine große Verantwortung.

Ich möchte in den nächsten drei Jahren intensiv den Kontakt mit der zuständigen Politik in Stadt und Land suchen und werde mich massiv für etliche Verbesserungen im Bereich des Bautechnikgesetzes, aktuell ist hier gerade der Entwurf des neuen Gesetzes „kostenreduzierter Wohnbau“ in Begutachtung, natürlich aber auch für eine massive Verbesserung der Wohnbauförderung einsetzen.“

Stephan Gröger

Die Baukosten sind in den vergangenen Jahren gewaltig gestiegen – gibt es hier Gespräche mit der Politik, dass die Rahmenbedingungen (Wohnbauförderung etc) verbessert werden, um weiterhin qualitätsvoll bauen zu können?

„Einer der wesentlichsten Punkt meiner Amtszeit wird sein, die Salzburger Wohnbauförderung an die aktuell massiv gestiegenen Baukosten anzupassen. Die derzeitigen Förderungssätze reichen schon seit längerer Zeit nicht mehr aus, zeitgemäßen und qualitätsvollen Wohnbau zu errichten. Aktuell müssen die Salzburger Gemeinnützigen permanent Kompromisse eingehen, um ihre Bauten noch errichten zu können.“

Stephan Gröger

Wo können Sie sich vorstellen, beim Bauen zu sparen – beim Lift, bei der Tiefgarage?

„Das neue Maßnahmengesetz ,kostenreduzierter Wohnbau´, welches von Landesrat Schwaiger in Begutachtung geschickt wurde, sieht genau dies vor. Prinzipiell bin ich dafür, dass eine große Anzahl an Wohnungen barrierefrei und behindertengerecht errichtet wird.

100 Prozent aller Wohnungen sind aus meiner Sicht jedoch nicht erforderlich und somit ist dieses Spezialgesetz, mit welchem voraussichtlich in etwa fünf bis zehn Prozent der gesamten Einheiten errichtet werden können, ein durchaus interessanter Ansatz.

Wenn wir auf Basis dieses Gesetzes Wohnungen errichten, müssen wir um mindestens zehn Prozent unter den Sätzen der Wohnbauförderung bauen, dürfen jedoch zusätzlich auch noch ohne großem administrativen Aufwand ins Grünland bauen, wenn dies im Raumordnungsgesetz vorgesehen ist.“

Stephan Gröger

Die Gemeinnützigen sind in puncto Klimaschutz und Energieeffizienz vorbildlich unterwegs. Halten Sie dennoch Verpflichtungen für Bauträger, um z. B. den Anteil an fossilen Brennstoffen zu reduzieren, für sinnvoll? …

Der Beitrag Frischer Wind in Salzburg erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Am 23. April hätte das VWBF-Symposium stattgefunden. Aufgrund der Corona-Krise musste die Veranstaltung abgesagt werden. Was hätten wir zu hören bekommen?

„Das Thema des Symposiums wäre der ,Green New Deal, zum Klimaschutz gewesen. Aktuell ist es so, dass mehr als zwei Drittel aller Wohnhausanlagen der Gemeinnützigen entweder mit Fernwärme oder mit erneuerbaren Energien versorgt werden.

Das ist zwar viel, bedeutet aber gleichzeitig auch, dass das auf knapp ein Drittel der geförderten Wohnungen noch nicht zutrifft. Der Verein für Wohnbauförderung hat sich zum Ziel gesetzt, diesen Wert deutlich nach oben zu korrigieren.“

Michael Gehbauer

Von welchen veralteten Heizsystemen, die in Zukunft umgestellt werden müssen, sprechen wir?

„Vorwiegend sprechen wir natürlich von Gasetagen- und Gaszentralheizungen. Ein verschwindend kleiner Teil der geförderten Wohnungen, nämlich um die zwei Prozent, ist noch mit Ölheizungen ausgestattet. Natürlich können wir diese zum Teil gut funktionierenden Systeme nicht von heute auf morgen austauschen.

Das wäre zwar ökologisch sinnvoll, aber ökonomisch nicht vertretbar. Es geht darum, wie diese veralteten Heizsysteme bei den kommenden Sanierungen und Revitalisierungen in Angriff genommen und auf erneuerbare Systeme umgestellt werden können.“

Michael Gehbauer

Welche thematischen Schwerpunkte umfasst der „Green New Deal“ sonst noch?

„Weitere Themen sind Raumplanung, eine umweltgerechte Mobilität, die umfassenden Lebenszyklusbetrachtungen sowie – quasi als große Vision am Horizont – eine Anpassung des Wohnrechts. Gleichzeitig aber gebe ich zu bedenken: Die Gemeinnützigen haben, was den Klimaschutz betrifft, schon sehr viele Hausaufgaben erfolgreich durchgeführt.

