„Die Krawalle an Silvester sind lediglich die Spitze des Eisbergs“, sagt Andreas Breitner, Direktor des Verbands norddeutscher Wohnungsunternehmen (VNW). „Die sozialen Vermieter haben in Teilen ihrer Quartiere mit Armut, Ausgrenzung und sozialer Perspektivlosigkeit zu tun. Es bilden sich Parallelgesellschaften mit eigenen Treffpunkten, Supermärkten und Sportvereinen. Zudem treffen in unseren Wohnvierteln oftmals unterschiedliche Kulturen aufeinander, was zu mehr Konflikten führt. In unseren Quartieren sollen reich und arm, jung und alt, krank und gesund, deutsch und nicht deutsch friedlich zusammen leben. Das wird immer schwieriger. Leider werden soziale Vermieter zu oft mit diesen Problemen allein gelassen.“

VNW-Unternehmen steckten Jahr für Jahr vielen Millionen Euro in die Entwicklung ihrer Wohnquartiere und die Sozialarbeit vor Ort, so Andreas Breitner weiter. „Dennoch müssen sie erleben, dass ein kleiner Teil der Bewohner für Unfrieden sorgt. Darüber nicht sprechen zu wollen, erinnert mich an ein kleines Kind, das die Hände vor die Augen hält und glaubt, es wird nicht mehr gesehen.“

Die Forderung nach einem Böllerverbot oder Hetze gegen Ausländer würden die Probleme nicht lösen, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner weiter. „Es fliegen nicht nur Böller, sondern auch Steine. Es knallt, aber es brennt auch. Ja, die Gewaltexzessen sind Ausdruck fehlender Integration der Gewalttäter. Und ja: Wir erreichen einen Teil von ihnen nicht (mehr). Jetzt reflexartig zu fordern, dass der Staat mehr ‚harte Kante‘ zeigen müsse, ist die immer gleich Reaktion auf die immer gleichen Aktionen.“

Pauschale Verdächtigungen haben die differenzierte Analyse abgelöst

Besonders ärgerlich sei, dass populistische Politikerinnen und Politiker so tun, als hätte das alles kaum etwas mit ihnen zu tun, sagt VNW-Direktor Andreas Breitner. „Längst haben pauschale Verdächtigungen und Behauptungen die differenzierte Analyse der gesellschaftlichen Probleme abgelöst. Polizistinnen und Polizisten wird eine rechte Gesinnung unterstellt, die Gewalt fördere. Migrantinnen und Migranten wiederum werden pauschal als kriminell eingeordnet. Beides entspricht nicht der Lebenswirklichkeit. Das sind Verunglimpfungen, die Vermieter kennen, wenn sie als ‚gierig‘ beschimpft werden.“

„Besser wäre es, sie würden die bisherigen Integrationskonzepte auf den Prüfstand stellen. Was läuft schief? Warum läuft es schief? In welchen Ländern läuft es warum besser? Das sind jetzt die Fragen, die Politik sich stellen muss.“

VNW-Direktor Andreas Breitner

Wer so etwas tue, der müsse sich nicht wundern, dass vor allem junge Menschen – und zwar unabhängig von ihrer Herkunft – sich von Staat und Politik abwendeten und sich unter ihnen die Überzeugung breit mache: „Hilf‘ die selbst, denn dich hört niemand.“ Die eigene Familie oder die soziale Bezugsgruppe werde so zur „entscheidenden Instanz“ bei der Bewertung von Verhalten – und dabei stehe die demonstrative Ablehnung von Staat und Gesellschaft in der Bewertungshierarchie ganz oben.

Integrationskonzepte müssen auf den Prüfstand

Nicht selten würden die Gewaltexzesse jetzt von Politikerinnen und Politiker beklagt, die seit vielen Jahren politische Verantwortung tragen würden, sagt Mehr von dem Alten bedeutet lediglich einen hohen gesellschaftlichen Preis zu zahlen.“

Zu dieser Analyse gehört nach den Worten von Andreas Breitner auch, sich von populistischen Forderungen im Bereich der Wohnungspolitik zu verabschieden. Eine schwammige neue Gemeinnützigkeit oder Enteignungsphantasien schafften nicht eine neue Wohnung und änderten nichts an den schwierigen Verhältnissen in Problemquartieren. „Wir brauchen keinen wohnungspolitischen Aktionismus, sondern wollen bezahlbare Mieten garantieren und uns um den sozialen Frieden in den Quartieren kümmern.“

„Wir brauchen keine Debatte über die Herkunft der Täter in der Berliner Silvesternacht. Die steht fest“, so Breitner weiter. „Wir brauchen eine ideologiefreie Debatte über eine friedliche Kultur der Verschiedenheit. Die bei uns lebenden Menschen werden in einer offenen Gesellschaft immer verschieden sein. Nur wie gelingt es, ein friedliches Miteinander zu gewähren? Dazu brauchen wir Antworten – und hier liefern die politisch Verantwortlichen viel zu wenig.“

„Wer sich mit diesem Thema überfordert fühlt, sollte es nicht als überflüssig von sich weisen“, sagt der VNW-Direktor. „Die norddeutschen Vermieter stellen sich der Debatte und stehen in ihren Quartieren für die Umsetzung bereit. Der Dialog darüber muss aber politisch gewollt sein.“

Oliver Schirg

www.vnw.de

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Wir stehen weltweit vor großen Herausforderungen: Klimakrise, Artensterben, soziale Ungleichheit. Die Zukunft für alle lebenswert und nachhaltig gestalten – um nichts Geringeres geht es in den 17 Sustainable Development Goals der Vereinten Nationen (SDGs). Eines der 17 Ziele widmet sich nachhaltigen Städten und Gemeinden – eine konkrete Zielvorgabe lautet: bis Ende 2030 Zugang zu angemessenem, sicherem und bezahlbarem Wohnraum für alle sicherzustellen.

Doch bis 2030 bleiben uns nur noch wenige Jahre. Die Deutsche Nachhaltigkeitsstrategie geht die 17 Ziele daher sektor- und akteursübergreifend in sechs Transformationsbereichen an. Einer der Transformationsbereiche ist „Nachhaltiges Bauen und Verkehrswende“. Der Bausektor ist nicht nur in Deutschland, sondern auch global eines der Sorgenkinder der Nachhaltigkeitstransformation. Das Bauen und Betreiben von Gebäuden und Infrastrukturen ist für rund 40 Prozent der global ausgestoßenen Treibhausgase verantwortlich.

Gleichzeitig entsteht die Hälfte der gesamten Abfälle in den westlichen Industrieländern durch Bau und Abriss. Zusätzlich werden in Deutschland täglich etwa 45 Hektar naturnahe Landschaft in Siedlungs- und Verkehrsflächen umgewandelt. Alle Akteure, die am Planen, Bauen und Wohnen beteiligt sind, stehen hier in der Verantwortung: von den Kommunen über Architekt:innen, Planungs- und Ingenieurbüros hin zu Wohnungsbauunternehmen, Handwerksbetrieben, Projektentwicklern und Eigentümern.