Will man die Bau- und Klimaziele der türkis-grünen Regierung erreichen, wird man früher oder später den privaten Sektor angreifen müssen – und zwar den Einfamilienhausbereich, der in vielen Fällen weder wärmetechnisch isoliert noch mit erneuerbaren Energien ausgestattet ist. Das ist ein enormer Hebel, mit dem man viel erreichen wird.“

Michael Gehbauer

Die Themen, die Sie nun angesprochen haben, begleiten uns seit einigen Jahren. Was ist denn das wirklich Neue an diesem „Green New Deal“?

„Neu ist, dass wir als Verein für Wohnbauförderung aktiv, transparent und mit vereinten Kräften fordern, dass für diese dringend anstehende Offensive und Nachrüstung finanzielle Mittel zur Verfügung gestellt werden.

Ökologische Maßnahmen, die einen Mehrwert für die Umwelt bieten, kosten Geld. Wir fordern, dass diese sinnvolle, nachhaltige Mehrinvestition als Delta über Zuschüsse oder spezielle Fördermaßnahmen finanziert werden können.“

Michael Gehbauer

Von welchen Summen sprechen wir? …

Der Beitrag Ökologiemaßnahmen müssen gefördert werden erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Die neue türkis-grüne Regierung ist seit kurzem im Amt. Hat deren Wohnbauprogramm einen absehbaren Einfluss auf den Wiener Wohnbau?

Grundsätzlich fällt leider auf, dass im türkis-grünen Regierungsprogramm ein klares Bekenntnis für leistbares Wohnen fehlt. Hier sind wir in Wien weiter, für uns ist Wohnen ein Grundrecht. Weiters besteht die Gefahr, dass der Punkt
´Eigentumsbildung fördern´ im Regierungsprogramm als Türöffner für Deregulierung des Wohnungsmarktes und die Privatisierung des Gemeindebaus verwendet wird. Davon würden dann nur ein paar wenige profitieren, aber für die Mehrheit, die sich kein Eigentum leisten kann oder will, schießen die Mieten in den Himmel. Günstige Mieten sind ein zentrales Sicherheitsnetz und eine enorme Erleichterung für die Mittelschicht, für die die Tür in den geförderten Wohnbau in Wien daher auch weit offensteht.

Kathrin Gaál

Ein politischer Meilenstein der vergangenen Jahre war die Einführung der neuen Widmungskategorie „geförderter Wohnbau“, die seit knapp einem Jahr in Kraft ist. Gibt es schon erste Erfahrungen oder Rückmeldungen?

Während in deutschen Städten aufgrund der explodierenden Mieten über Enteignung nachgedacht wird, hat Wien einen anderen Weg eingeschlagen: Mit der neuen Bauordnung schiebt die Stadt Mietwucher und Grundstücksspekulation einen Riegel vor und sorgt dafür, dass lebenswertes Wohnen in Wien für alle leistbar bleibt. Seit 16. Jänner dieses Jahres ist die erste Flächenwidmung nach der neuen Bauordnung in der Kundratstraße in Favoriten in Kraft, damit müssen mindestens zwei Drittel der neuen Wohnungen gefördert sein.

Kathrin Gaál

Der erste Gemeindebau Neu wurde Ende 2019 mit dem Barbara-Prammer-Hof in Oberlaa eröffnet, weitere sind in Bau. Gibt es Planungen, wie und wo der Gemeindebau Neu weitergeführt wird?

Wir werden, wie geplant, bis Ende 2020 rund 4.000 neue Gemeindewohnungen auf Schiene bringen. Danach wird einmal evaluiert. Aber ja, es gibt Überlegungen für weitere neue Gemeindewohnungen.

Kathrin Gaál

Die WGG-Novelle hat 2019 viel Staub aufgewirbelt. Manche sahen darin einen weiteren Schritt von Miete zum Eigentum. Sind Sie zufrieden mit der Novelle oder sehen Sie Nachbesserungsbedarf? …

Der Beitrag Wohnen ist ein Grundrecht erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Herwig Pernsteiner ist ein Wirbelwind im Österreichischen Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen, GBV – nichts kann schnell genug erledigt werden, alles wird auf den Punkt genau, aber mit höchster Effizienz durchdiskutiert und an alle etwaigen Nebeneffekte gedacht. So oder so ähnlich lässt sich der Oberösterreicher kurz beschreiben – eines nicht zu vergessen: der Humor fehlt nie, da gibt’s immer Zeit für einen Witz und eine Spur von Ironie. Vor diesem persönlichen Hintergrund macht Pernsteiner sein neuer „Job“ offensichtlich Spaß, mit viel Elan und ebenso viel Umsicht übernahm er die Funktion des stellvertretenden Obmannes der GBV gerne – und stellt sich den aktuellen, höchstbrisanten Themen.

Sind Sie mit der WGG-Novelle zufrieden?

„Ja. Und da bin ich nicht allein. Der ganze Verbandvorstand ist über den Beschluss der Novelle des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) erfreut. Als gemeinnützige Bauvereinigungen sind wir der Garant für leistbares Wohnen. Grundlage dafür ist das WGG. Neu entstandene Graubereiche – etwa durch Probleme mit Vermietern wie AirBnB – erforderten eine Anpassung des Gesetzes. Dies ist durch die Novelle gelungen. Für die wichtige Sicherung des Kapitals der Gemeinnützigen sind in der Novelle ebenfalls sehr effiziente Regelungen enthalten, die der ganze Verband der gemeinnützigen Bauvereinigungen sehr positiv einschätzt. Durch die Novelle ist sichergestellt, dass wir weiterhin unseren Auftrag, nämlich die Schaffung von leistbarem Wohnraum, erfüllen können.“

Herwig Pernsteiner

Das Thema Wohnbau – vor allem leistbarer Wohnraum – war neben dem Klimaschutz ein heißes Thema im Wahlkampf. Welche Erwartungen/Wünsche haben Sie an die neue Regierung?

Das Thema Wohnbau ist omnipräsent. Grundstückspreise und die Verfügbarkeit von Grund und Boden, die steigenden Baukosten und die Leistbarkeit im Allgemeinen – wir kennen die Diskussionen. Sohin ist auch im Wahlkampf viel über Bauen und Wohnen gesprochen worden. Für die neue Regierung wünsche ich mir, dass mit Aufrichtigkeit und Klarheit an die heterogene Thematik herangegangen wird, dass Experten gehört und Empfehlungen angenommen werden.“

Herwig Pernsteiner

Soll der Staat in Mieten eingreifen dürfen – Beispiel Berlin, wo ein Gesetz geplant ist, dass Mieten die ersten fünf Jahre nicht erhöht werden dürfen?

„Der Staat greift bei uns auch schon heute in das Mietenregime ein. Das geschieht mit der Absicht, dass durch entsprechende Regelungen die Mietzinse sowohl für die Mieter wie auch für die Vermieter ´passen´. Da muss eine Balance im Hintergrund gegeben sein. In Berlin ist jetzt in Diskussion, den normativen Rahmen deutlich in Richtung der Mieterschaft zu drehen. Die vielschichtige Diskussion in Berlin zeigt aber, dass hier Konsequenzen zu erwarten sind, die womöglich die beabsichtige Wirkung konterkarieren. Ich denke, dass es wohl am sinnigsten wäre – wie es auch in anderen Marktsegmenten üblich ist – insbesondere das Angebot zu erhöhen. Im Übrigen ist durch die Novelle zum WGG auch schon ein kleiner Eingriff in diese Richtung geschehen, da ja bei Mietkaufobjekten nach Übereignung eine zeitliche und inhaltliche Vorgabe hinsichtlich der Mietzinsbildung determiniert wurde.“

Herwig Pernsteiner

Die Ansprüche an die Gebäudetechnik steigen – parallel mit den Klimaschutzvorgaben entstand eine Kostenspirale, die kaum mehr mit leistbarem Wohnraum vereinbar ist. Welche Ideen gibt es Ihrerseits, die für eine Entspannung bei den Mietkosten sorgen würden und anderseits dennoch den Klimaschutzansprüchen und den Komfortansprüchen entsprächen? …

Der Beitrag Mit Vollgas und viel Umsicht erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Welche der Themen, die Sie nun als Verbandschef zu verantworten haben, genießen oberste Priorität?

„Besonders wichtig sind pragmatische Ansätze für eine Steigerung des gemeinnützigen Wohnbaus. Wesentliche Funktion der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft, als Teil der staatlichen Aufgabenwahrnehmung in der Wohnungspolitik, ist ja die Sicherung eines Gleichgewichtes am Wohnungsmarkt. Dem Preisschub bei der gewinnorientierten Wohnungserrichtung insbesondere in den Ballungsräumen kann nur durch ein erhöhtes Angebot kostendeckend – also durch GBV –
errichteter Wohnungen wirkungsvoll begegnet werden. Dies ist umso wichtiger, als nicht nur die Wohnungspreise, sondern auch insbesondere die Kostenkomponente Grund überproportional angestiegen ist und damit leistungslose Gewinnmitnahmen zu Lasten der Haushalte entstanden sind. Maßnahmen der öffentlichen Hand zur Grundstücksbeschaffung zu moderaten Preisen sind dabei besonders wichtig – und dazu sind ja bereits neue Wege eingeleitet worden. Neben dem Dauerbrenner der Grundstücksbeschaffung werden uns in den kommenden Jahren wohl auch klimaschutzgerechte Maßnahmen, Energieversorgung und Mobilitätskonzepte vermehrt beschäftigen – als Partner der öffentlichen Hand und der Kommunen werden wir hier verstärkt unserer Know-how in die Entwicklung sozial und ökologisch nachhaltiger Wohnquartiere einbringen. Wer, wenn nicht wir Gemeinnützige sollten hier mit gutem Beispiel voran gehen?“