Schließlich ist Wohnen seit Jahren eines der drängendsten Themen in Deutschland. In der gesellschaftlichen Diskussion geht es dabei unter anderem um mangelnden Wohnraum, die hohen Mieten in Großstädten, sowie den Anstieg der Immobilienpreise. Das Thema Wohnen beschäftigt jeden und jede, da die Wohnsituation die Lebensqualität der Menschen ganz unmittelbar betrifft.

Mit wachsender Bevölkerung geht ein gesteigerter Bedarf an neuen Wohnungen einher. Doch das ist nur ein Teil des Problems: Schließlich ist die Wohnfläche in Deutschland vor allem falsch verteilt: Viele ländliche und strukturschwache Regionen haben mit Leerstand zu kämpfen und mussten jahrelang eher den Rückbau organisieren.

Wenn wir bauen, dann nicht auf der grünen Wiese, sondern indem wir intelligent nachverdichten, Etagen aufstocken und Leerstände klug nutzen.

Zum Glück stehen viele Lösungen parat: Umnutzung statt Neubau. Sanierung im Bestand. Bauen mit nachwachsenden Rohstoffen. Wenn wir bauen, dann nicht auf der grünen Wiese, sondern indem wir intelligent nachverdichten, Etagen aufstocken und Leerstände klug nutzen. Um Rohstoffe zu sparen, müssen wir wissen, was wo bereits wie verbaut ist und das auch im Neubau eindeutig erfassen. Viele gehen hier schon voran:

Genau an diesen Visionen möchte das Gemeinschaftswerk Nachhaltigkeit anknüpfen. Das von Bund und Ländern initiierte Projekt wird vom Rat für Nachhaltige Entwicklung koordiniert. Herzstück des Projekts ist eine Web-Plattform. Ziel ist die Bündelung gesellschaftlicher Kräfte, um die Transformation zum Erfolg zu führen. Erstes Schwerpunktthema im Jahr 2023 wird der Transformationsbereich „Nachhaltiges Bauen und Wohnen“ sein.

Zum einen soll das Gemeinschaftswerk Sichtbarkeit für all jene schaffen, die bereits mutig voranschreiten. Aber es soll auch Raum für neue, ungewöhnliche Allianzen bieten und zu weiterem Engagement anregen, um die vor uns liegenden Herausforderungen gemeinsam angehen zu können. Wer aktiv werden will – in seiner Organisation nachhaltig beschaffen oder einkaufen will, als Unternehmen Schritte in Richtung Kreislaufwirtschaft gehen oder als Kommune schnell klimaneutral werden will – muss heute das Rad noch zu oft neu erfinden. Lösungen gibt es, doch diese sind nicht immer leicht zu finden. Das soll sich mit der Webplattform des Gemeinschaftswerks ändern!

Tipp:
Zeigen Sie Ihr Engagement und vernetzen Sie sich mit anderen engagierten Akteuren. Werden Sie mit Ihrer Initiative, Ihrem Unternehmen oder Ihrer Organisation noch heute Teil des Gemeinschaftswerks Nachhaltigkeit, indem Sie sich auf der Web-Plattform registrieren.

Schon mehrere hundert Organisationen haben sich innerhalb der ersten Wochen dazu entschieden, mitzumachen: Dabei ist zum Beispiel das Unternehmen Concular, das eine digitale Datenbank als Grundvoraussetzung für eine zirkuläre Bauweise bereitstellt. Die Softwarelösung digitalisiert Gebäude und Materialien. Mit Brownfield24 ist eine Dienstleistungsplattform für Altlastenareale, Brachflächen und Revitalisierungsprojekte Teil des Gemeinschaftswerks. Und engagiert sind viele weitere Akteure wie Architektenkammern, Wohnungsunternehmen und Unternehmen der Immobilienwirtschaft.

Werden auch Sie Teil des Gemeinschaftswerks. Vernetzen Sie sich mit Organisationen, mit denen Sie normalerweise nicht mit an einem Tisch sitzen. Finden Sie gemeinsam nachhaltige Lösungen zu den Herausforderungen der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Der Rat für Nachhaltige Entwicklung möchte mit dem Gemeinschaftswerk Nachhaltigkeit diesen Prozess begleiten. Lassen Sie es uns angehen.

Antonia Below

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Animiert durch viele Gespräche mit Menschen aus der Branche hat das Team von Wohnungswirtschaft heute. sich die Frage gestellt:„Wie kommen Sie als Leser schneller zu den Lösungsartikeln?“. Wir haben unsere digitalen Prozesse überdacht und präsentieren Ihnen jetzt das Ergebnis:

Vom Newsletter kommend, sehen und merken Sie schon beim ersten KLICK. Der komplette Artikel mit Bildern oder Grafiken erscheint auf Ihrem Bildschirm oder Smart Phone. Was ist passiert? Ab dieser Januar-Ausgabe sind alle aktuellen Artikel im html-Format für Sie lesbar und werden auch so im Wissensarchiv von Wohnungswirtschaft heute. eingestellt. Die bisherigen Archiv-Artikel bleiben als PDF erhalten.

Schauen Sie selbst auf der Wissensplattform www.wohnungswirtschaft-heute.de und auf den Seiten unserer acht Fachtiteln.

Januar 2023. Die Ausgabe Nummer 172 von Wohnungswirtschaft heute. ist für Sie bereit.  Ein neues Heft, mit neuen Inhalten, klicken Sie mal rein und lesen Sie: Nachhaltigkeitskodex unterzeichnet – Wohnungswirtschaft übernimmt gesellschaftliche Verantwortung: sozial, ökonomisch und ökologisch

Studie: Smart-Meter-Rollout – Kosten kaum durch Stromeinsparung kompensierbar – Infrastruktur-Aufbau mit Steuermitteln bezuschussen
Silvester-Krawalle – Populistische Forderungen aus der Politik lösen die Probleme nicht – Soziale Vermieter werden in den Quartieren zu oft allein gelassen
Geringe Mietsteigerung versus Kostenexplosion – auch sächsische Wohnungsgenossenschaften sind in der Preisspirale
Deutschland heute – Fakten zu Lebensbedingungen in Stadt und Land
Wärme, ein kostbares Gut – Zehn Gerichtsurteile zum Thema Heizung und Immobilien
Die Auswirkungen des Klimawandels auf die Wohnungswirtschaft
Die Bau- und Wohnwende ist ein Gemeinschaftswerk
Bauherren sollten Gewährleistungsfristen auf dem Schirm haben, dann vermeiden sie Schäden und Kosten

Ich wünsche Ihnen alles Gute für 2023. Bleiben Sie zuversichtlich und nachhaltig

Ihr Gerd Warda

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Eine Analyse der Verbrauchsdaten von 1.600 Haushalten zeigt: Der Einbau eines Smart Meter führt bislang zu keinen nennenswerten Stromeinsparungen. Um bei der Digitalisierung der Energiewende die Umwelt zu schonen, empfiehlt das IÖW: Smart Meter sollten so datensparsam wie möglich betrieben werden. 