Bernd Rießland

Kritiker meinen, die Zwei-Drittel-Regelung für geförderten Wohnbau in Wien führt erst recht zum Horten von Grundstücken – Ihre Meinung dazu?

Ganz und gar nicht! Mit der Widmungskategorie ´geförderter Wohnbau´ liegt die Stadt Wien goldrichtig und schiebt der in den vergangenen Jahren erkennbaren spekulativen Preisentwicklung am Grundstücksmarkt wirksam einen Riegel vor. Wie sich bereits jetzt zeigt, ist das Gegenteil der Hortung der Fall. Trotz der kurzen Zeit, seit diese Regelung in Kraft ist, sind schon mehrere Kooperationen zwischen gemeinnützigen und gewerblichen Unternehmen zur Umsetzung der Zwei-Drittel-Widmungsregelung im geförderten Wohnbau eingegangen worden. Auch gewinnorientierten Unternehmen ist die Dämpfung der Grundstückspreise ein Anliegen und die Bedeutung leistbarer Wohnungen für alle Teile der Bevölkerung bewusst.“

Bernd Rießland

Die Wohnbauinvestitionsbank wurde nicht realisiert – Niederösterreich fand einen eigenen Weg – nachahmenswert? Was spricht dagegen?

„Dass die WBIB auf Bundesebene letztlich nicht umgesetzt wurde, ist bedauerlich. Was nicht bedeutet, dass wir von der Forderung einer Finanzierungsplattform abrücken. Umso mehr ist die Initiative des Landes Niederösterreich zu begrüßen – nämlich die Aufnahme von zinsgünstigen Langfristfinanzierungen der Europäischen Investitionsbank für den Wohnbau. Genau mit diesen EIB-Mitteln sollte sich auch die WBIB kofinanzieren. Um Wohnen günstiger zu machen, ist auch zu überlegen, ob nicht Wege der direkten Finanzierung der GBV über die EIB möglich sind. Jede Bankintermediäre – also auch die WBIB – führt zu zusätzlichen Kosten. In der Schweiz besteht dazu seit Jahrzehnten ein sehr effektives Instrument, das praktisch keine zusätzlichen Kosten verursacht.“…

Bernd Rießland

Der Beitrag Leistbarer Wohnraum muss gesteigert werden erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Mit rund 15.500 Wohnungübergaben im Jahr 2018 haben die gemeinnützigen Bauvereinigungen die Nase vorn. Wieder erwiesen sich die 185 Unternehmen der GBV als aktiver Motor für leistbares Wohnen. Allein das Neubauvolumen betrug rund 2,8 Milliarden Euro. Spitzenreiter ist Wien mit 3.900 Wohnungen, dicht gefolgt von Niederösterreich mit 3.520 Einheiten – Oberösterreich holte auf, mit 2.240 Fertigstellungen. Die Hochkonjunktur in der Bauwirtschaft führt aber zu Verzögerungen und exorbitanten Preisen.

Auch die Komplexität des Bauens zieht die Abwicklung von Bauvorhaben in die Länge, dazu zählen die Vielzahl an „Zusatzaufgaben“, die Gemeinnnützige zu leisten haben. Die Palette reicht hier von Options-, Bestands- und Kooperationsverträgen, Verträgen zur Herstellung von Infrastruktur, für das Besiedlungsmanagement oder auch für Mobilität. Die GBV als All-in-Dienstleister? „Das sind alles wichtiges Aspekte rund um das Thema Wohnen, doch wir sind bald am Ende mit unseren Kräften, denn niemand will für diese Zusatzleistungen zahlen, das übernehmen wie selbstverständlich die GBV“, meint Karl Wurm.

Nichts desto trotz, die Zahl der in Bau befindlichen Wohnungen erreicht einen Rekordwert: Anfang 2019 waren 33.600 Wohnungen in Bau, diese Zahl wurde zuletzt in den 1990er Jahren erreicht. 2019 und 2020 werden mehr als 16.500 Wohnungen übergeben werden. Auch die Sanierungsleistung, rund 950 Millionen pro Jahr, ist beachtlich, parallel dazu ebenso die Reduktion von Energieverbrauch und Treibhausgasemissionen. Doch trotz aller Bemühungen: Leistbarer Wohnraum bleibt ein Dauerthema.

Zufrieden mit der WGG-Novelle?

Wurm: „Die Eckpfeiler in der WGG-Novelle sind die Absicherung des gemeinnützigen Vermögens vor Abfluss, die erweiterte Eigentumsbildung, eine adaptierte Regelung zur Wohnungsvergabe und Maßnahmen gegen AirBnB-Vermietung gemeinnütziger Wohnungen.“

Niederösterreich zeigt, dass es auch ohne Wohnbauinvestitionsbank geht, mit den soeben geholten 125 Millionen Euro von der Europäischen Investitionsbank, zu einem tollem Zinssatz von 0,43 Prozent. Ein Beispiel für alle Bundesländer?

Wurm: „Ja, das ist großartig – nur, es war schon ein gewaltiger Aufwand. Aber klar, das von Niederösterreich entwickelte Fördermodell kann als Vorzeigebeispiel bezeichnet werden.“

Damit kann Niederösterreich auf Jahre leistbaren Wohnraum garantieren. Wie sehen Sie die Entwicklungen in Deutschland? Es gibt keine Gemeinnützigkeit mehr, die Mieten sind explodiert, jetzt wird an Enteignung aller Unternehmen gedacht, die mehr als 3.000 Wohnungen besitzen.

Wurm: „Das ist für mich eine katastrophale Entwicklung! Man braucht eine soziale Manövriermasse und einen geregelten Wohnungsbestand. Die Theorie, dass der Markt es schon richtet, ist im Fall des Wohnbaus gefährlich. Genau das ist jetzt in Deutschland passiert: sozialer Wohnbau durch Investoren funktioniert nicht.“

Was war Ihr größter Erfolg?

Wurm: „Dass wir einen kompletten Imagewandel der GBV geschafft haben! Wie ich in diese Branche eingestiegen bin, hatten die gemeinnützigen Bauträger ein schlechtes Image – heute ist ein GBV-Mieter stolz! Aber auch bei Nicht- GBV-Mietern ist unser Ansehen top, unsere Wohnungen stehen ausstattungsmäßig oft über jenen des freifinanzierten Marktes…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Voller Energien in die Zukunft erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Thomas Ritt

„Der private Wohnungsbau ist nicht Teil der Lösung, sondern Teil des Problems geworden. Beides zusammen führt zum Teil zu schlechten und kleinen Wohnungen mit höheren Mieten im privaten Wohnungsmarkt und zu längeren Wartezeiten bei den leistbaren und auch qualitativ überlegenen, geförderten Wohnungen“.

Die, die sich jetzt erstmals am Wohnungsmarkt umschauen, haben es besonders schwer. Sie kommen in eine Situation, die durch ein starkes Bevölkerungswachstum geprägt ist. Zusätzlich spürt man noch immer die Auswirkungen der Krise von 2008 – jede Menge Kapital sucht wegen niedriger Zinsen attraktive Anlagemöglichkeiten. Von Betongold ist in Anlageprospekten zu lesen – die Vergoldung des Betons erfolgt dann über die Miete. Da Grund und Boden nicht beliebig vermehrbar sind, treibt diese Goldsuche die Bodenpreise in absurde Höhen und verdrängt so den geförderten Wohnbau. Jede als Finanzanlage gebaute, oft qualitativ minderwertige Wohnung verhindert, dass eine leistbare Wohnung gebaut wird. In dieser Situation gibt es tatsächlich Menschen, die nach mehr Markt schreien. Die Ergebnisse so einer Politik kann man sich in München, Paris und London anschauen…

Winfried Kallinger

„Die ganze Branche war blöd genug, sich dank niedriger Zinsen zu überbieten. Wenn die Selbstregulierung nicht mehr funktioniert, muss jemand eingreifen. Das gilt in allen Bereichen der Wirtschaft, und das hat die Stadt Wien hier getan.“

Ich habe mich von Beginn an für diese Bauordnungsnovelle engagiert. Warum? Die Entwicklung der vergangenen Jahre war bedenklich, der Wohnmarkt ist dem Realeinkommen davongelaufen. Das Gesamtpaket im Neubau war für viele unleistbar. Daran waren alle schuld, die gewerblichen genauso wie die gemeinnützigen Bauträger. Alle haben geglaubt, dass alles geht. Die Schrumpfung der Wohnungsgrößen ist am Limit angelangt – das nächste wären Mikrowohnungen oder Schrankwohnungen, das kann es ja nicht sein. Das alles war mit dem Selbstverständnis der Wiener Wohnbautradition nicht vereinbar.