Smart Meter zentral für flexibleres Stromsystem

„Deutschland will möglichst rasch klimaneutral werden. Im Stromsektor heißt das vor allem: Mehr Solar- und Windenergie. Da diese Energiequellen wetterbedingt fluktuieren, muss das Stromsystem flexibler werden. Mit intelligenten Stromzählern können Verbraucher*innen etwa flexible Tarife angeboten werden, in deren Preisgestaltung sich die Höhe des Stromangebots niederschlägt“, erklärt IÖW-Energiewendeforscherin Astrid Aretz. „Diese intelligente Strominfrastruktur ist für ein erneuerbares Stromsystem essenziell. Lange Zeit war mit dem Einbau von Smart Metern zudem die Hoffnung verbunden, dass Verbraucher*innen Strom sparen, indem ihnen ihr Verbrauch sichtbar gemacht wird und sie so Einsparpotenziale erkennen. Unsere empirischen Untersuchungen zeigen: Diese Hoffnung erfüllt sich bislang nicht.“ 

IÖW: Bislang sparen Haushalte nach Einbau eines intelligenten Stromzählers („Smart Meter“) keinen Strom

Viele Millionen Stromzähler sollen „smart“ werden

Der Rollout bringt logistischen und regulatorischen Aufwand mit sich und eine große Menge an Hardware- sowie Softwarekomponenten. Allein der Pflichteinbau nach dem aktuellen Gesetz beläuft sich auf sieben Millionen Messstellen, also mindestens genauso viele Smart Meter mit den dazugehörigen Gateways, den Übertragungseinheiten. Ein flächendeckender Ausbau beträfe über 40 Millionen Haushalte. Ihr Lebenszyklus, Stromverbrauch und Datenaufwand sowie der Austausch bisheriger Stromzähler haben relevante ökologische Folgen.

Dr. Astrid Aretz und Nesrine Ouanes empfehlen: Der Smart-Meter-Rollout sollte für die Umsetzung der Energiewende flächendeckend erfolgen. Dabei sollten jedoch die ökologischen Belastungen minimiert und die digitale Infrastruktur so datensparsam wie möglich betrieben werden

So brauchen intelligente Zähler im Betrieb für Datensammlung, -verarbeitung und -transfer selbst Strom. Bei einer sekündlichen Erfassung, die auch den Verbrauch einzelner Geräte erkennbar macht, summiert sich die Klimawirkung eines Smart Meter auf etwa 17 kg CO₂-Äquivalente in einem Jahr, was etwa 40 Waschladungen mit einer herkömmlichen Waschmaschine entspricht. Daher empfehlen die Forschenden, dass die Daten konsequent nur nach Bedarf erhoben werden. So sollten die Voreinstellungen im Default-Modus eines intelligenten Zählers etwa eine wöchentliche Erhebung vorsehen, die nur bei besonderem Bedarf häufiger erfolgt. 

Datensparsamkeit beim Betrieb der intelligenten Zähler aus Umweltsicht zentral

„Datensparsamkeit ist zentral dafür, dass Umweltbelastungen, die durch Aufbau und Betrieb der Infrastruktur entstehen, möglichst gering sind“, so IÖW-Forscherin Clara Lenk. Auch ist es wichtig, den Rollout so zu konzipieren, dass Smart Meter flächendeckend eingebaut werden. Nur so wird es möglich, maximale Einsparungen zu erzielen und den immensen logistischen Aufwand des Rollouts effizient zu steuern. „Der flächendeckende Ausbau hätte deutliche Effizienzvorteile: So würde ein großer logistischer Aufwand entfallen, wenn der Um­bau nicht punktuell, sondern straßenweise erfolgen würde“, ergänzt Astrid Aretz. 

Kosten eines Smart Meter für Haushalte nicht durch Stromeinsparung kompensierbar

Tipp:
Die Studie "Smart-Meter-Rollout: Die Energiewende datensparsam voranbringen" können Sie per Klick auf diesen Link herunterladen

Da die Kosten, die auf die Haushalte für einen Smart Meter zukommen, in der Regel nicht durch die Stromeinsparung kompensiert werden, die Verbreitung des Smart Meter aber eine notwendige Infrastruktur für die Energiewende ist, sollte diese Belastung nicht komplett den Verbraucher*innen übertragen werden, so das IÖW in seiner Untersuchung. Zumindest ein Teil der Kosten sollte aus öffentlicher Hand durch Steuermittel bezuschusst werden, empfehlen die Forscherinnen. 

Richard Harnisch

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Um das Thema Nachhaltigkeit und die entsprechende Berichterstattung weiter voranzutreiben, hat der Spitzenverband der Wohnungswirtschaft GdW gemeinsam mit der Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen (AGW) und dem Rat für Nachhaltige Entwicklung (RNE) die 2014 erstmals vorgelegte branchenspezifische Ergänzung des Deutschen Nachhaltigkeitskodex (DNK) weiterentwickelt. Ziel ist es, die Lücke zwischen freiwilliger und verpflichtender Nachhaltigkeitsberichterstattung zu schließen.

„Die sozial orientierten Wohnungsunternehmen wirtschaften seit jeher nach den drei Grundprinzipien sozialer, ökonomischer und ökologischer Verantwortung. Eine nachhaltige, auf Langfristigkeit ausgelegte Unternehmensführung gehört damit zur DNA der Wohnungswirtschaft. Aktuell gewinnt die Nachhaltigkeitsberichterstattung noch weiter an Bedeutung, da mit der Novellierung der CSR-Richtlinie der Kreis der verpflichteten Unternehmen deutlich erweitert und das Thema Nachhaltigkeit von der Freiwilligkeit zur gesetzlichen Verpflichtung aufgewertet wird.

Um die Wohnungsunternehmen bei ihrem Engagement effektiv zu unterstützen, haben wir die bereits 2014 erstmals veröffentlichte branchenspezifische Ergänzung des DNK jetzt weiterentwickelt und aktualisiert“, sagt Axel Gedaschko, Präsident des Spitzenverbandes der Wohnungswirtschaft GdW, anlässlich der Unterzeichnung der neuen Ergänzung des Deutschen Nachhaltigkeitskodex für die Wohnungswirtschaft gemeinsam mit Vertretern von RNE und AGW in Berlin.

Tipp:
Eine Checkliste für die Erklärung nach dem Deutschen Nachhaltigkeitskodex können Sie per Klick auf diesen Link downloaden.

„Der Rat für Nachhaltige Entwicklung hat mit dem DNK ein Instrument für die umfassende Nachhaltigkeitsberichterstattung geschaffen, das Transparenz und Vergleichbarkeit ermöglicht. Er bietet einen guten Einstieg ins Nachhaltigkeitsmanagement und gibt gleichzeitig Anstöße, dieses kontinuierlich weiterzuentwickeln, um die eigene Transformation sichtbar zu machen. Auch Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden für das Thema sensibilisiert und können die Nachhaltigkeitsstrategie mitentwickeln.

Im Zuge der kommenden Berichtspflichten wird die Nachfrage verschiedener Stakeholder nach validen Nachhaltigkeitsinformationen deutlich ansteigen. Der DNK kann für die Erfüllung zukünftiger Berichtspflichten ein gutes Berichtsformat und praktische Hilfestellungen bieten“, sagt Dr. Werner Schnappauf, Vorsitzender des Rates für Nachhaltige Entwicklung (RNE).

„Die EU-Taxonomie liefert einheitliche Definitionen dafür, was nachhaltiges Investieren und Wirtschaften ist. So soll auch das Greenwashing verhindert werden. Wo ‚green‘ drauf steht, soll auch ‚green‘ drin sein. Werden bestimmte Kriterien in einem Unternehmen (noch) nicht erfasst oder erfüllt, besteht auch die Möglichkeit einer Erklärung darüber, warum dies so ist bzw. ob sich ein Berichtswesen dahingehend aktuell in der Planung befindet (explain).

Zu erörtern, warum noch nicht alle Anforderungen erfüllt sind und gleichzeitig zu zeigen, dass eine unternehmerische Kultur der Nachhaltigkeit gelebt wird, ist an dieser Stelle besonders wichtig“, sagt Christoph Beck, Vorstandsmitglied der degewo AG und Vorsitzender des Fachausschusses Rechnungslegung & Finanzierung des GdW.

„Die DNK-Entsprechenserklärung erlaubt einem Unternehmen eine klare Positionierung gegenüber seinen Stakeholdern und die Möglichkeit gegenüber der Öffentlichkeit, jene Bereiche aufzuzeigen, für die es Verantwortung übernimmt und sich besonders engagiert. Hierfür bietet die branchenspezifische Ergänzung den wohnungswirtschaftlichen Unternehmen konkrete Anhaltspunkte, Vorschläge und Beispiele für relevante Themen, Vorgehensweisen sowie Kennzahlen, welche eine Unterstützung für die Nachhaltigkeitsberichterstattung bieten und somit das Engagement rund um die Themen Ökologie und Soziales sichtbar machen“, sagt Samir Sidgi, Vorsitzender der Geschäftsführung der Stuttgarter Wohnungs- und Städtebaugesellschaft mbH und Vorsitzender des Arbeitskreises Betriebswirtschaft der Arbeitsgemeinschaft Großer Wohnungsunternehmen (AGW).

Nach der CSR-Richtlinie sind Unternehmen, die zwei von drei Kriterien erfüllen – mehr als 250 Mitarbeiter, mehr als 40 Millionen Euro Umsatz oder mehr als 20 Millionen Euro in der Bilanz – von der Verpflichtung zur Nachhaltigkeitsberichterstattung betroffen. Für diese Unternehmen gilt dann, dass Ort der Berichterstattung zwingend der Lagebericht und eine prüferische Durchsicht der Nachhaltigkeitsberichterstattung verpflichtend ist.

Im Ergebnis bedeutet dies, dass alle großen Wohnungsunternehmen von der Regelung erfasst sind. Aber auch kleine und mittelgroße Wohnungsunternehmen in öffentlicher Hand unterliegen der Pflicht zur Nachhaltigkeitsberichterstattung und weiteren Angaben gemäß EU-Taxonomie-Verordnung, wenn die landesrechtlichen Vorschriften, Satzungen oder Gesellschaftsverträge verlangen, dass diese wie große Kapitalgesellschaften zu bilanzieren haben.

Andreas Schichel

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Räumliche Ausbreitung von COVID-19

Die Siedlungsdichte einer Region hatte in den Jahren 2020 und 2021 keinen Einfluss auf die einwohnergewichteten COVID-19-Fallzahlen. Hohe Fallzahlen gab es sowohl in städtischen als auch in ländlichen Räumen. Das Infektionsgeschehen entwickelte sich jedoch unterschiedlich dynamisch: Die einwohnerbezogenen Fallzahlen stiegen in städtischen Räumen zu Beginn der Wellen stärker als in ländlichen Räumen. Hier dauerte es auch länger, bis die Zahlen wieder sanken.

Wohnen

Die Wohnimmobilienmärkte zeigten sich in der Pandemie robust. Mieten und Preise folgen längerfristigen Trends. So erhöhten sich die Kaufpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser allein in den sieben größten deutschen Städten zwischen 2016 und 2021 um 78 Prozent. Aufgrund von hohen Preisen und Mieten in den Städten orientierten sich immer mehr Menschen ins Umland, insbesondere Familien. Dadurch entwickelten sich die Landkreise im Umland der kreisfreien Großstädte zu Hotspots der Bautätigkeit – bezogen auf die Baugenehmigungen und Baufertigstellungen pro Kopf.

Soziales:

Die Pandemie hat den Fokus auch auf soziale Unterschiede in Deutschland gelenkt. Ein Indikator für die soziale Lage ist der Anteil der Bevölkerung, der Leistungen nach dem Sozialgesetzbuch II (Hartz IV) bezieht. Eine Sonderauswertung des BBSR für 50 Großstädte zeigt große innerstädtische Unterschiede: Stadtteile mit einem sehr geringen Anteil an Menschen, die Transferleistungen nach SGB II beziehen, stehen Stadtteilen gegenüber, in denen bis zu 70 Prozent der Bevölkerung SGB-II-Leistungen erhalten. Im Schnitt lebte im Jahr 2020 jedes fünfte Kind in einer Bedarfsgemeinschaft.

Arbeitsmarkt:

Mit dem Instrument der Kurzarbeit stand 2020 verstärkt ein Instrument zur Verfügung, um krisenbedingte Entlassungen zu vermeiden. Die regional vorherrschende Wirtschaftsstruktur bestimmte dabei die konjunkturelle Kurzarbeit. Unterschiede zwischen städtisch und ländlich geprägten Räumen waren kaum auszumachen.

Vor allem die stark vom verarbeitenden Gewerbe geprägten Kreise in Bayern und Baden-Württemberg wiesen mit einer mittleren Kurzarbeiterquote von mindestens 10 Prozent deutlich höhere Werte auf als beispielsweise ostdeutsche Regionen. Auch in stark vom Tourismus und Gastgewerbe abhängigen Regionen lagen die Anteile an Kurzarbeit überdurchschnittlich hoch, beispielsweise an Nord- und Ostsee.

Homeoffice-Potenzial:

Das Arbeiten von zuhause gehörte in Pandemiezeiten zum Alltag. Wie groß der Anteil der Beschäftigten ist, die im Homeoffice arbeiten können, hängt von der Branchenstruktur einer Region ab. Besonders beliebt ist Homeoffice in Branchen wie Telekommunikation und IT, Banken und Versicherungen oder in der Verwaltung.

Die größten Potenziale liegen entsprechend in den Ballungsräumen. Nach BBSR-Berechnungen lassen sich hier mindestens ein Drittel der Tätigkeiten von sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im Homeoffice erledigen.

Verkehr:

Die Zahl der Kraftfahrzeuge stieg auch zu Pandemiezeiten weiter – auf 59 Millionen im Jahr 2021, darunter knapp 48,3 Millionen Personenkraftwagen. Laut Kraftfahrt-Bundesamt waren zum Stichtag 1. Oktober 2021 mehr als eine Million Pkw mit Elektroantrieben zugelassen.