Der Mindestanteil an geförderten Wohnungen ist mit zwei Dritteln sicher hoch angesetzt, aber es geht ohnehin nur um künftig umzuwidmende Flächen, die heute Grünland oder ungewidmet sind. Wichtig ist, innerhalb einer Wohnanlage eine gesunde Mischung hinzubekommen.

Heute, ein halbes Jahr nach der Bauordnungsnovelle, herrscht in der Branche die Ruhe nach dem Sturm. Man kann es auch Schockstarre nennen…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Win-Win statt Wehklagen erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Ein neues Jahr – ein neues Spiel. Welche Wünsche haben Sie an die Regierung?
Wolfgang Schön: „Alle Ordnungsgeber müssen den Wohnbau als Priorität Nummer Eins erkennen. Die Normierungswut ist allerdings jedenfalls ein Thema, das eingedämmt werden muss – das Gericht bezieht sich dann auf den sogenannten Stand der Technik und da sind die ÖNormen gemeint. Doch das ist ein Spielfeld der Bauindustrie und einiger Beamten, da gibt es dann meist einen Anlassfall und dann muss die betreffende Norm umgehend allgemein angewendet werden. Die Normen werden aber immer mehr, und da frage ich mich schon, ob die wirklich alle notwendig sind. Also auch wenn es viele behaupten, dass schon viel reduziert wurde, ich kann keine Durchforstung der Normen erkennen.“

Leistbarer und sozialer Wohnen ist einerseits Dauerthema, anderseits fehlen nach wie vor Maßnahmen, die Preistreiber bremsen – wie ist ihr Ansatz, was macht die WAG, um leistbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen?
Schön: „Das sind in der Praxis eine Menge von Kleinigkeiten, mit denen wir es schaffen, günstigen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Doch die wichtigsten Knackpunkte liegen bei den Grundstückskosten, und in den Bau- und Finanzierungskosten. Wir nutzen unsere Spielräume bei der Grundstücksbevorratung, und bei der Finanzierung. Aber natürlich ist hier die Wohnbauförderung maßgebend und wir können bei den Betriebskosten schauen, dass wir Kosten reduzieren. Doch die Kosten steigen auch durch die Qualitäts- und Komfortansprüche und geänderten Gewohnheiten der Kunden. Früher halfen die Mieter bspw. bei der Stiegenhausreinigung mit, heute ist das undenkbar. Oder: Eine Wohnung ohne Lift geht kaum mehr. Aber es gibt auch Spielräume bei den Stellplätzen oder den Heizkosten.“

Welche Rahmenbedingungen braucht Österreich für die Sanierung – damit mehr investiert wird?
Schön: „Es braucht vor allem eine Begriffserweiterung: Wir können nicht mehr nur noch von Sanierung sprechen, der Begriff muss auf Modernisierung erweitert werden. Wir brauchen eine andere Fokussierung, auch die Gesetze betreffend, denn aktuell wird zu wenig auf die Wohnqualität und die Adaption von Wohnraum geachtet. Es hat sich in den vergangenen Jahren der Fokus so verschoben, dass wenn von Sanierung gesprochen wird, in der Regel die thermische Sanierung gemeint ist. Doch da ist das meiste bereits erledigt. Jetzt sollten wir uns auf die Modernisierung konzentrieren – nicht nur auf die Wohnungen, sondern auch auf die Wohnanlagen, da gibt es viel Potential. Ein zweiter wichtiger Punkt ist die Erleichterung bei Bebauungsplänen – damit mehr investiert wird. Selbst in der Wohnbauförderung kann ich mir eine Überarbeitung – z. B. um den Faktor Wohnqualitätsschaffung – vorstellen. Baulandsicherungsverträge sind auch ein guter Weg, doch es sollte differenziert werden, was gebaut wird – eben ob geförderter Wohnbau oder hochpreisige Vorsorgewohnungen.

Ein sinnvoller Anreiz, damit mehr investiert wird, wäre eine konsequente Bündelung verschiedener Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum im Bestand. Da geht es nicht nur um finanzielle Anreize, sondern eben auch um die Bedingungen, damit der Bauträger rasch und einfach in der Lage ist, Modernisierungsprojekte durchzuführen. Dabei ist natürlich die Eigentumsfrage ist ein Thema, wir als WAG sind privilegiert, da wir ganze Stadtteile besitzen und hier natürlich gut agieren können. Aber insgesamt sollte zwischen selbst genutztem Eigentum und Investor getriebenem Eigentum differenziert werden. Der Gesetzgeber geht nur von Eigentümer genützten Wohnungen aus. Das Wohnungseigentumsgesetz müsste diesbezüglich adaptiert werden.“

Stimmt das Gleichgewicht zwischen Eigentum und Miete? Wo liegen die Stellschrauben?
Schön: „Wir forcieren Mietkauf nicht, wir bauen 80 Prozent für Mieter und 20 Prozent als Eigentum, das entspricht auch ungefähr der Marktlage. Vom Besitzer genutztes Eigentum sehe ich leidenschaftslos. Doch es muss einen Unterschied in der Förderung geben, die Miete muss stärker gefördert werden – um leistbares Wohnen ermöglichen zu können. Ich sehe aber keinen großen Bedarf die Quoten zu ändern, in der Kostenbelastungsbetrachtung muss aber sicher stärker differenziert werden. Wir bauen keine Mischbauten, sondern entweder Miete oder Eigentum…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Neuer Fokus: Modernisierung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Sie haben eine langjährige Erfahrung im sozialen Wohnbau – welche Themen sind wirklich neu für Sie? Ist das Thema leistbarer Wohnraum nicht schon längst ein Dauerthema?

Ewald Kirschner: „Da haben Sie Recht, aber dennoch, die Parameter haben sich verändert, so wie auch die Demografie. Aber gerade in Wien, da hatten wir immer schon einen starken Zuzug. Was aber sicher neu als Herausforderung hinzugekommen ist, ist das knappe Bauland. Der Stadtentwicklungsplan 2025, Step, verlangt einen Grünflächenanteil von 50 Prozent – da muss uns klar sein, dass wenn wir 8.000 bis 10.000 Wohneinheiten in Wien pro Jahr bauen wollen/sollen, dass der Baugrund zukünftig noch knapper werden wird. Eine andere Entwicklung betrifft jedoch die Baukosten – in den vergangenen eineinhalb Jahren sind diese um gut 15 Prozent gestiegen. Da wird es nicht leicht sein, leistbaren Wohnraum flächendeckend anbieten zu können, da brauchen wir neue Ansätze.“

Das heißt, dass mehr in die Sanierung fließen muss – und auch in Hochhäuser?
Kirschner: „Durchaus – wir brauchen auf jeden Fall mehr Mut zum großvolumigen Wohnbau – hier gibt es immer noch Vorbehalte, wobei wir ja das beste Beispiel mitten in Wien haben: den Wohnpark Alt Erlaa, der mit 3.200 Wohnungen und einer 98prozentigen Wohnzufriedenheit sensationell gut funktioniert. Aber auch die Sanierung hat einen hohen Stellenwert und muss vorangetrieben werden – da braucht es vor allem politische Signale, die auch in Hinsicht auf unsere vereinbarten Klimaschutzziele dringend notwendig sind.“

Welche Rahmenbedingungen wünschen Sie sich für die gemeinnützigen Bauträger, um die Ansprüche an Ökologie, Leistbarkeit und soziale Nachhaltigkeit mit hoher Qualität weiterhin erfüllen zu können?

Kirschner: „Klarheit – vor allem. Aber ich denke, wir können in Österreich nicht klagen. Aber natürlich, ich finde, man muss als Bauträger die Möglichkeit haben, von Projekt zu Projekt entscheiden zu können und deshalb halte ich nichts von strikten Vorgaben, die zum Teil überzogen sind wie sie es bspw in puncto Haustechnik
oder Brandschutz durchaus gibt. Gute funktionale Architektur muss nicht teuer sein – das sieht man auch bei den Gemeindebauten der Stadt Wien aus den 20er Jahren. Ich will das bisherige Niveau halten – und ich bin davon überzeugt, dass das mit klugen städtebaulichen Konzepten auch möglich ist.“

Wie definieren Sie Wohnqualität?

Kirschner: „Das ist sicher für jeden ein wenig anders. Aber wir sehen bei Alt Erlaa, wie die Wohnqualität seit mehreren Generationen geschätzt wird – und dann gibt es offensichtlich auch keine Fluktuation und keine Probleme. Eine kleine Wohnung mit einem klug geschnittenen Grundriss kann aber ebenso qualitätsvoll sein wie ein Generationen-wohnen-Projekt mit vielen Gemeinschaftsräumen.

Aber der Standard heute, mit Freiflächen bei jeder Wohnung, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel etc., da sind wir mit Sicherheit in puncto Wohnqualität bereits Vorreiter in Europa.“

Der soziale Wohnbau kommt zusehends unter Druck – die Baukosten sind ein Grund, aber auch die überteuerten Baugründe. Sehen Sie hier einen politischen Willen zur Veränderung?