Sie machen inzwischen über 25 Prozent der Neuzulassungen aus. Regional unterscheidet sich der Anteil der Pkw mit Elektroantrieben in Deutschland: Allein in Nordrhein-Westfalen waren 2021 nahezu doppelt so viele Elektrofahrzeuge zugelassen wie in den ostdeutschen Ländern inklusive Berlin. Neben den Standorten von Autoherstellern sind es vor allem die großen Ballungsräume in den alten Bundesländern, in denen der Anteil der Elektrofahrzeuge überdurchschnittlich hoch ist.

Digitale Infrastruktur:

Nicht nur für das Homeoffice ist eine gute digitale Infrastruktur wesentlich. In 20 Prozent aller Städte und Gemeinden waren 2021 mindestens 75 Prozent der Haushalte an Breitband der Übertragungsgeschwindigkeit 1.000 Megabit pro Sekunde angeschlossen. Trotz der vorangehenden Erschließung in allen Landesteilen bleibt die Kluft zwischen großen und kleinen Gemeinden sowie zwischen zentral und peripher gelegenen Kommunen erhalten – auch bei niedrigeren Bandbreiten von 100 und 50 Megabit pro Sekunde.

Schulische Bildung:

Die Corona-Pandemie hat den Blick auf Ungleichheiten schulischer Bildung gelenkt. Seit Jahren verlassen zwischen 8 und 10 Prozent der Schülerinnen und Schüler eines Jahrgangs die Schule ohne Hauptschulabschluss. Zum Vergleich: In einigen Landkreisen lag dieser Wert im Jahr 2020 bei mehr als 10 Prozent, in anderen Landkreisen bei weniger als 2,5 Prozent. 

Onlinehandel:

Im ersten Jahr der Pandemie legte der Onlinehandel kräftig zu. Bundesweit gaben die Menschen im Jahr 2020 im Schnitt 813 Euro für ihre Online-Einkäufe aus. Im Vergleich der kreisfreien Städte und Landkreise bewegte sich die Online-Einzelhandelskaufkraft zwischen mindestens 652 Euro und maximal 1.060 Euro je Einwohnerin und Einwohner. Besonders hoch lag die Online-Einzelhandelskaufkraft in wirtschaftlich starken Großstädten und ihrem Umland. Die Werte in strukturschwachen Städten und Landkreisen sind hingegen vergleichsweise niedrig.

Christian Schlag

Der Atlas der Stadt- und Regionalentwicklung hier zum Download als PDF

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Dazu Mirjam Philipp, Vorstand des VSWG: „Das ist eine abwegige Schlussfolgerung. Denn die hohen Kosten machen auch vor Mietwohnungen nicht halt, die von langfristigen Bestandshaltern wie den sächsischen Wohnungsgenossenschaften gehalten werden. Ein Großteil der sächsischen Bevölkerung lebt in bereits gebauten Wohnungen.

Wir kämpfen hier – trotz der Kostensteigerungen – immer für bezahlbares Wohnen. Und das, obwohl in unsere Bestände massiv investiert werden muss. Nicht nur, dass die große Sanierungswelle in den 1990er Jahren mittlerweile 25 bis 30 Jahre zurück liegt und nun der nächste Zyklus ansteht, sind Investitionen zur gesetzlich verordneten Reduktion der Treibhausgasemissionen, zum Anbau von Aufzügen oder zur Modernisierung von Grundrissen weiter notwendig. Auch dafür müssen Wohnungsunternehmen oft Darlehen aufnehmen.

Zur Verdeutlichung: Aktuell investieren die Wohnungsgenossenschaften rund 20 Euro pro Quadratmeter und Jahr und damit etwa ein Drittel der Miete in die Instandhaltung. Darin noch nicht enthalten sind Investitionen zur Qualitätssteigerung, die unseren Genossenschaften unverändert wichtig bleibt. Bei aktuellen Kostensteigerungsraten bei Bauleistungen von 10 bis 20 Prozent im Jahr wird auch die Bestandsbewirtschaftung sehr schwierig. Auch sind die Wohnungen derzeit mit durchschnittlich 200 Euro pro Quadratmeter verschuldet.

Ein Anstieg des Zinsniveaus von 1,0 auf 4,0 Prozent bedeutet hierbei Mehrkosten von 50 Cent pro Quadratmeter und Monat und das bei gleicher Miete (durchschnittliche Nutzungsgebühr/Nettokaltmiete liegt bei 5,16 EUR/m²). Statt ständig über Neubau und Eigentumswohnungen zu sprechen, sollten wir endlich anfangen über Mietwohnungen im Bestand zu reden und sie als wunderbare Alternative zum Eigenheim auf der grünen Wiese zu sehen. Bezahlbares Wohnen findet hier statt; jedoch darf dies nicht zum Substanzverzehr der Wohnungsgenossenschaften führen.“

Die 207 im Verband Sächsischer Wohnungsgenossenschaften e. V. (VSWG) organisierten Wohnungsgenossenschaften sind ein bedeutender Faktor im sächsischen Wohnungsmarkt. Sie bewirtschaften mit insgesamt 297.724 Wohneinheiten 20,5 Prozent des gesamten Mietwohnungsbestandes im Freistaat Sachsen und bieten damit rund einer halben Million Menschen ein zukunftssicheres Zuhause.

Als Unternehmen erwirtschaften sie mit den jährlichen Umsatzerlösen in Höhe von rund 1,36 Milliarden Euro einen Anteil von ca. 1,1 Prozent am sächsischen Bruttoinlandsprodukt und sind für mehr als 2.600 Mitarbeiter sowie 75 Auszubildende und 23 Studenten ein verlässlicher Arbeitgeber und sichern gleichzeitig Aufträge sowie Arbeitsplätze in vielen weiteren, die Wohnungswirtschaft flankierenden Branchen.

Der VSWG hat seinen Sitz im Verbandshaus in Dresden und ist gesetzlicher Prüfungsverband sowie Fach- und Interessenverband für die im Bundesland Sachsen ansässigen Wohnungsgenossenschaften. Zu seinen Aufgaben zählen unter anderem Information, Beratung sowie Aus- und Weiterbildung der Mitglieder. Zudem übernimmt der Verband die gemeinschaftliche Interessenvertretung der Mitglieder in der Öffentlichkeit.

Vivian Jakob

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Warmwasser vom Herd

Angesichts der drastisch gestiegenen Preise in Folge des Ukraine-Krieges kam ein Hauseigentümer auf die Idee, die Gasversorgung für einige von ihm vermietete Wohnungen im Sommer zu unterbrechen. Das Warmwasser könnten die Mieter in der Küche zubereiten und später, im Winter, sei ein Heizen auch mit Elektrolüftern möglich.

Das Verwaltungsgericht Frankfurt (Aktenzeichen 8 L 1907/22) verwarf diese ungewöhnliche Lösung und gab einer behördlichen Anordnung zur Wiederherstellung der Gasversorgung statt. Warmwasser gehöre zu den Mindeststandards modernen Wohnens und müsse deswegen vom Vermieter garantiert werden.