Kirschner: „Ja, das ist korrekt – hier gibt es einen dringenden Handlungsbedarf, aber ich bin davon überzeugt, dass wir uns in die richtige Richtung bewegen. Dazu zählen für mich die Ansätze zur Baulandreservierung für den geförderten Wohnbau ebenso wie auch die neue Widmungskategorie `geförderter Wohnbau` in der Wiener Bauordnung. Die Grundkosten werden dadurch im geförderten Wohnbau mit 188 Euro pro Quadratmeter Bruttogrundfläche begrenzt. Gut finde ich auch die Förderungsdauer von fast 40 Jahren und den Ansatz, dass die Wohnungen weder mit Gewinn vermietet noch verkauft werden dürfen – damit ist der Spekulation ein Riegel vorgeschoben.“

Die Wohnbau-Initiative ist ein gutes Instrument zur Realisierung von mehr und leistbaren Wohnbauten – aber ist das genug? Können Sie sich eine Ausweitung der Wohnbauförderung vorstellen?

Kirschner:„Die Wohnbauinitiative wurde als zweite Schiene parallel zum geförderten Wohnbau ins Leben gerufen. Das war sicher eine gute Idee. Wir haben Projekte in beiden Systemen mit Erfolg realisiert. Ich finde es auch gut, dass die Initiative fortgeführt wird, denn diese wirkt auch…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Ziel ist Wohnzufriedenheit und faire Wohnversorgung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.

Das Motto des diesjährigen GBVVerbandstages im Burgenland lautete „Bauen mit sozialer Verantwortung“. Das ist doch eigentlich DER Slogan der Gemeinnützigen – warum betonen Sie als Verband dieses Thema extra?

Karl Wurm: „Weil wir davon überzeugt sind, dass es notwendig ist und dass wir als Land aufpassen müssen, dass die soziale Verantwortung nicht unter die Räder kommt. Ja, Bauen mit sozialer Verantwortung ist für uns Gemeinnützige kein leerer Slogan, sondern gelebte Praxis und seit jeher ein Anliegen. Wir sind jene, die leistbares Wohnen in ganz Österreich garantieren. Wir leisten darüber hinaus mit unserer Bautätigkeit einen wichtigen Beitrag zur Integration von Menschen mit Behinderung, Flüchtlingen oder alten Menschen.“

Das heißt, somit ist das Motto des Verbandstages auch als Botschaft an die Politik zu verstehen?

Wurm: „Auf jeden Fall! Wir sehen schon Ansätze in der Politik, die leistbares Wohnen erschweren – oder anders ausgedrückt, ich vermisse die Priorität von leistbaremWohnraum. Marktpreise(Höchstpreise) für Grundstücke sind Idealbild für Transparenz, Marktmieten werden als Motor funktionierenden Wohnens gesehen. Reine Marktbedingungen aber machen leistbares Wohnen in Wirklichkeit immer unmöglicher. Die Gemeinnützigen brauchen Rahmenbedingungen, die es ermöglichen, leistbaren Wohnraum zu schaffen. Also günstige Grundstücke, keine überbordenden Normen und Qualitätsvorschriften. Und für diese Rahmenbedingungen ist die Politik zuständig.“

Wird am Bedarf vorbei agiert?

Wurm: „Das will ich jetzt nicht so drastisch bestätigen, aber in den Ballungsräumen wird schon sehr viel teurer, freifinanzierter und zu wenig leistbarer, geförderter Wohnraum errichtet, obwohl die Nachfrage nach günstigen Wohnungen riesengroß, der Leistungsspielraum der meisten Wohnungssuchenden aber relativ gering ist. Die Gemeinnützigen berücksichtigen bei der Wohnungsvergabe die sozialen Bedarfsgruppen und viele GBV bieten den Menschen auch spezialisierte, zweckgewidmete Wohnungsangebote. Aber werden solche Angebote von der öffentlichen Hand und ihren Rahmenbedingungen wirklich forciert? Eine Umfrage ergab, dass 82 Prozent der befragten GBV sich mit mindestens einem Objekt an eine spezielle soziale Zielgruppe richten, über ein Drittel sogar an drei oder mehr unterschiedliche Gruppen. Insgesamt kommen die gemeinnützigen Bauvereinigungen auf knapp 11.000 Wohneinheiten, die sie so zur Verfügung stellen. Das nenne ich bedarfsgerechtes Bauen mit sozialem Fokus.“

…

zum vollständigen Artikel als PDF

Der Beitrag Bauen mit sozialer Verantwortung erschien zuerst auf Wohnungswirtschaft-dev.