Heizung läuft, Abnahme zwei Jahre verweigert

Es ist für den Bauherrn ärgerlich, wenn die Protokolle zur Druck- und Dichtigkeitsprüfung einer neu eingebauten Heizung nicht vorhanden sind. Aber trotzdem kann das nicht zu einer Verweigerung der Abnahme führen, wenn die Anlage bereits seit zwei Jahren beanstandungsfrei funktioniert.

Das Oberlandesgericht Köln (Aktenzeichen 19 U 104/14) stellte fest, dass der Auftraggeber die Abnahme nicht habe verweigern dürfen und die Rechnung der Firma bezahlen müsse. Hinweise auf eine mangelnde Dichtigkeit, wie vom Bauherrn behauptet, seien nicht feststellbar gewesen. Entscheidend seien hier letztlich nicht die fehlenden Prüfprotokolle, sondern die Funktionstüchtigkeit der Anlage.

Nichtgenutzte Heizungen verplomben

Ein älteres Ehepaar wollte seinen Vermieter dazu bringen, die Heizkörper derjenigen Räume zu verplomben, in denen man grundsätzlich nicht heize. Dabei handelte es sich um die früheren Kinderzimmer, das Bad und die Toilette. Trotz der dauerhaften Abschaltung, die das Paar behauptete, waren für die Räume monatliche Kosten von fünf Euro entstanden. Der Eigentümer lehnte die Verplombung mit der Begründung ab, dass sich das auf die gesamte Hydraulik der Anlage auswirke.

Vom Amtsgericht München (Aktenzeichen 416 C 10714/20) erhielt er Recht. Die Mieter seien verpflichtet, alle Räume im Winter wenigstens auf unterer Stufe zu heizen, um Schäden zu vermeiden. Außerdem müssten die Mieter der benachbarten Wohnungen für ihre Nachbarn „mitheizen“, um den Temperaturverlust auszugleichen. Das könne man von ihnen nicht verlangen.

Fußbodenheizung entlüften, wer zahlt?

Wenn für das Entlüften einer Fußbodenheizung (mit der zentralen Heizanlage verbunden) ein Spezialschlüssel notwendig ist, dann unterliegt dies nicht der Kleinreparaturklausel. Das heißt: Der Eigentümer kann nicht seine Mieter mit den Kosten dafür belasten.

Das Amtsgericht Köln (Aktenzeichen 201 C 47/14) wies darauf hin, dass nur solche Arbeiten unter diese Regelung fielen, die durch den regelmäßigen Gebrauch der Mieter einer schnelleren Abnutzung unterliegen.

Heizungstausch umlagefähig?

Ein Vermieter machte eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen geltend – unter anderem mit Hinweis auf die Erneuerung der Heizungsanlage. Doch mit diesem Begehren konnte er sich vor dem Landgericht Bonn (Aktenzeichen 6 S 78/20) nicht durchsetzen. Der Austausch der Anlage sei gesetzlich erforderlich gewesen, was eine Umlage ausschließe.

Heizung defekt, wann greift die Mietminderung?

Wenn die Heizung längerfristig nicht funktioniert, dann kann das zu einer Mietminderung berechtigen. Allerdings achtet die Rechtsprechung sehr genau auf den Anteil der betroffenen Wohnungsfläche und auf den Monat, in dem sich der Ausfall ereignete.

Das Amtsgericht Gießen (Aktenzeichen 48 C 48/15) ordnete im Falle eines kleinen Raumes, der nicht beheizbar war, für den Winter eine Minderung in Höhe von acht Prozent und für den Monat April in Höhe von vier Prozent an.

Falsch beraten?

Ein Hausbesitzer forderte von einem Kaminkehrer rund 7.000 Euro Schadenersatz wegen einer Falschberatung. Der Fachmann hatte dem Betroffenen mitgeteilt, der vorhandene Kachelofen entspreche nicht mehr den Vorschriften und müsse ohne Nachrüstung stillgelegt werden.

Der Hausbesitzer ließ entsprechende Arbeiten von einer Fachfirma durchführen. Doch später zog er vor Gericht, denn der Kaminkehrer habe ihm nicht gesagt, dass das alte Modell im Notfall trotzdem hätte betrieben werden dürfen. Das Landgericht München (Aktenzeichen 15 O 4553/21) erkannte hier keine Falschberatung, denn der Schornsteinfeger habe keine Hinweise erhalten, dass eventuell nur ein Notfallbetrieb in Frage kommen könne.

Bei Heizungsreparatur Termine einhalten, sonst…

Ein Ausfall der Gasversorgung kann fatal sein – in den wärmeren Monaten wegen des fehlenden Warmwassers, im Winter zusätzlich noch wegen des Heizungsausfalls. Wenn der Vermieter einen Zeitraum angibt, innerhalb dessen die reparaturbedürftige Gastherme wieder instandgesetzt wird, dann sollte er diese Frist auch einhalten.

Sonst haben die Mieter nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen 65 T 66/19) via einstweiliger Verfügung den Anspruch auf Wiederherstellung der Anlage.

Einrohrheizung zu warm, ein Mietmangel?

Bei vielen Streitfällen vor Gericht ist es den Mietern in ihrer Wohnung zu kalt. Seltener kommt es vor, dass es ihnen zu warm ist. Genau das monierten jedoch Mieter in Berlin, bei denen die ungedämmten Rohre einer Einrohrheizung im Winter für Temperaturen von 24 bis 26 Grad sorgten. Das Amtsgericht Schöneberg (Aktenzeichen 8 C 149/15) sah hierin keinen erheblichen Mietmangel, denn der Zustand habe schon beim Bezug der Wohnung bestanden.

Heizungstausch ohne Plan, was nun?

Wenn ein Heizungsaustausch nur in einzelnen Objekten einer Anlage stattfinden soll und es an einer Gesamtplanung fehlt, dann muss der Mieter das nicht dulden. Konkret ging es um den Austausch einer Einrohr- durch eine Zweirohr-heizung. Erschwerend kam für den Mieter hinzu, dass er seine Wohnung über Wochen hinweg nicht hätte nutzen können und ihm auch keine Ersatzwohnung angeboten worden war.

Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 64 S 215/19) stellte fest, die Vorteile der Maßnahme seien für den Mieter im Vergleich mit den Nachteilen nur sehr gering gewesen.

Dr. Ivonn Kappel

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Klimawandel: Wie wirkt sich der Klimawandel auf die Versicherbarkeit der Wohnungsunternehmen aus?

Der Klimawandel hat bereits einen erheblichen Einfluss auf die aktuelle Marktsituation. Die Schaden-/Kostenquote der Wohnungsunternehmen ist 2021 mit 143 Prozent für die Versicherer deutlich in der Verlustzone. Es handelt sich um eines der defizitärsten Jahre der Wohngebäudeversicherer. Die im Gesamtverband der deutschen Versicherer (GDV) organisierten Anbieter haben 2021 rund 10,6 Milliarden Euro an Versicherungsleistungen in der verbundenen Wohngebäudeversicherung erbracht – ein Anstieg um weit über 80 Prozent gegenüber dem Vorjahr.

Und das lag vor allem am Sturmtief „Bernd“: Das Hochwasser im Juli 2021 hatte ein Ausmaß, das wir bis dato nicht kannten. Durch Starkregen und Sturzfluten sind in Deutschland innerhalb weniger Stunden 180 Menschen zu Tode gekommen, es entstanden Schäden in der Sachversicherung in Höhe von 8,1 Milliarden Euro. Und „Bernd“ wird nicht die letzte verheerende Naturkatastrophe gewesen sein. Allein die Wintersturm-Serie im Februar 2022 hat erneut Schäden in Milliardenhöhe verursacht.

Dirk Gehrmann

Ja. Die Zahlen sind alarmierend: Die sieben teuersten Elementarereignisse fanden in den letzten 20 Jahren statt. Seit 1970 gibt es einen kontinuierlichen und deutlichen Anstieg der globalen Temperaturen. Dadurch gibt es eine stärkere Verdunstung und damit mehr Wasser je Niederschlagsereignis. Der Klimawandel ist Realität und hat auch Einfluss auf die Versicherbarkeit.

Christopher Krahforst

Die vier zentralen Herausforderungen sind extreme Hitze, besonders in Städten und entlang des Rheins und der Spree; Trockenheit und Niedrigwasser, häufig mit Hitze gepaart, in ländlichen Regionen im trockenen Osten, in der westlichen Mitte Deutschlands und an den Industriestandorten; Starkregen, Sturzfluten und Hochwasser, die besonders für die Infrastruktur und Gebäude gefährlich sind, gerade an gewässernahen Orten und in Mittelgebirgslagen und schließlich ein gradueller Temperatur- und Meeresspiegelanstieg.

Florian Leo

Was muss jetzt passieren?

Das Sturmereignis „Bernd“ hat zu einem neuen Nachdenken in Gesellschaft, Politik und in der Wirtschaft geführt. Es entstand nun auch wieder eine Debatte über die Einführung einer Pflichtversicherung gegen Elementarschäden, die in der politischen Debatte aber zuletzt doch nicht umsetzbar erschien, um aktuell die „Wohnkosten“ nicht durch weitere gesetzliche Vorgaben zu erhöhen.

Auch wenn die Versicherungsdichte der über die AVW versicherten Bestände rund 95 Prozent beträgt: Bundesweit liegt sie bei nur 50 Prozent. Unwetter und vor allem Starkregen können aber überall passieren. Der Gesamtverband der Deutschen Versicherungswirtschaft hatte alternativ vorgeschlagen, dass künftig die Elementarschadendeckung in jeder Wohngebäudeversicherung integriert wird und, sofern der Versicherungsschutz nicht gewünscht wird, aktiv von dem Kunden abgewählt werden müsste.

Dirk Gehrmann

Herr Krahforst, welche Herausforderungen gibt es dabei?

Normalerweise ist bei Versicherungen der Schadenaufwand insgesamt einigermaßen gut abschätzbar. Es gilt: Es darf nur ein (kleiner) Teil der Versichertengemeinschaft vom Schaden betroffen sein und der (gesamte) Schadenaufwand darf die erwartete Höhe nicht übersteigen. Je länger der betrachtete Zeitraum ist, desto besser können Wahrscheinlichkeiten bestimmt werden.

Doch das Prinzip greift bei Naturgefahren nicht. Hier sind die Möglichkeiten, das Risiko des Versicherers zu beeinflussen, begrenzt. Es gibt, örtlich begrenzt, sehr hohe Einzelschäden und eine hohe Stückzahl an Schäden. Im Ernstfall ist die Solidargemeinschaft nicht mehr gegeben und das widerspricht dem Versicherungsprinzip.

Christopher Krahforst

Taugen bewährte Risikomodelle überhaupt noch im Jahr 2030?

Es kommt auf den Bereich an. Bei Feuer auf jeden Fall. Bei Leitungswasser auch, wenn neue Parameter berücksichtigt werden. Dazu gehören das Gebäudealter, das Alter der Verrohrung, der Härtegrad des Wassers und die Gebäudehöhe. Naturgefahren wie Sturm und Hagel, Starkregen und Überschwemmungen erfordern jedoch künftig ein gesamtheitliches Risikomanagement. Zudem ist die Solvenz der Versicherer entscheidend. Nur eine sehr gute Kapitalisierung garantiert, dass wir als Versicherer im Ernstfall immer noch leistungsfähig sind.

Christopher Krahforst

Herr Leo, was können Wohnungsunternehmen tun, um das Risiko für Schäden durch Naturgefahren zu minimieren?

Wichtig ist die Erstellung eines Schutzkonzepts und eines Notfallplans. Welche Gefahren bestehen konkret? Welche Betriebsbereiche oder Betriebsabläufe sind gefährdet? Welche Auswirkungen sind zu erwarten? Es gilt, die individuellen Schutzziele festzulegen und dementsprechend konkrete Notfallmaßnahmen zu planen.

Dazu gehört auch, Zuständigkeiten zu klären und zu kommunizieren, die Maßnahmen zu üben und regelmäßig zu aktualisieren. Eine finanzielle Vorsorge ist ebenfalls wichtig, falls trotz Anwendung der anderen Strategien ein Schaden eintritt.

Florian Leo

Welche Schadenverhütungsstrategien gibt es konkret?

Bei Überflutungsrisiken haben Wohnungsunternehmen zum Beispiel drei Möglichkeiten: ausweichen, widerstehen und anpassen. Ausweichen heißt, die Überflutungsgefahr zu vermeiden, etwa durch Stufen zum Wohngeschoss und eine entsprechende Höhendifferenz zur Straße. Im Rahmen der Bauvorsorge kann da einiges getan werden. Widerstand leistet man durch technische Schutzanlagen wie eine Rückstausicherung.

Und bei der Anpassung geht es darum, Wohngebäude so zu nutzen, dass nur geringe Schäden auftreten. Zum Schutz vor Hagelschäden kann man konstruktiv einiges tun, zum Beispiel mit Schutzgittern oder auch Dachüberständen. Entscheidend ist immer, möglichst viele Risikoinformationen zu sammeln. Also zur Lage, zum Objekt, zu Vorsorgemaßnahmen und Vorschäden.

Florian Leo

Wo bekommt man diese Informationen?

Dafür gibt es Online-Tools. Der Hochwasserpass etwa bietet individuelle Gefahrenanalysen und Schadenpräventionsmaßnahmen und liefert damit eine objektive Basis für die Bewertung des Überschwemmungsrisikos. Auch der Naturgefahren-Check der Versicherungswirtschaft ist hilfreich.

Genauso wie das geographische Informationssystem GIS-ImmoRisk Naturgefahren. Es unterstützt dabei, bundesweit und flächendeckend die Gefährdungssituation von Immobilienstandorten durch Naturgefahren wie Starkregen, Wintersturm, Waldbrand, Erdbeben und Hitze einzuschätzen.

Florian Leo

Wie können die Versicherer den Kampf gegen der Klimawandel unterstützen? Welche Handhabe haben sie in Sachen Nachhaltigkeit?

Die Versicherungswirtschaft kann vor allem über Investitionen in zukunftsweisende Branchen und Technologien etwas bewegen. Mit einem weltweiten Anlagevermögen von 20 bis 30 Billionen US-Dollar kann sie erheblichen Einfluss nehmen. In einem Positionspapier des GDV hat sich die Assekuranz zudem zum nachhaltigen Umbau von Wirtschaft und Gesellschaft verpflichtet.

So will die deutsche Versicherungswirtschaft die Kapitalanlagen bis spätestens 2050 klimaneutral anlegen. Zudem sollen bis 2025 Nachhaltigkeitskriterien für die Schadenregulierung und klimaneutrale Geschäftsprozesse implementiert werden (siehe hierzu unseren Artikel zur Nachhaltigkeitspositionierung der Versicherer).

Dirk Gehrmann

Wie sieht die Perspektive der Wohngebäudeversicherung aus?

Neben der ZÜRS-Zonen-Prüfung werden zukünftig auch die Starkregenklassen das Pricing sowie die Höhe der Selbstbehalte und Jahreshöchstentschädigungen beeinflussen. Maßgeblich für die Preisgestaltung wird letztlich der individuelle Schadenverlauf der einzelnen Großkundenverbindung bleiben, wenngleich auch auf einem höheren Niveau. Durch steigende Baukosten wird sich der gleitende Neuwertfaktor um 14,73 % erhöhen.

Um der Schadenentwicklung – insbesondere in der Leitungswasserversicherung – und den Beitragssteigerungen entgegenzuwirken, wird der Schadenprävention – auch unter Nachhaltigkeitsaspekten – eine immer größere Bedeutung zukommen.

Unabhängig davon wird ein konstruktives Miteinander aller Beteiligten, also der Wohnungsunternehmen, der Versicherer und der Versicherungsmakler, weiterhin die Voraussetzung für die Ermittlung und Bereitstellung eines adäquaten Versicherungsschutzes sein.

Dirk Gehrmann

Quelle: AVW

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Doch bleiben Mängel erst einmal aus oder unentdeckt, gerät die Gewährleistungsfrist schnell in Vergessenheit. „Auf die Fristen sollte man unbedingt achten“, rät der Bamberger VPB-Experte Michael Fritsche, „denn häufig werden Schäden erst offenbar, wenn die Frist abgelaufen ist. Dann aber muss sie der Hausbesitzer in der Regel auf eigene Kosten reparieren lassen.“

Klassische Mängel, die meist nicht auf Anhieb auffallen, sondern mitunter erst später Ärger machen, sind beispielsweise die schlechte Abdichtung des Kellers gegen Feuchtigkeit. Auch Risse im innenliegenden Mauerwerk, in Innenputzen und Fliesenspiegeln tauchen erst im Laufe der Zeit auf, ebenso wie Putzabplatzungen durch nicht fachgerecht eingeputzte Dampfbremsfolien. Risse und Schmutzfahnen, Feuchtigkeitsschäden an Fensterleibungen von bodentiefen Fensterelementen, Algenbildung und Vermoosungen in und auf Wärmedämmverbundsystemen sind ebenfalls Schäden, die erst nach einiger Zeit erkennbar sind.

Zugerscheinungen an Fenstern bemerken viele Bewohner auch erst nach Längerem und oft durch Zufall, wenn sie einmal in der Nähe des Fensters sitzen. Auch nicht ausreichendes und falsch verlegtes Gefälle bei Flachdächern sowie fehlende Notüberläufe und Traufbleche bei geneigten Dächern fallen nicht immer schon bei der Abnahme auf, sondern oft erst nach Jahren. Riss- und Blasenbildung in Sockelputzen kommen ebenfalls erst mit der Zeit ans Tageslicht.

Hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen

Auch eine schlechte Energiebilanz, die auf fehlerhaft ausgeführter Dämmung beruht, hohe Heizkosten infolge falsch dimensionierter Wärmepumpen oder die schlechte Erwärmung von Räumen mit Fußbodenheizungen – verursacht durch eine falsche oder gar fehlende Heizlastberechnung – werden erst im Laufe der Zeit offenbar, wenn etwa die Räume nicht richtig warm werden oder der Energieverbrauch der neuen Immobilie über den Erwartungen liegt.

Werden solche Mängel aber nicht innerhalb der Gewährleistungsfrist erkannt und die Beseitigung beim zuständigen Bauunternehmen angemahnt, bleibt der Hausbesitzer auf seinen Schäden sitzen. Das sollte nicht passieren.

Die Gewährleistungsfrist beträgt bei Verbrauchern – und das sind vor allem private Bauherren – fünf Jahre nach BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und beginnt mit der Bauabnahme. Wird innerhalb dieser Zeit ein Mangel am Haus festgestellt, muss ihn der dafür zuständige Bauunternehmer in Ordnung bringen. Zwei Dinge sollte der Bauherr dabei beachten: Er muss den Mangel schriftlich rügen und der Firma eine angemessene Frist zur Beseitigung setzen, und er muss den Mangel bei der richtigen Firma rügen.

Fordert er nämlich irrtümlich das falsche Unternehmen auf, den Schaden zu beseitigen, weil er nicht erkennt, woher ein Schaden rührt, dann kann die Firma dem Hausherrn ihre An- und Abfahrt und die Arbeitszeit in Rechnung stellen. Nur wer den Schaden zu verantworten hat, der muss ihn auch kostenlos beseitigen.

Selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage

Tipp: 
Mängel müssen richtig reklamiert werden. Juristen sprechen von einer sogenannten Mängelrüge. Sofern eine "Mangelerscheinung" festgestellt wird, muss dies dem Unternehmer angezeigt werden und ihm eine angemessene Frist zur Nachbesserung gesetzt werden. Wie das geht, hat der VPB in seinem Ratgeber "Gutachter hilft bei Mängeln!" zusammengestellt. Klicken Sie hier zum PDF.

Viele Hausbesitzer denken auch nicht daran, dass die Verjährungsfrist, auch nachdem der Schaden gemeldet wurde, einfach weiterläuft. Nur bei bestimmten nach VOB/B geschlossenen Verträgen verlängert sich durch die Zustellung der schriftlichen Mängelrüge die Verjährungsfrist. „Für den normalen Bauherrn kann die Zeit knapp werden“, erläutert Bauherrenberater Fritsche. „Vor allem, wenn sich der Bauunternehmer nicht rührt. Dann muss der Hausbesitzer rechtliche Schritte erwägen wie etwa ein selbstständiges Beweisverfahren oder eine Klage.“

Meldet sich der Unternehmer und vereinbart einen Besichtigungstermin, dann deuten Juristen dies als Aufnahme von Verhandlungen, was die Verjährungsfrist unterbricht. Schlafen die Verhandlungen danach wieder ein, läuft die Frist weiter.

„Private Bauherren müssen ihre Interessen wahren“, betont Fritsche. „Das tun sie am besten, indem sie spätestens ein halbes Jahr vor Ablauf der Gewährleistungsfrist den unabhängigen Bausachverständigen mit der sogenannten Schlussbegehung des Hauses beauftragen. Viele Mängel sind für den erfahrenen Bausachverständigen nämlich früh absehbar, oft lange, bevor sie der Laie erkennt und sie echte Schäden nach sich ziehen.“

Quelle: www.vpb.de

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